三四線城市房價在漲，但真的能變現嗎？

在這一輪新的調控政策下，大部分一二線城市的樓市已經開始減速，購房者也開始回歸理性，而另一端的三四線城市的樓市在前段時間卻極為火爆。

最新數據顯示，在檢測的80座城市中，有至少30座三四線城市的商品房庫存可供銷售周期不足12個月，截止1月底，三四線城市新房庫存量為1.35億平米，同比減少11.1%，更受人們關注的住宅庫存方面，同比大減了20%。

其實這都是「因城施策去庫存」的功勞，今年3月份的兩會上，國家總理在政府工作報告中提出：「因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，加強房地產市場分類調控」。這之後，三四線城市的房子成了購房者新的目標，一些重點三四線城市成為了炒房者和開發商參與的搶房大戰的新戰場。

這輪去庫存其實可以從2015年算起，當時的去庫存實質上是為了三四線城市準備的，但陰差陽錯的，一二線城市反而率先爆發，引領了一波樓市牛市。樓市的瘋狂引起了中央的重視，於是從2016年底開始，一大波調控政策出台，一二線城市相對得到了緩和。

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但「因城施策去庫存」的利好指向了三四線城市，重點發力三四線城市，所採取的措施就是「擠壓」，管住一二線城市的供需，讓資金流向三四線城市。大量在一二線城市無法買房的購房者把目標瞄準了三四線城市，隨之而來的就是三四線城市的爆發。

當三四線城市去庫存發力過猛，大量投資客入場之後，就會出現一些問題，比如房價上漲之後如何變現的問題。要變現就要有接盤俠，而剛需是最後的接盤俠，投資三四線城市房產能否變現必須要看這個城市未來是否存在能夠承受上漲之後的房價。

目前來看，三四線城市房價是被人為的拉高的，去庫存所取得的成績其實是非常虛的，只是將庫存的主人換掉了，由開發商換成了投資客，房子並不是在真正的剛需者手裡。而且，在已有的庫存去掉之後，由於上半年業績井噴，開發商又建造了更多的房子，完成了補貨，這些新建的房子對於沒有多少剛需的三四線城市而言，是一種高成本的負擔。

這麼多的房子根本找不到匹配的接盤俠。三四線城市無論是從產業還是城市資源，都是無法和二線城市相比的，更別說一線城市，所以這些產業落後，基礎設施不完善的三四線城市是人口流出的主要源頭。試問，在人口凈流出的城市建造這麼多房子，誰來住？即使房價漲的再高也是沒有用的。

當然，並不是在所有的三四線城市投資房產都會遇到這樣的問題，比如位於珠三角城市群、長三角城市群、京津冀城市群等都市圈的三四線城市面臨的接盤俠壓力就會小很多。

這些城市群里的三四線城市本身的經濟發展水平就很高，城市的基礎設施配套比較完善，各項城市資源都是足以滿足和接納大量的人口流入的。而且當超大城市的容量不能再滿足自身經濟發展的需求時，其周邊的城市必定是最大的受益者。因為超大城市更高端的產業、更優質的教育資源、醫療資源的城市配套將會外溢，起到承接作用的首先就是這些周邊的發展相對落後的城市，畢竟近水樓台先得月。

所以，並不是所有的三四線城市都具有投資價值，千萬不要看著大家都到三四線城市買房就跟風投資，否則即使房價上漲，沒有接盤俠無法變現，你的房子就真的是「紙面財富」了。

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