掉隊遠洋的規模衝動，前8月耗資556億拿地，能否實現逆襲

已經「掉隊」的遠洋想要追趕上曾經的「夥伴」並非易事，如何平衡利潤、如何找到新的增長極，都是它需要面對和解決的問題。

曾因激進爭搶地王而「吃了大虧」的遠洋在土地市場上開始奮起直追。

克而瑞發布的《2017年1-8月中國房地產企業新增土地TOP30》報告顯示，遠洋地產1-8月的拿地總額為556.5億元，是其去年全年拿地金額的2倍左右。

「遠洋經過三年左右的業務結構、戰略結構和區域結構調整，現在到了收穫的季節。特別是主營業務需要加快發展，現在的規模也到了快速變化的時候。」遠洋集團主席兼行政總裁李明的這番話隱隱透露出這家公司迅猛拿地的原因所在。

過去幾年，屢屢踩錯節拍的遠洋掉隊了。在歷經地王壓頂、人事動蕩、銷售遇阻、資金緊張等陣痛後，遠洋的業績在今年顯現出復甦跡象，也讓李明對規模也再起衝動。但已經「掉隊」的遠洋想要追趕上曾經的「夥伴」並非易事，如何平衡利潤、如何找到新的增長極，都是它需要面對和解決的問題。

遠洋的追趕

「現在好像一千億、兩千億，都是門檻。你要問我什麼時候能夠達到1000億，我可以告訴你，明年就行。」在不久前的業績會上，李明向在場的媒體信誓旦旦地承諾道。

有所改善的經營狀況是遠洋將「千億目標」提上日程的主要原因之一。根據遠洋最新公布的數據顯示，8月其協議銷售額約65.2億元，比去年同期上升49%，綜合來看，前8個月，遠洋協議銷售408.9億，完成全年新目標58.41%。

遠洋實現這樣的業績轉身並不容易，在此之前，這家房企已經沉寂數年。擁有央企股東背景的遠洋天生膽大，從2007年上市以來，遠洋頻頻在市場高位時拿地，策略激進，且全國範圍「遍地開花」。青島地王、北京通州地王、亦庄地王、望京地王、上海羅店地王……一個接一個的地王讓遠洋掙足了市場的眼球，但隨之而來的嚴格調控，也讓這些地王成為遠洋業績的增長之痛。

近十年過去，遠洋拿下的一些地王仍在緩慢銷售，上海羅店地王遠洋博堡雅墅的去化更是不容樂觀，時代財經在網上房地產查詢了解到，該樓盤自2011年開盤以來，僅僅售出9套，剩餘23套可售。

不難看出，市場調控給了遠洋重重一擊。在此之後，對於拿地，李明的態度改為不斷強調「謹慎」的重要性。2014年，遠洋拿地的步伐幾乎停止，去庫存成為首要任務。但由於手頭一二線城市土地成本過於高昂，三四線城市售價較低，遠洋的銷售狀況不甚理想，營收也逐年走低。

查閱遠洋過往半年報可以看到，2014年遠洋的營業收入為178.4億元，2015年跌至151.07億元，2016年進一步下跌，僅錄得93.31億元。改善的局面在今年才到來，上半年遠洋錄得172.59億元的營收，較去年同期增長85%。

花旗發表研究報告指出，遠洋年初至今積極補充優質土儲，加上有大量未入帳銷售，因此相信公司2014至2016年銷售增長動力及盈利能力疲弱的最壞情況已過。

正如花旗在報告中所說，三年的調整把遠洋從偏離的航線拉回正軌，隨著銷售的逐漸打開，其「彈藥不足」的弊端又再一次暴露出來。為了在規模上更進一步，遠洋開始「瘋狂補倉」。在遠洋集團的中期業績會上，李明透露，今年原因已在18個城市獲得44個項目，總面積1260萬平方米。

與多年前一味高價搶地的戰略有所不同，遠洋已明白成本控制的重要性。過去半年中，遠洋效仿首開、龍湖等房企走上了「抱團」擴張的道路，在類似北京這樣的一線城市，遠洋多以聯合體模式拿地。

按照遠洋的預算，下半年計劃拿地4000萬平方米，權益面積2000萬平方米，到2018年，遠洋的可售資源要達到1600億元規模。

向持有型物業要利潤

接連踏錯節奏導致遠洋錯失數輪增長機會，而隨著市場集中度愈來愈高，「掉隊」多年的遠洋一邊在夯實主業，另一邊也在大力發展商業地產、房地產金融、物業服務和養老服務業務，並試圖在這些新的領域找到利潤增長極。

商業地產無疑是遠洋轉型的重要一環，今年5月，遠洋完成了對中銀資產包的收購，該資產包中包含位於北京、上海、成都、瀋陽的六個商業項目，總建築面積約20萬平方米。這一動作透露出遠洋在商業地產領域布局的提速。

遠洋總裁助理兼遠洋資本總經理王洪輝曾在接受媒體採訪時表示，未來10到15年，更多城市的商業地產市場將跨入成熟期，需求提質增量疊加交易活躍度提升，這將有效支撐商業地產的資產價值。他進一步稱，持有型物業是一個巨大的存量市場，在未來，遠洋資本會加大持有型物業的發展力度。

目前遠洋集團共擁有不動產投資物業合計18個，2017年上半年投資性物業可租賃面積達113萬平米，租金收入14億元，權益租金收入約9億元，賬麵價值390億元。按照遠洋的計劃，2018年至2022年，其預計將有6個投資性物業陸續推出市場，將帶來40億元的權益租金收入。

除了商業地產，養老地產也被遠洋認作是支撐未來收入的來源之一。遠洋在養老地產領域的布局要追溯到四年前，2013年8月22日，遠洋與美國合資開發了第一個養老項目-椿萱茂。

遠洋計劃通過複製這一項目來達到快速擴張的目的。眾所周知，養老地產往往開發周期較長，相應的回報期也比較長。因此，在過去的幾年中，雖然遠洋始終沒有停止布局養老地產，但其回報一直未能體現在業績之中，甚至一度成為業績增長的「累贅」。

今年是遠洋正式布局養老地產的第五個年頭，遠洋高管在中期業績會上透露，截至6月底，養老項目椿萱茂運營床位接近1000個，年內新增1764個床位，正在籌備7209個床位。按照計劃，4年內，椿萱茂的床位規模要達到2萬張，收入增長138%。

不可否認的是，即使收入並不多，但遠洋的多元化業務開始有所起色。這些項目雖然成本相對較低，利潤水平較為可觀，但實際盈利水平與住宅業務相比，還存在很大差距。短期內，新業務對遠洋業績和利潤的貢獻有限。

申萬宏源高級分析師李虹指出，今年上半年遠洋的毛利率修復仍不理想，較去年下半年的21.3%略為修復至22%，但比去年同期的24.2%仍低了2個百分點。「遠洋為今年以來中資地產股中最弱的一家，累計反彈幅度僅兩成，利潤率修復緩慢一直是市場主要憂慮的因素。」

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