澳洲房產市場泡沫，數據以及滙豐銀行的看法是否和你一樣？

許多朋友經常會質疑，澳洲房產市場究竟有沒有泡沫？如何判斷呢？今天通澳地產就帶您從數據以及專家的角度來分析一下澳洲房產市場究竟有沒有泡沫！

文章的開頭，我們先來驗證一個澳大利亞房產界一直流傳著的一個說法：澳洲房價每7到10年就會翻一番。有一部分投資者決定在澳洲買房時，看中的就是澳洲房產「7年一翻番」的特性。今天我們用數據說話，細數過去十年出售價格中位數翻倍的區域，驗證一下這個「7年翻一番「的說法究竟是真理還是謬論。

澳洲房產真的「七年翻一番」嗎？

十年前，全澳洲獨棟屋中位價為33萬澳元，公寓中位價為31萬澳元。十年後的現在，全澳洲獨棟屋的出售中位價為49.9萬澳元，公寓出售中位價為44.5萬澳元。由此看來，全澳範圍內獨棟屋的出售價格在十年時間裡僅增長了51%；公寓出售價格增長了44%。很明顯，如果從全澳房產出售價格平均數來看，澳大利亞大部分區域的房產出售中位數都沒有在過去十年內翻一番。

將視線聚焦到各大首府城市，會發現十年間其房產出售的平均價格增長幅度大有不同，但是沒有一個首府城市在過去十年的時間裡真正實現房產出售價格中位數翻番增長的情況。

悉尼、墨爾本和達爾文這三個城市的房產出售價格增長在過去的十年里接近翻了一番，但在珀斯和霍巴特這兩個城市，獨棟屋和公寓的出售價格總變化卻遠低於50%。

如果更細緻的觀察房產市場，會發現在2006年6月之前的12個月和2016年6月前的12個月這兩個時期，全國有4048個被調查區域至少有10套獨棟屋出售；1665個被調查區域至少有10套公寓出售。但只有573個（約14%）被調查區域獨棟屋出售中位價在過去的十年時間裡翻了一番，159個（約10%）被調查區域的公寓出售中位價在過去十年時間裡翻一番。

以上表格顯示了在過去十年時間澳大利亞各個州的出售中位價是否增長翻番的分布情況。其中，新南威爾士州，維多利亞州和北領地的獨棟屋在過去十年的時間裡有超過10%的所屬區域出現了出售價格十年增長翻番的情況。公寓出售價格在過去十年出現翻番增長的情況也只有在新南威爾士州，維多利亞州和北領地出現，其比率也是10%左右。另一方面，塔斯馬尼亞州卻沒有任何一個所屬區域出現十年出售價格增長翻番的情況。

而此表格則提供了澳大利亞各首府城市所屬各區域在過去十年間的房價增長情況。就獨棟屋來說，只有墨爾本一個城市出現了過半數所屬區域出售中位價十年增長翻番的情況。悉尼約有40%所屬區域的獨棟屋出售中位價出現十年增長翻番的情況。達爾文只有10%所屬區域的獨棟屋出售中位價出現十年增長翻番的情況。

公寓方面，只有悉尼、墨爾本和達爾文這三個城市有10%以上的所屬區域的公寓出售中位價出現十年增長翻番的情況。

通過比較以上兩個圖表可以看出，首府城市的房產價格增長勢頭比整個大區域的增長要強勁許多。也突出了悉尼、墨爾本和達爾文這三個城市在過去十年出色的增長狀況，但就目前來說，達爾文的房產價值已經開始回落，而悉尼和墨爾本這兩個城市的房產價格仍在持續增長。

所以，房產價格每7到10年就會增長翻番的這種說法，確實會在某些區域出現，但並沒有100％的把握這個說法能適用於所有情況。這也就凸顯了在購買物業時挑選房產的策略的重要性；在過去的十年時間裡，大部分房產的平均價格並沒有實現增長翻番的情況。而那些出售價格出現增長翻番的房產通常位於悉尼、墨爾本和達爾文。

接下來我們來聽一下專家們的聲音

滙豐銀行澳大利亞及紐西蘭首席經濟學家保羅·布洛克斯ham（Paul Bloxham）最近降低了澳大利亞房價崩潰的風險指數，他認為房價上漲的趨勢正在開始放緩，而且

「沒有形成泡沫」

供需關係符合基本面

布洛克漢姆先生表示，近幾年悉尼和墨爾本房價漲幅強勁，完全吻合供需關係的基本面，如果當地需求旺盛，那麼漲幅強勁，如果需求疲軟，則房價漲幅停滯。

「關鍵的問題是上漲是否符合基本面？在我們看來，在很大程度上一直是」。布洛克漢姆先生在與滙豐經濟學家丹尼爾·史密斯合著的新論文中寫道。

布洛克漢姆先生說：「住房需求疲弱的地區住房價格上漲很小，供應增加有限；相比之下，如果當地的供應不能滿足需求，房價上漲勢頭就會變得強勁。

「例如，自2012年以來，珀斯的房價僅上漲了6％，阿德萊德的房價上漲了11％，布里斯班卻是21％，這說明採礦業萎縮對於房價的影響很大。相比之下，墨爾本和悉尼的房價上漲分別為60％和80％。

Perth北郊的房主面臨全國最嚴重的貸款壓力。

抵押貸款制度有助於金融穩定

布洛克漢姆先生說，澳大利亞可能引起關注的另一個因素是其高度的家庭負債，澳大利亞在這方面僅次於瑞士。

但布洛克漢姆先生說，關鍵是這筆債務是如何分配的，而不是它的總體水平。

「如果推動住房繁榮的原因是貸款，那麼利率上升可能讓家庭無法承受，這可能會導致房價急劇下滑，就像美國過去十年的次貸危機一樣。

「強有力的證據表明，(澳大利亞的家庭債務)分配相當合理，(房價20%)抵押貸款的制度應有助於確保金融穩定。」

「雖然澳大利亞的家庭債務水平很高，但我們認為，從根本原因來看，這些都是優良債務的。

其他聲音：

來自Corelogic的8月份最新消息顯示，悉尼房價開始回落，墨爾本房價只上漲了0.5％，而全國房價漲幅持平。

「這個很清楚，市場已經失去了很大的動力，如果這個趨勢延續下去，我們很可能將會看到一個消極的市場。」Corelogic研究主管Tim Lawless說。

最後要提醒大家：房地產是一個長期的投資，並不是現在購買，過兩三年就賣掉獲取利潤。雖然也有些人這樣做，但若想短期獲利除了需要一些運氣，還需要在正確的時間抓住正確的周期時機。

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采編：通澳地產

（以上內容源自網路，由直通澳洲采編）

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