婚前婚後買房有什麼區別？

新婚姻法出來以後不少人對於婚後買房寫一方名字屬不屬於共同財產這些相關內容是比較關注的，下文整理了一些相關資料，主要針對婚前婚後買房區別以及結婚後貸款買房注意事項，希望對大家的生活有所幫助。

四川成競律師事務所的李仕強律師做出了詳細解答：

一、如何區分婚前買房和婚後買房?

買房的先後在法律上和婚姻最大的聯繫就是夫妻共同財產的認定，根據婚姻法17、18條規定，婚前取得財產為個人財產，婚後取得為夫妻共同財產，而夫妻共同財產要是萬一離婚的話是要分對方一半的，即使當初對方沒在房子上花一分錢。

因而，婚前買房，房子寫了誰的名字，就屬於誰。結婚前男方買房，應屬於男方的婚前財產，因此假如離婚，房子應歸屬男方，除非把房子做夫妻共同財產的公證;結婚後買房，如果還是男方出錢的話，在辦房產證的時候，根據新規定，若夫妻雙方都在場，且女方要在場簽字，那麼應是夫妻雙方共用財產。

二、婚後父母出資買房

楊女士即將踏入婚姻的殿堂，男方父母準備為他們結婚出全款買房，女方則負責裝修傢具的錢款，楊小姐困惑房產證上面可否寫她的名字?並且怎麼樣才能最大限度保障女方的婚姻權益?

由於是楊女士另一半的父母出全資購房，婚姻法第二十二條指出：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

也就是說，如果男方父母為購置房屋出了全資，也沒有明確表示房屋是贈與夫妻二人，那麼房子是贈予男方一人，楊女士沒有份。但是，如果是婚後男方父母全資買房，沒有明確表示是贈予男方一人的話，房子是贈予夫妻二人的，為夫妻共同財產。

結婚後貸款買房注意事項

共同財產：

1、在夫妻婚姻存續期間購買的房子，夫妻雙方沒有明確約定的話，房產證上只寫其中一個人的名字，應認定為夫妻共同財產;

2、由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

買的房子屬夫妻共有，離婚時，有一方想擁有房屋所用權的，評估單位進行評估，然後對另一方進行分配;如果雙方都想擁有房屋所有權的，雙方進行競價;如果雙方都不想要房子的，人民法院進行拍賣，然後進行分配。

不屬於共同財產的：

婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

新婚姻法婚後買房的注意事項：

共同買房需要特別留意的有四個方面。如簽約、房貸申請以及交易過戶等環節，都需要夫妻雙方到場。此外，夫妻共同買房在證件準備工作等方面，以及申請房貸等事宜，也需要提前研究。

1、簽約雙方親自到場

在買房過程中，涉及到諸多簽約過程，如簽訂買賣合同、申請房貸以及交易過戶等，這需要夫妻雙方同時到場。除了簽訂房產買賣合同之外，申請房貸、辦理過戶手續時，也需要雙方親自到場。專家解釋說，在申請房貸時，有些時候會以夫妻名義共同申請，因此銀行方面需同時考察兩人的資質，辦理相關手續時也必須同時簽字。

另外，辦理過戶手續時，原則上要求同時到場，因為根據《物權法》規定，夫妻共同購置的房產，到底是共同共有，還是按份共有，需要在買賣合同中體現出來，進而在房產證上載明，因此需要雙方到場簽字確認。但如果無法到場，也必須辦理公證收取委託手續，並將相關事宜交代清楚。

2、證件準備是關鍵

夫妻共同買房，需要提供的證件比較多，而且一件都不能少。在夫妻共同申請房貸時，需要提供夫妻兩人的收入證明，如果兩人為非本地居民，還需提供雙方提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，否則按照非本地居民貸款政策對待。當然，在辦理按揭貸款時，如果其中一人收入較高，通過資質審批不成問題，另外一方的收

3、主貸、次貸有講究

由於信貸政策有變化，因此在確定主貸人和次貸人時，需根據實際情況而定，而不能簡單地只看收入的高低程度。夫妻共同還款時，在確定主貸款人、次貸款人時，一定要根據實際情況來定。一般情況下，在銀行住房貸款合同中，只把一方作為「貸款人」(常說的主貸款人)而無論房產證上是否寫了雙方的名字，另一方都可作為「共同貸款人」。在確定主貸款人時，應當選擇夫妻間收入較高較穩定者，同時注意年齡的限制，否則會影響到貸款期限。

此外，專家提醒還需注意信貸政策的變化。對於非本地居民來說，如果無法提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，則會被區別對待，如房貸首付比例提高，利率水平上浮，這無疑會增加購房成本。因此在確定主貸款人時，要考慮到這個因素。

