「央企兇猛」再現，中海「熔斷」價經開區摘地，濱河國際新城鏖戰在即！

地盤說

在「限地價、競房價」的新政之下，鄭州土地市場從來不缺焦點。而作為偏居一隅的濱河新城，也因曾經三天誕生三個地王項目備受業界側目。

近日，經開區接連三塊土地掛牌出讓，其競拍結果再次讓人們感覺到了鄭州的土地市場火爆程度。

撰文| 王毅敏 著名地產人

8月以來，在全國住宅市場有所降溫的同時，土地市場卻逆勢而起，在土地供求兩旺的現象背後，頻繁閃現著大型房企的身影。

眼下房地產市場，正在步入資本為王、資源集中的時代。主流土地市場中，只剩下財力雄厚、融資方便的大型地產商。

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經開拍地群雄逐鹿

中海強勢接連拿地

日前，在20餘家房企激烈的爭奪下，中海接連兩天擲重金先後拿到31號、32號地，標誌著正式進駐濱河國際新城。

4日上午9點，31號進入拍賣，31號地塊起始價是128200萬元，熔斷價為192400萬元，使用權面積71180.81㎡，房屋成本指導價13887.9元/㎡，綜合房價最高限價17000/㎡。土地用途為城鎮住宅兼容批發零售、住宿餐飲用地，容積率大於1.0小於3.0，建築限高100米，出讓年限70、40年。

5日9點37分，鄭政經開出（2017）032號（網）地塊，被中海以熔斷價140100萬元，綜合房價16330元/平米競得。

鄭政經開出（2017）032號（網）地塊位於經開區經南八路南、四港聯動大道西的位置，地塊面積51791.99㎡，約合77.688畝，土地用途為城鎮住宅兼容批發零、住宿餐飲用地，容積率在1.0到3.0之間，城鎮住宅部分出讓年限70年，其餘部分40年。

地塊起始價為93300萬元，熔斷價140100萬元，競買保證金93300萬元。競價增幅為200萬元，房屋成本指導價13887.9元/㎡，綜合房價最高限價17000元/㎡。

根據鄭州市6月27日，河南住建、國土部門聯合發布《河南省住房和城鄉建設廳 河南省國土資源廳關於貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》：

根據通知中「房地產主管部門應督促開發企業合理定價，並在批准預售前向當地價格主管部門申報商品住房價格備案，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平」的要求：鄭政經開出〔2017〕031號宗地每平方最高1.7萬元的房屋限價被直接寫進了土地出讓條件之中。

參與這塊土地競拍的企業有22家，競拍方式採用的是「一次性競價」方式，結果從開始拍賣到結束僅僅用了30分鐘時間：

有幸拍得這塊土地的是北京中信新城逸海房地產開發有限公司，總價19.24億（摺合單價1802萬/畝）的「熔斷地價」及16175元/平方米的綜合房價競得了這宗代碼為鄭政經開出〔2017〕031號住宅、商業「混搭地」。

那麼，拿到該地塊的北京中信新城逸海房地產是一家什麼樣的單位呢？

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落實中央精神

中信被中海合併

2009年房地產業出現了一個名詞叫——央企兇猛，說的是當時叫中化方興地產以天價拿下北京廣渠門15號地，並受到輿論詬病——央企及國企逼民企退出市場。2009年，各地地王頻現,而其中大都或隱或現的有著央企身影。

因此,央企被認為是推高房價的罪魁禍首,並引發了「國進民退」的爭議。

因而，有觀點認為，此舉將對央企向房地產擴張有一定的遏製作用。後來中央根據有關文件精神，在房地產業只准許16家央企存在。

2010年2月底,國資委發布了《關於中央企業國有產權協議轉讓有關事項的通知》。根據通知,央企內部的國有產權協議轉讓審批權被下放到央企集團，無需再上報給國務院國資委審批。

在央企重組地方國企方面,也「減掉」了地方國資審批這一環節；但涉及上市公司股權轉讓的規定並沒有鬆口,仍需按照此前國家有關規定辦理。

後來確定16家央企可以從事房地產業務，這16家企業分別是：中國建築工程總公司、中國房地產開發集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建築總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司。

在這份名單上顯然沒有中信存在，而中海是作為中國建築集團的海外分支機構被允許存續，所以最近幾年部分央企的非地產業務就在被整合之中。其中，中信就是被中海整合的。

2016年3月14日，中國海外發展有限公司（00688.HK，以下簡稱「中海」）及中國中信股份有限公司（0267.HK，以下簡稱「中信」）發布公告稱，中信股份同意將若干在中國住宅地產項目中的權益出售予中海，而中海將會以已發行占股本約10%的股份及資產作為對價，最終的交易額預計為人民幣310億元。

交易完成後，中信將持有中國海外約10%股權，成為第二大股東，也在中國海外的董事會享有一名非執行董事席位；中國海外第一大股東中國建築(9.710, -0.08, -0.82%)股份有限公司仍將保持51%以上控股地位。

此次交易中，中海收購中信的物業項目分布在中國內地25個城市，其土地儲備總面積約2400萬平方米，項目主要位於環渤海、長三角、珠三角及其他區域，大部分項目位於一線及二線城市。

此次交易的最終對價，按以下兩種方式支付： 1、中海將向中信配發及發行1，095，620，154股普通股，佔中海經發行該等股份後已擴大股本的約10%。對價股份將按每股27.13港元的價格發行，合共代表297.24億元的價值。2、中海將向中信轉讓其資產對價，價值約為人民幣61.5億元。

通過這次重組，中信將更專註發展商業地產，尤其是大型綜合項目的開發。中海則進一步鞏固自身住宅物業發展的業務。

這也就不難理解，緣何今天在鄭州拿地的依然是中信地產呢？馬甲是也。

據了解，為了在鄭州獲得更多土地，中海曾動用多家子、分公司參與河南復墾券的搶奪大軍。

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濱河國際新城鏖戰在即

地是搶到了，競爭卻才剛剛開始。

中海此次毗鄰本土品質之王康橋，還有去年的地王也是中原成品房新科狀元亞新，還有虎視眈眈的綠地、海馬等，該區域短兵相接的赤身肉博場面近在咫尺。

無論是康橋的品質、亞新的成品房、海馬的科技、綠地的規模還是其他企業的圍攻，帶著是央企光環的中海，不拿出「工科」的水平和央企的氣魄來，怕是「吼不住」。畢竟，該區域從去年開始就成為各大企業明爭暗鬥的主戰場。

海馬旗下的青風公園，前不久召開了一場發布會，亮出了以科技為主題的十八般武藝，亞新的成品房已經在中原大地遍地開花，康橋也在最近發布了代表其開發水平的「康橋集團人文住宅白皮書」，引來業界頻頻關注，綠地布局中原的各大項目均高歌猛進、來者不凡。

該片區的競爭格局已經活生生的在這兒擺著，就看中海如何亮劍了。

儘管被冠以「成本控制之王」的名號，中海在全國其他城市的項目依然深得民心，雖然在鄭州的首個項目「中海錦苑」曾出現過不和諧的場面，但此次摘得的地塊所處位置、環境等，都讓中海不得不面對「形勢所迫」的壓力，這也是中海為自己正名的絕佳良機。

封面圖片來自網路

編輯｜LILY總編｜蕭峰 配圖｜雅琳

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