「贈送面積」黑幕 小心「餡餅」變陷阱

新房通編輯：徐文潔

隨著樓市逐漸趨向理性，房企在產品上的競爭日漸激烈，開發商為加快推盤節奏，可謂策略百變、花樣層出。迄今為止，很多開發商將「贈送面積」作為吸引買房者的噱頭。 「一房變兩房」，「兩房變三房」，「買房贈花園」「送入室花園」「買一層送一層」等等是開發商廣告中常見的話術。那麼這個所謂的「贈送面積」到底如何算？購房者應該怎麼透過廣告看本質呢？

露台是公用面積不能獨佔

露台是指房屋中的屋頂平台或由於建築結構需求而在其他樓層中設置的無頂蓋平台。通常別墅的露台歸這幢別墅的業主。在住宅區內，任何個人都不能以任何理由獨佔小區露台和天台，更不能在露台和天台上違章搭蓋房子。根據《物權法》規定，屋頂是建築物不可缺少的基本構成部分，它和樓梯、外牆一樣，不屬於任何業主住宅的專有部分，也不屬於開發商，一般都推定歸全體業主共有。如果露台建於高層的頂層，就是共用的，則這塊區域屬於整座樓的業主，嚴格上說，開發商沒有權利把這部分空間贈送給你。

買房贈送一樓花園

買一樓送花園最常見，如果是在格式合同部分寫明花園是贈送的面積，它的產權理應歸業主個人。但許多情況下，是開發商從小區公共綠地面積里圈了一小部分作為花園送給你。這個花園一般為開發商贈送，贈送的面積是不計入房產證的。凡是不在業主自己房產證內的土地和小區附屬設施是屬於全體業主的的公共財產。也就是說，其實一樓花園的產權是屬於全體業主的。這樣贈送的花園通常不會寫在買房的格式合同和產權證上，因為它屬於公共綠化面積，明確規定：建築中用作消防避難層、設備層以及結構轉換層的建築面積;作為綠化、小品、通道、休閑等功能的架空層或公共開放的建築空間，實際歸屬小區。

買房陽台贈送面積演算法

陽台在產權證上通常只計一半面積，所以，有的開發商會把陽台、入戶花園面積造得比較大，沒有安裝窗戶就不會被認定為房間而是被劃為陽台、入戶花園。如果陽檯面積有10平方米，其中5平方米是不計入產證的，這也會成為「贈送」的面積。然而陽台飄窗只要嵌在屋內就會算進面積，主體結構內的陽台，按主體結構外圍水平投影計算全面積；主體結構外的陽台進深不得超過2.4米。否則視作主體房屋計算全面積。通俗點說，就是內陽台要算全面積，外挑出去的進深超過2.4米也要算全面積。

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