東莞樓市：新盤定價普遍低於區域價

作者 | 房產內參平台

4493套住宅將於9月上市

在品牌房企搶跑「金九銀十」、低價區域大量推出新貨的推動下,8月東莞樓市供需兩旺,在「4·10」限購政策升級後,成交迎來了回暖升溫。

不過,業內人士表示,東莞樓市成交回暖,主要原因是定價理性促成,價格仍然是成交的關鍵,在「金九銀十」到來,供應量大增的情況下,供過於求壓力仍大,房企為回籠資金,「以價換量」將成為市場主流。

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數據分析:洋房成交面積大幅上漲

臨近「金九銀十」開發商紛紛搶跑,8月樓市也隨之回暖升溫,出現了「4·10」限購政策升級以來供需兩旺的局面。合富大數據顯示,8月東莞新建商品住房供應6329套,環比增加近6成,同比增加近4成,創下2016年12月以來最高月供應水平；成交也明顯回暖,8月東莞住宅簽約54.9萬平方米,共4732套,同比大幅增加42%,環比增7%,與3月和4月基本持平,處於年內高位。

優房超·瑞城搜統計數據也顯示,8月份,在理性定價項目熱銷、購房客戶入市意願增強和房企搶跑「金九銀十」大量推新貨等大環境之下,東莞供應連續5個月上漲,創年內最高峰。2017年8月住宅供應面積72.65萬平方米,面積環比上漲65%,其中洋房佔比7成,是絕對的主角。洋房共有21個項目供應,套數超300套有6個項目,以碧桂園、萬科、卓越等房企為主；別墅有7個項目供應,合計419套,合計面積8.4萬平方米,環比飆升757%,碧桂園成為供應大戶。

公寓產品佔比下滑

在物業類型成交方面,8月洋房成交佔比快速上升。據東莞中原戰略研究中心監測顯示,8月住宅各物業中,洋房成交面積佔比75%,與7月的60%相比大幅上漲,主要是由於臨近「金九銀十」,碧桂園等多家品牌房企項目多盤齊發,甚至以低於同片區項目價格入市,以價衝量搶跑市場。此外,公寓產品佔比雖然在洋房市場發力下明顯下滑,但仍然處於高位,佔比達22%,別墅佔比3%。

從物業類型庫存情況來看,8月底東莞洋房、別墅和公寓的庫存量分別為281.55萬平方米、99.41萬平方米、47.88萬平方米。東莞中原戰略研究中心介紹,按過去一年消化速度計算,消化周期分別為6.8個月、16.8個月、7.1個月,洋房和別墅的庫存消化周期持續拉長,尤其別墅受政策原因影響出貨難度較大,其消化周期環比拉長了近2個月。

房價漲幅持續走低

此外,合富研究院介紹,8月東莞新建商品住宅簽約均價16550元/平方米,環比持平,同比上漲10%,漲幅創過去22個月以來最低,房價持續回歸理性。值得注意的是,房價同比漲幅持續收窄。合富大數據顯示,東莞房價同比漲幅從去年10月最高的76%持續減小至今年8月的約10%,創過去22個月以來最低,預計接下來的9~12月,同比漲幅將持續走低。

另外,房價環比表現平穩。合富大數據統計,2017年1月以來,東莞每月房價環比保持0%上下2個點浮動,整體表現穩定,其中最近3個月保持連續微跌。

前八個月供求平衡

另外,合富大數據顯示,2017年1~8月東莞新建商品住房供應和簽約面積均約為324萬平方米,其中供應量同比減38%,簽約量同比減50%；均價16315元/平方米,同比上漲26%,漲幅較去年同期回落9個百分點,預計全年房價同比漲幅將回落至20%上下,將較去年漲幅降一半。

房價同比漲幅回落顯示出價格是影響東莞樓市成交的主要因素,市場上直接表現為定價高區域成交困難,定價低區域和樓盤成交火熱。東莞中原戰略研究中心表示,8月樓市整體認購量與7月基本相當,市場逐漸出現分化,臨深區域由於房價高位企穩出貨難度仍然較大,市場熱點仍然集中在單價較低的樓盤和價格在區域內較低的樓盤中。

原因分析:品牌房企集中推貨

8月份東莞住宅市場供需兩旺,東莞中原戰略研究中心認為,一是由於碧桂園、萬科、卓越等品牌房企大力推貨衝刺業績,其中碧桂園貢獻力度非常大,碧桂園旗下項目住宅成交總量佔全市的39.71%。二是新品供應量大增,且諸多項目定價紛紛低於預期,帶動本地需求加速入市。三是麻涌、橫瀝、望牛墩等相對價格窪地和城區受供應放量推動,成為市場成交熱點。

東莞中原戰略研究中心介紹,8月熱銷盤持續加推,大量新盤也積極入市,反映出開發商推貨熱情仍然較高,尤其碧桂園和萬科明顯加大推貨力度以加快資金回籠。8月多盤定價低於區域價格水平,本地需求持續大幅放量,促使開盤銷售率維持高位。

開盤價低於區域價

根據東莞中原CCES監控的來訪數據顯示,2017年8月東莞樓市來訪量環比7月上升7%,一方面,樓市新盤明顯增多, 且逐步進入樣板房開放、認籌或開盤階段,客戶看房購房的意願明顯增強,樓市人氣火旺；另一方面,品牌房企項目增多,產品品質的提升激發購房需求增長。

不過,真正推動購房者入市的還是價格。東莞中原戰略研究中心還表示,近兩個月單價較低的區域成交持續活躍,多個樓盤開盤銷售率高 ,反映出當前購房者入市意願較強。

值得注意的是,8月部分開發商以價換量急求資金回籠,出現部分項目定價十分理性謹慎,開盤價均低於區域價。

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展望:

4493套住宅將於9月上市

據東莞中原戰略研究中心統計,「金九銀十」到來,全新項目扎堆入市,供應將顯著放量。開發商在全年銷售目標的壓力之下,出貨意願強烈,9月東莞樓市將迎來一波供應熱潮。據該研究中心介紹,未來一階段,東莞物價備案尚未上市的項目有21個項目,供應 4493套,其中不乏全新項目面市。此外,受到供應增加以及旺季到來,品牌開發商跑量出貨,預計9月東莞樓市成交量回升。

動態:

上周東莞住宅成交量升價跌

上周東莞住宅供需兩旺,處於年內周成交量的高位,主要由郊區樓盤低價成交支撐,呈現出量升價跌的態勢。

據合富大數據統計顯示,上周東莞新建商品住宅供應達2474套、27.4萬平方米,僅次於3月「小陽春」的周供應量,處於年內供應量的高位。從成交來看,上周東莞新建商品住宅簽約達1993套,僅次於3月最後一周的2200套。從價格來看,上周東莞住宅簽約均價16003元/平方米,環比下跌10%,總體平穩。

值得注意的是,上周城區周邊鎮區成交突出,支撐起東莞樓市半邊天。據合富研究院介紹,上周石碣、東城和麻涌三個區域成交佔市場62%份額,城央外圍區域石碣和麻涌兩鎮總成交量達968套,市場份額高達49%,兩鎮為東莞低房價區域,均價均在1.3萬~1.4萬元/平方米之間,拉低全市整體均價。

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