4、所佔份額提前定

夫妻共同買房，財產所佔份額各是多少，需提前確定，以免日後產生糾紛。依據《婚姻法》規定：「夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。」因此在共同購房過程中，即使房產證上沒有出現另一方的名字，也不影響其對房屋享有所有權。

但目前有少數新潮夫妻，財產實行AA制，在共同買房時需要考慮財產份額問題。根據相關法律規定，所有者可以選擇共有形式，如果是選擇共同共有，則雙方享有的權益相同;如果按份共有，則需要提前分割，並在房產證上載明。

5、准夫妻買房重登記

在此需要特別提醒的是，目前有不少准夫妻共同買房的現象存在。為了減少糾紛，專家建議應該在房產證登記內容方面下點功夫。

這裡所說的准夫妻，是指即將結婚、但尚未領取結婚證的那部分人。夫妻婚姻存續期間，是從領取結婚證之日起算，因此在未領取結婚證的前提下共同買房，並不能當做共同財產。在這種情況下共同買房，如果是雙方共同出資，比例各半，則需在房產證上同時登記兩人的姓名。如果雙方出資比例不等，雖在房產證上也會登記兩人姓名，但必須說明各自所佔比例大小。還有一種情況也需提前考慮，即只有一方出資的情況下，是否在房產證上也登記上另外一方的姓名;如果登記上，不出資一方所佔份額是多少，也需要確定下來，並在房產證上載明。

李仕強律師補充：

1、明確違約責任

一般來說，違約責任包括：

(1) 開發商賣房後要求換房，不按期交房，達不到交房條件卻強行交房；

(2) 開發商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；

(3) 辦理過戶手續時不符合規定和約定；

(4) 簽約後購房者要求退房、不按期付款等。

為了明確違約責任，合同中關於各項約定越詳細越好，這樣才能使違約條款落到實處。例如，開發商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交房；應在合同中明確提出產權證發放到手中的準確時間等。

李仕強律師提醒：切不可只是約定「一方違約的，應當向對方承擔損失賠償責任」，這樣的條款毫無約束力。

2、明確計價方式與價款

很多人買房都有這樣的遭遇，簽訂了購房合同，再去交首付的時候，卻被開發商告知房子漲價了，要麼按照漲價後的價格來執行，要麼退房。這就要求我們在簽訂購房合同時，對於價格條款的約定，要準確到單價的具體數額，明確房屋的計價方式和房屋的總價。

李仕強律師提醒：簽訂購房合同時，價格條款一定要明確，不然本來約定好的價格可能說變就變。屆時，吃虧的只能是購房者。

3、明確產生面積差異如何處理

交房時，套內面積縮水是很常見的。為了保護購房者的權益，應在合同中約定套內建築面積和分攤的共有面積有多少，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差的處理方式。同時約定超出此範圍怎麼辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。一般誤差超過3%，可要求退房。

李仕強律師提醒：購房面積一定要看清，切不要糊裡糊塗讓自己的房子「縮了水」。

4、明確基礎設施是否入住就能使用

基礎設施一般包括與小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊(電話和寬頻)、電視系統(公共電視天線、有線電視、衛星電視)、道路、綠化等設施。

要明確通水、通電、通氣等的準確時間，要在合同中明確入住就能使用這些基礎設施。同時還要約定交房時無法使用，開發商應採取的應急辦法和賠償措施。

李仕強律師提醒：一定要明確天然氣或煤氣的準確通氣時間，樓宅入住率若不達達70％，即使通了管道，也可能用不上煤氣，會給生活帶來諸多不便。

5、明確公共設施能否按期交付

買房時，開發商承諾的停車位、超市、娛樂設施等各種公共配套設施，在交房時很有可能並不能兌現。購房者可要求房地產商在合同上寫明，按照規劃要求配建的教育、醫療保健、環衛、郵電、商業服務、社區服務、行政管理等公共建築設施須與住房同時交付使用。

李仕強律師提醒：這些配套設施是選房時綜合考慮的因素之一，所以一定要明確入住時可以使用，再簽訂購房合同。

6、明確物業管理事項

合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。

李仕強律師提醒：物業質量的好壞直接影響居住者的生活質量，所以物業的管理事項和收費標準一定要在簽購房合同時規定清楚。

7、廣告內容寫入補充條款

很多購房者選擇一處房產，往往都是被該樓盤的廣告吸引。如果讓購房者真正決定購買的是廣告中的綠地、水景、會所或即將實施的市政規劃，最好將廣告內容寫入補充條款。同時約定如果屆時不能實現，可以解除合同，並要求開發商承擔一定的違約責任，明確違約金如何計算。

李仕強律師提醒：若不明確廣告內容是否能兌現，入住後再反悔就晚了。

一般而言，購房簽合同時最重要的就是上述幾個問題，但其他條款也應在開發商處拿到影印件，回家仔細研究，一定要做一個明明白白的購房人。

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