偽頂豪「7宗罪」
文潘永堂
有人說，一座城市頂豪不超過3座，多了就不算;
高地價時代，中國核心城市被迫進入「豪宅時代」
遺憾的是，在豪宅產品普遍缺乏標準準則的時代，
不少豪宅因此渾水摸魚，混淆概念，言必稱頂豪！
為此，老潘今天特別總結偽頂豪的7宗罪！算是拋磚引玉！
頂豪第1宗罪
二線城市，就被搶"中國頂豪"了
不是所有豪宅都能成為頂豪，不是所有城市都有頂豪
頂豪有三重價值底座，最底層是房子本身，二層是稀缺資源與地段，頂層是所在城市的能級！唯有頂級城市，才能堪稱頂級豪宅！
在全球，唯有紐約，巴黎、東京、倫敦、香港等超級城市的頂豪才有資格堪稱全球頂豪，比如紐約中央公園的57ONES公寓，比如倫敦的海德公園一號，比如香港淺水灣150萬平的傲旋……這些城市都有一個共同的特點，都是全球金融城市。
前不久訪談旭輝林中先生，他的一個觀點是全球房價最貴的城市，基本都出現在世界金融中心城市。
頂豪也是如此，城市的能級與全球指數，才是頂豪真正的價值土壤！
在中國，唯有北京，上海、深圳才具備稱頂豪的資格！至於二線城市，哪怕杭州，南京，蘇州等准一線城市正在加速追趕，哪怕很多二線城市開發商告訴老潘，說自己的豪宅品質並不比一線差，但他們依舊只能稱豪宅或者高端住宅，還不能代言中國頂豪。一個最根本原因就在於城市能級低了，根本就不是產品品質高低的問題。
事實上，豪宅價格，雖然不能說明頂豪的全部，但卻是市場經濟下豪宅價值最顯性的標尺，今天來看，二線城市豪宅，無論產品如何極致，地段如何優質，房價始終很難突破7萬、8萬平米，這幾乎是二線城市房價的天花板了。
但在一線城市，15萬平米，20萬平米豪宅房價比比皆是，頂豪就更高了。以香港豪宅而言，老潘上月走訪香港淺水灘豪宅，起步價就在40萬平米。為何香港豪宅價格排列全世界第二，核心就是因為他的城市能級和消費力所決定的，香港頂豪，根本就不僅僅是香港人在購買，而是全世界富人都在買，全世界的華僑富豪，尤其是東南亞華僑富豪在香港都會買一處豪宅。
所以，在中國大陸，唯有城市能級最高的北京，上海、深圳一線城市、才能稱頂豪。二線城市豪宅就不要入中國十大頂豪了。因為，最基礎的，市場化的價格標籤，就是認定頂豪的第一準則。
頂豪2重罪
複製了一個又一個，還敢稱頂豪？
限量版才是真正奢侈品，滿街跑的只能是「商品」！
頂豪從來就不是標準化，而是獨一無二
你都全國複製了那麼多，就別叫頂豪了
稀缺，獨有，罕見、獨一無二是頂豪的先天標籤！
頂豪有頂豪的標準，但企業也有企業的邏輯，企業的第一目標是利潤更高，溢價更多，但成本更低，所以在中國，豪宅也開始追求產品標準化，追求規模效應。因為標準設計，集中採購，標準工期、品牌疊加，標準化省下來的都是錢，都是利潤啊。
經常出現的博弈是，集團老闆總裁要求豪宅產品標準化，快速複製，而一線城市總、項目總因為心疼稀缺的土地，往往從內心反對產品標準化，這種「對抗」，在今日豪宅圈廣泛存在，當然解決方案最終也有了類似龍湖、泰禾等70%標準化，30%個性化，算是平衡之結果吧。
豪宅標準化，站在房企邏輯，固然也值得理解，但站在C端邏輯，站在頂豪自身的產品邏輯，他往往是獨一無二的，他是量身定做的，他是尊重土地稟賦和文脈的，甚至全球設計師絕唱的……也正是因為這些稀缺的，個性的，專屬的豪宅，也才構成了頂豪的價值底座。
