哪些近圓滿，誰遇「鬼門關」？

中房網訊昨天，七月十五，中元節，亦俗稱「鬼節」。而一個月後的八月十五，就是月滿人團圓的中秋節。

同是中國傳統節日，一個祭奠悲戚戚，一個歡慶喜洋洋。對於房企，過哪個，取決於他們的上半年業績。

至8月31日，全部上市房企均披露了2017年中期業績報告。整體來說，利厚年豐。按照野村證券的統計，內地房企表現強勁：核心盈利同比增長35%，收入同比升26%，期內毛利率由去年的27.8%提升至34.9%，經調整凈負債率則由去年底的67%升至79.9%。包括碧桂園、萬科、旭輝等在內的約2/3的內房業績優於市場預期。

幾家TOP級房企的表現不出意料地穩中有進：

自去年「突飛猛進」的碧桂園，上半年實現合同銷售金額2889.1億元，同比增長131%，合同銷售面積3226萬平方米，同比增長106.3%，雙創歷史新高；期內實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%，毛利171億元，同比增42.1%，股東核心凈利潤71.9億元，同比增長34.9%；現金餘額1201.3億元，同比增長143%，凈經營性現金流繼續為正，約164.2億元，凈借貸比率較去年底下降10.9個百分點至37.8%，加權平均借貸成本則較2016年底降34個基點至5.32%。

「多缸」動力推進下，碧桂園將年度銷售目標上調至5000億元，竟然還在業績會上被媒體質疑「偏保守」。

當久了第一也不在乎做做第二的萬科，上半年實現銷售額2771.8億元，同比增長45.8%；歸屬上市公司股東凈利潤73億元，同比增長36.5%。

儘管從這幾項數據上看，碧桂園和萬科伯仲之間，但在利潤結構上，萬科更多樣豐富：養老、裝修、長租公寓、營地教育、滑雪度假、社區配套服務等等新想法，落實成辦法，結結實實為其貢獻了一定的營收：中報顯示，萬科上半年來自地產開發的營收為655億元，同比減少9.6%；但來自物業服務的收入同比增長69.9%至約30億元，其餘新業務的收入同比增長135.99%至12.88億元，比起「大體重」的傳統地產開發，這些新業務顯然「輕盈」的多，利潤率高達66.1%。

雖銷售額略遜於碧桂園和萬科，但若論2017年上半年誰是「利潤增長王」，必是中國恆大無疑。

截至6月30日，恆大實現營收1879.8億元，同比增長114.8%；凈利潤231.3億元，同比大增224%；核心業務利潤273億元，同比激增249.6%，歸屬股東利潤188.3億元，同比劇增832%，股東回報率51.8%，同比也有43.6個百分點的增進。以上各項均創恆大上市以來的最高紀錄。

恆大對外將凈利潤大幅增長歸因為「降三費」，加之償清了1129億元的永續債。而對比今年和去年的同期報告，可發現，雖還畢永續債的確使恆大的融資成本較去年同期降低了近34億元，但其今年1—6月的營銷成本只比去年同期減少了2億元，而行政費用卻上升了近18億元。真正使恆大凈利潤提高的主因是銷售規模的進一步擴大。

許家印年初對集團提出的要求是，要在年底實現9%—10%的核心業務利潤率。還有4個月，我們且待。

近年來業內的「頭條王」融創集團，雖是趕在中報披露期限的最後一天召開了上半年業績發布會。但交出的成績單也不可謂不漂亮：

半年期內，合同銷售金額1088.5億元，較2016年同期增長約94.2%；營業收入約133.3億元，同比增長25.9%；毛利約26.15億元，同比增長86%；股東應占核心溢利13.66億元，較去年同期的4.49億元大幅增加204.2%。雖上半年多宗大規模併購使其借貸總額增至1812億元，其中於今年下半年到期的有息負債約158億元，於明年底到期的借貸金額有553.36億元，2019年底到期的借貸金額約460.11億元。但今年上半年期內，融創的現金餘額有924億元，非受限現金增加到706.6億元，彈藥充足。

特別搶眼的是融創的土儲情況：備有約9951萬平米土地，權益土儲面積約6842萬平米，多達約96%位於一二線及環一線城市，若再加上併購萬達增添的，融創目前的土儲可達2億平米，僅次於坐擁2.7億平米的恆大與囤存了2.1億平米的碧桂園。而就在業績公告發出前數小時，融創還公布了將成為樂視房地產領域唯一合作方，已接盤其5.2億平方米土地。有如此「厚土」，孫宏斌才有底氣表示「將暫緩拿地，待重啟，對土地的標準會更高」。

在閩系房企中最具代表性和知名度之一的泰禾集團，上半年的表現也可圈可點：

實現營收89.27億元，同比增長34.9%；實現歸屬上市公司股東凈利潤9.2億元，同比增長18.7%；總資產1618.97億元，比上年同期增長31.23%；而上半年步履不停地進入鄭州、合肥、濟南、太原、武漢、南昌等新晉熱點城市，使泰禾新增土儲304.54萬平米。

在把控成本、規避風險的共識下，泰禾也轉向了以併購為主要獲取土地的階段，上半年內通過此方式將10個項目收入囊中。

此外，泰禾還通過電影院線、高端醫療等管道，積極探索新的盈利模式。在堅持以房地產為核心，以金融和投資為兩翼的發展戰略下，其已經為下半年乃至今後數年奠定了較為堅實的基礎。

