三四線城市樓市暴漲，才是當下房地產最大的危機！

作者 | 房產內參平台

先一線城市漲價,然後是二線城市,二線城市漲價之後限購,把資金往三四線城市趕,最終實現全部去庫存。行情也正好符合這個模式,但是我敢肯定,這並非政策的本意。

首先,強調一個觀點:一線城市、重點城市以及未來人口流入城市沒有所謂的庫存問題!這也是我一直以來的觀點,所以這個政策的本意也是為了去三四線城市的庫存,而不是一二線城市的庫存。一二線城市不過是想讓自己的土地出讓金更多加入了所謂的去庫存模式,享受了一把地價翻倍的快感。所以,這個邏輯本身有問題,那麼問題來了,現在三四線城市的確庫存去化率很快,而且房價確實在不斷的上揚,土拍也連創歷史新高。

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我們看看新聞:與往年不同的是,除去部分統計局每月公布房價漲跌的70個大中城市以外,紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮江、漳州、佛山、衢州等12個三四線城市,也進入了土地出讓的"百億俱樂部"。

而從成交建設用地面積來看,不僅徐州以超過1200萬平方米的出讓面積,在"百億俱樂部"中僅次於重慶,同時,在"百億俱樂部"中,徐州、鹽城、嘉興、贛州等三四線城市,也都進入了出讓面積的前十。

此外,21世紀經濟報道記者注意到,如果按照溢價率高低將這些"百億俱樂部"排序,排在前十的城市中,滄州、衢州、嘉興、佛山、漳州、滁州、鎮江等7個城市,也均不屬於上述70個大中城市範疇。當然,一些在都市圈的三四線城市,未來會很好,一些在非都市圈的三四線城市,把價格狂轟到很高,則是非常危險的一件事情。

非都市圈三四線城市樓市暴漲,才是當下房地產最大的危機!換句話說,如果繼續堅持去庫存,堅持把三四線城市的樓市庫存去化乾淨,未來我國樓市將面臨更大的危機!

,筆者從來不認同去庫存,有些城市無需去庫存,另一些城市去庫存則會造成更多的庫存!哪些城市不需要去庫存,筆者已經說過是重點城市一線城市以及未來人口流入城市,目前這些城市的問題是營改增之後的稅後減少,需要找到新的稅收穫取方式。另一些庫存嚴重的城市,通過土拍高溢價等方式提高人們的購房預期,政府享受到更多的土地出讓金,出讓更多的土地,會導致更嚴重的庫存現象。

就在最近筆者走訪的一些城市,發現樓市開啟了金9銀10的行情,三四線城市樓市已經開始大漲,不過危險的是,二手房的銀行評估價並未提高,這意味著銀行對土地價值並沒有通過評估價提高的方式認可。如果看二手市場的成交,價格變化並沒有一手那麼誇張,一二手剪刀差持續加大,造成一個城市有些地方雖然偏,但是價格非常昂貴的現象。未來的走勢非常明確,不是中心區域的房價應聲上揚,而是周邊地區房子到能交易的時候價格應聲下落!

這樣的事情彷彿出現過,太多城市經歷了今年三、四月的行情,才回到2013年的高點。前車之鑒,後事之師!

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