頂豪3重罪
沒有人類情懷注入，不能稱頂豪
任何商品，一旦走向頂級，都是文化的，情懷的。
精神附體，文化賦能，才是一個產品最大的能量。
正如古代人築寶劍，往往有築劍人滴血潤劍的壯舉。
今天的世界，正進入一個高感知的社會。尤其是在消費升級，快樂，幸福缺失的當下中國，人們對精神產品，或者對產品背後的價值觀，情懷越來越關注和高敏感。未來世界最好的產品，都將有一個共性，即有獨特的情懷與價值觀滋潤其中，比如蘋果與喬布斯。
於房地產而言，豪宅功能、材質的極致，永遠是物理的；唯有情懷的注入，精神的注入，豪宅才有血肉，才會發生更震撼人心的化學反應。以雷峰塔為例，塔本身建造工藝登峰造極只是一方面，更重要是有了白娘子救許仙被鎮壓的愛情故事，才讓雷峰塔這棟建築流傳千古。同樣在今天商業社會，商品有價，古董無價，也是這個邏輯。
今日豪宅世界，同樣如此。比如都說綠城的房子好，其核心是因為公認的「中國豪宅教父」宋衛平是個極致的「產品發燒友」，他視綠城房子為生命，他是用生命在做房子，這種情懷讓綠城的房子有了宋衛平的味道。同樣，深圳頂豪紅樹西岸，5年前老潘訪談操盤手羅雷時，10多年前，老闆給羅雷的要求就一個，打造一個即使在深圳，也要10年不落伍的豪宅。同樣，老潘在走訪西安城市頂豪中大國際，老闆是做全球奢侈品運營商出身，住過全世界各地的超級五星級酒店，對酒店魔鬼細節信手拈來，可以出書立著了，也因此，他就希望用畢生奢侈品理念和全球豪華酒店設計精髓，在西安打造一個「奢侈品」豪宅。
同樣，最近北京一個頂豪北京莊園面市，其董事長更是以身試法，董事長為董事長設計豪宅，他以自己20年居住和洞察各種別墅的痛點，遺憾，問題點為起點，特別是以自己幾十年操刀豪宅裝修的專業功力，打造一個專門面向董事長的頂級別墅。
他的豪宅理念是「為別墅閱歷豐富者為生！」
頂豪4重罪
規模房企可以造豪宅，但難造頂豪
商業社會，快是競爭優勢！但頂豪，卻是反商業邏輯的。
好東西都是歷經時間檢驗，歲月洗禮最終剩者為王。比如頂豪，就是要靠時間打磨的。就像歐美頂豪，往往都是100年，200年，甚至300年依舊代代傳世！
在中國當下，頂豪四重罪要說說，規模化，高周轉的房企是很難做出頂豪的。比如作為中國前三甲的規模開發商萬科就表示：萬科做得是豪宅，是高端住宅，不是頂豪。
一個淺顯但卻普世的理念，好東西，頂豪，一定是無數細節融合而成，但細節和極致，最需要的是往往是時間，是耐心。而規模化房企，往往不得不特別在意財務質量，甚至財務質量大於產品質量，服務質量。資產周轉率、高周轉、現金流回正都是規模房企的關鍵運營指標，慢不得。除此之外，成本控制，效率進度考核等等都是制約規模房企很難去做頂豪。
真正的頂豪，往往在有無數耐心，時間，時光打磨的作品，很多老闆甚至一輩子就想做這一套頂豪作品就夠了。在時間的量變下，正如北京莊園，從材質上選擇了經過百年、甚至幾百年時間考驗的物料，比如餐具就選擇曾為歐洲皇室和5任教皇定製餐具，衛浴陶瓷就選擇純正德國血統，家私就選擇擁有150悠久歷史的義大利頂級手工家私……在別進莊園每處材質中，最年輕的品牌，就有100歲。材質是一方面，更重要的是北京莊園，在規模房企10個月就開盤，2年就交付時，北京莊園，從容的，耐心的，作品思維的用長達5年，細心打磨與沉澱，窮盡細節，將幾十年的精裝經驗，將頂豪作品的初心，在時光下沉澱。