除上述各家，中海、保利、世茂、綠地、富力、新城、藍光等企業，也都對去年上半年的自己有了不同程度的超越。可以想見，至今年末，他們都將迎來頗為圓滿的收尾。

而也有一些房企在上半年的表現好比「見了鬼」：

老牌央企華潤置地，上半年的表現差強人意：綜合營業額352.6億港元，按年下降21%；其中開發物業資金收入290.9億港元，同比下降25.9%；投資物業資金收入40.1億港元，按年增長13.2%。期間，綜合毛利潤率34.9%，同比去年的33.9%只提高了一個百分點，而開發物業的毛利率只比去年的32.5%提升了半個百分點至33%，投資物業的毛利率由去年的61%略微提升到62.3%；股東應占凈利約51.1億港元，同比下降33.1%。

當初收縮三四線城市讓華潤錯失了「去庫存」激起的樓市爆發機遇，如今倚重一二線城市的戰略又讓其在調控嚴厲的近一兩年——尤其是今年上半年遭遇「滑鐵盧」。明晃晃數據下，就連公司執行董事兼副主席唐勇也在投資者電話會議上承認：「上半年開發額、營業利潤跟其他開發商亮麗的報表相比不太好看，我們也在反思」。

而行業人士認為，城市布局不平衡只是一方面。如何調節不同周期內推貨速度、是否需要犧牲負債率來換取規模增長、如何協調商業的輕資產和重資產運營模式等都是華潤置地亟待解決的。

以「一部首開史，半座北京城」名動業內的首開股份，上半年營業收入111.69億元，同比減少10.31%；歸屬於上市公司股東的凈利潤3.16億元，銳減66.31%。

首開將利潤大幅下滑歸結為不同報告期結算的產品結構不同，本期公司結算產品的毛利率低於去年同期，並且本報告期公司投資收益大幅低於去年同期。

但實際上，其一季度的表現就已顯疲態：公司今年1—3月實現營業收入42.04億元，同比下降12.92%；歸屬於上市公司股東的凈利潤1.60億元，同比下降71.53%，銷售毛利率也從去年同期的44.71%降低至30.70%。

有分析指出，首開利潤下跌或與京外項目結算增加，但毛利較低有關。另外受土地價格上漲影響，京內外項目盈利空間縮小。

另據其半年報顯示，截至6月底，首開股份共獲取北京（丰台、大興、門頭溝、順義、平谷、房山）與京外（蘇州、天津、成都、無錫、廊坊）後續項目共16個，地上建築規模280萬平方米。

首開多次表示，京內項目始終是公司結算收入的最重要組成部分，將持續通過各種形式新增北京區域土地儲備。

但受地價逐年上漲的影響，首開也不得不提高高端產品的佔比。但目前以及未來的北京市場中，反而是需求量大的剛性和首改產品將供應不足，這無疑是供需錯配。加之高端產品去化速度較慢，去年數據顯示，平均周期超過20個月，雙重風險，可能使首開囿於北京。

如今提起幾乎只能被憶起「當年拿了地王的那個」的大龍地產，中期報告顯示，上半年營業收入1.71億元，比去年同期的5.19億元下滑67.11%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為-0.21億元，同比去年期的0.907億元下滑123.18%；經營活動產生的現金流量凈額-4.94億元。基本每股收益-0.03元/股。

報告原文稱：期內，公司房地產業務步入開發階段，銷售主要集中在中山區域，受當地限購政策影響，上半年整體銷售進展緩慢。截至報告期末，公司房地產板塊營業收入為4,596.63萬元，較上年同期減少89.71%。

整個上半年沒有任何新增土地儲備和新開工項目的中房地產，在中報中坦言「房地產主營業務面臨經營困境」。

2017年1—6月，中房地產來自地產銷售的營業收入僅2.99億元，比上年同期減少14.69%；營業成本2.84億元，同期增加7.28%；毛利率僅4.93%。實現利潤總額-1.007697億元；實現歸屬於上市公司股東凈利潤-7027.85萬元，比上年同期減少16,336.97%。

近年，中房地產凈利潤連續下滑，始終增收不增利。今年上半年情況愈下，既不增收也未增利。

對此，中房地產在中報中的解釋稱，本報告期較上年同期相比因新項目拓展、銷售擴大、增加人員配置等因素,導致銷售費用和管理費用增加，另本報告期部分項目毛利率較低，致整體毛利率下降。

半年報顯示，中房地產的銷售費用約6280萬，同比上漲193.31%，其中廣告宣傳費上半年約1754萬，比去年同期增加了191%，委託代銷手續費約1549萬，同比上漲82%。在以恆大為代表的龍頭房企紛紛降營銷、管理、財務費用的當前，中房的反其道而行令人不解。

上市房企平均凈利潤率在連續三年低於10%之後再次站穩兩位數之上，成就了這場剛剛落幕的「風光大戲」。與此同時，全國房地產銷售面積與金額也再次刷新歷史同期紀錄。因此儘管調控毫不放鬆甚至愈發趨緊，多數房企仍對今年下半年市場充滿期待和決心。

不過業內人士分析指出，過去兩年樓市爆發期成交的房源逐漸交付，令上市公司進入結算利潤環節，因此使上半年年報呈現出極佳的銷售與利潤。但隨著一、二線城市的政策持續收緊，預計房企在下半年的數據會有明顯回落，市場漲幅也會逐漸放緩。

但無論如何，上半年領先者，基本還是會無懸念地提前迎來圓滿，而落後的則有可能會掉落至倒掉死亡的「鬼門關」。

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