水榭花都小區收回「公共用房」對我們的啟示？

不少小區在規劃之初，都會配建一定比例的公共配套以及公共管理用房。隨著時間的推移，這部分姓「公」的物業，與業主的關聯往往漸行漸遠，逐漸成為了開發商、乃至物管企業牟利的工具。有的業主視而不見，有的業主關注到了卻又可能有心無力。最近，福田水榭花都小區的業主，便成功地把「失散多年」的小區公共部分給要了回來。他們是怎麼做到的呢？

新業委會主任 與「公共部分」較真

水榭花都小區更換物管之後，最明顯的變化就是小區內的停車規範了，小區內的道路也更通暢了。兩年前，水榭花都新一屆的業委會正式產生，林堉生當選為業委會主任。上任伊始，他一方面著力提升小區物管的服務質量，另一方面開始著手對小區內的公共部分進行摸底調查。這個調查，他又是先從車位部分開始的。

業委會向車位要物權

對於已經被出售的那部分車位，林堉生認為在相關法律法規暫未對其定性之前，其產權屬性存疑，業委會還不好對其使用權進行干涉。但是對於仍未出售的那部分，他則認為理應供廣大業主共同使用。

熱門旺鋪被出租 查檔發現也姓「公」

將原本管理混亂的地下車庫停車位，收歸為全體業主共有，這只是林堉生走出的第一步。接下來，他要將小區更多的公共區域給找回來。水榭花都小區，地處福田的核心地段，目前每平米房價超過10萬元，屬於典型的豪宅。小區範圍內有餐館、健身房、游泳池等經營場所，每年的租金收入可觀。林堉生通過到規劃國土部門查檔發現，這些經營場所用房其實就是小區的公共部分。

反覆協商溝通 最終成功收回

在明確了小區公共部分的產權歸屬之後，水榭花都業主委員會分別組織了小區公共部分追討小組和小區審計債務追討小組，多次同水榭花都原開發商、物管公司協商，探討相關的法規規定，最後得到了水榭花都原開發商的理解和支持。對方同意，從今年九月一日開始，將小區公共管理用房和小區會所以及部分停車位，共一萬一千多平米，歸還小區全體業主所有。原已出租的小區商業用房收益，收歸水榭花都全體業主所有，在小區公共收益中單獨列賬。

業主「漸進式」維權 效果或會更佳

兩年前，林堉生當選為主任的水榭花都業委會正式產生，兩年後的今天，小區的透明賬目公開了，一直被佔用的小區公共部分也回歸到了全體業主手中。這期間發生的變化，用林堉生的話說，可謂翻天覆地。林堉生認為，這種漸進式的維權方式，遠比那些對抗、衝突式的維權，要管用得多。

其實，小區公共配套不光像水榭花都這樣的千萬級豪宅才有，深圳幾乎每一個小區在建設規劃初期，都有一些公共配套空間，供小區居民有償或無償使用。這些配套的所有權到底是歸開發商，還是業主所有？相關法律法規又是怎樣規定的呢？

小區公共配套屬業主共有產權

小區里大到會所、游泳池、運動場館，小到一間簡單的棋牌室、活動中心，這些公共配套部分到底應該屬於開發商還是業主所有呢？根據國家《物權法》第七十三條規定：建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬於業主共有產權。

公共配套設施 不計入容積率

那麼如何鑒別哪些才是小區公共配套設施呢？物管社區問題研究人士鄒家健表示，其實方法很簡單，就是看小區的原始規劃圖紙。

公共配套收益 一筆糊塗賬

而從現實情況來看，大多數業主在購買房產後，往往只關注物管公司的服務品質，而忽略了小區內的公共配套收益。開發商、物管公司在小區公共配套管理中，也會採取業主不主張權利，就睜一隻眼閉一隻眼，利用公共配套悶聲賺錢，久而久之，小區物業配套的收益成了一筆糊塗賬。

水榭花都配套回收案例 為業主維權提供新思路

鄒家建表示，開發商在銷售房屋時，往往會在購房合同之外另行增加附加協議，約定公共配套部分產權收益歸開發商所有，業主根本沒有商討餘地。此後公共配套經過多次轉手，業主主張權利變得難上加難。像水榭花都如此大體量的公共配套，能夠通過業委會談判的方式幫助業主收回權益，實屬不易。

一旦談判無效，業主又該如何通過法律途徑主張權利呢？律師李軍介紹，物業管理條例施行後，業主只有通過業委會才能主張小區公共配套設施的權利，如果一個小區沒有成立業委會，個體業主向法院主張權利，很難得到受理。而在實際訴訟中，新成立的業委會在搜集資料證據時，也往往會和物管方面發生利益衝突，可謂阻力重重，無論是談判還是法律訴訟，都需要全體業主的積极參与。

經濟生活報道。

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