頂豪5宗罪
沒住過別墅的人設計別墅
任何作品，都是洞察了人的需求，人性的弱點而有效滿足和引導。
最好的豪宅，是懂客戶、知客戶、懂人性的豪宅，這是最高標準！
誰能理解住別墅人的痛？誰清晰知道董事長的生活方式，誰才有可能做出豪宅！
今天中國豪宅圈，一個最大的設計問題是，一群沒住過的別墅的人，去主導和操作豪宅的設計！更好一點的設計是選擇一些客戶樣本，做一些象徵性的訪談，還有更好的是有品牌豪宅開發商將設計師特別送到歐洲去住3個月豪宅，親身體驗3個月再去設計。
一個廣為流傳的故事是，某個品牌豪宅商在調研頂級富豪需求時問，我們找到了很好的人臉識別解決方案，請問回家開門，您是用人臉識別，還是或者指紋、密碼更好一些？結果讓調研者意想不到是富人的一句反問：「你覺得我回家離家，還需要自己開門、關門嗎？」
頂豪6重罪
高低配，你也敢稱「頂豪」，頂豪必純粹
純粹，是頂豪的必然標籤！
這個純粹，不僅僅是產品的純粹，也有圈子的純粹，階層的純粹，有很多純粹需要講究！
很多豪宅為了產品差異化和利潤最大化，往往採用高低配的業態組合，的確這種設計沒有浪費一點容積率，而且換來更大的利潤率，但問題是與高層或洋房混居的豪宅，整個人居的圈子已經不在純粹。更通俗的說，一個1000萬高層和5000萬的別墅，代表兩個不同的生活方式，甚至生活態度，放在一起，是對5000萬業主的不敬。
但是獨棟豪宅，在中國已經成為稀缺中的稀缺，一方面，今天中國限墅令已經頒布和嚴格執行，很難有新的獨棟面市；另一方面，二手房的獨棟別墅，雖然位置，資源，服務都不錯，但戶型設計、功能設計早已老化，框架已定，也無法二次改善。
所以，今天獨棟別墅，已成大時代下的大稀缺。而北京莊園，是目前北京唯一擁有0.6容積率的獨棟別墅，珍稀度，不用多言。
頂豪7宗罪
頂豪非普豪：不求更好，但求最好
頂豪的產品觀到底是如何了？
很多豪宅還在思考性價比，但頂豪這一點會弱化很多，甚至根本就不在乎。在頂豪的目標客戶中，他們對單價是不敏感的，甚至對總價也只是稍稍在意，他們更為關心，對這東西到底有沒有感覺，是不是全球最好的。
對此，頂豪產品觀大致有三點：
其一，真正的頂豪，不追求豪，但又擁有豪，更準確的說，頂豪，豪，是手段，而非目的。
其二，產品上追求「不是更好，而是最好」，這是頂豪業主認可的基礎標準，頂豪的品質，富豪業主是對「更好」無感的，他們有感覺的是，或者最低標準是「中國最好的，甚至是世界最好的」。比如在北京莊園產品採購就在踐行這個準則。全國唯一，將25米國際泳聯標準短道泳池做進室內的別墅項目，全國唯一做到所有卧室，都是南北通透全配置套房……
其三，最好是一方面，唯一是另一方面。唯一性，稀缺性，獨一無二，定製的，是頂豪的氣質。比如北京莊園就是首開先河，讓全球奢侈品牌義大利Kaldewei這100年來，唯一一次，為地產項目開闢專供生產線，升級定製。比如全國唯一，同時應用3種規格義大利小料石於路面鋪裝。
小結
此曲只應天上有，人間哪得幾回聞。
頂豪是一個稀缺的名詞，它本身就高貴而神秘，非一般豪宅所能及！
言必稱頂豪，還是緩緩吧！
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