剛需的好日子來了，一線城市的房子真便宜了

最新 09-08

北京的房子真的便宜了！

目前京城二手房來自兩個方面的壓力：

業主層面，真正要出手的二手房，議價空間在擴大，搖擺中的業主由於賣房意願不是很強烈，議價空間不大；

中介層面近期的成交額大幅下滑嚴重，中介日子難熬，不少經紀人為了促成交易開始鼓勵房主下調預期。

是什麼導致目前這種局面？

現在話語權逐漸向購房者傾斜，這主要是因為以下幾點：

1、3月17日，開始新一輪認房又認貸，二套房最低首付分別上升至60%（普通住宅）和80%（非普通住宅）；

2、3月27日，商住房一夜之間「消失」了；

3、學校周邊的房子等特殊房源審核加強；

4、未來五年，要供應6000公頃土地和150萬套住宅；

5、二手房方面，現有大量報價不合理的房源被下架，房主報的過高也不能被掛牌，部分中介按要求建立起大數據監測系統，二手房很難出現以往那種狀況。

未來北京樓市會怎麼走？

上述5點原因中，未來五年的土地和住宅供應規劃是最關鍵的，它是從供求關係的角度來制定的措施，遵循的是「以疏代堵」的策略。不過這150萬套新房是否能打開局面呢？還得看以下分析：

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1、新房的規劃能否得到完全落實

未來5年150萬套住房能否完全兌現，這個很關鍵，因為從以往的數據來看，計劃都挺多的，但最後實際兌現的並不多，導致實際供應縮水。當然這次的決心比以往大很多。

2、自由流通量/總供應量

之所以要計算「自由流通量/總供應量」，是因為只有流通才能實質上影響供求關係。流通量一旦太小，市場很容易被控盤，下調也只可能是局部零星的現象，而且幅度非常有限。

假設未來150萬套住房全部兌現，那麼可供流通的純商品住房有多少呢？我們測算了下，扣除沒有產權的租賃房與只有部分產權的自住房，能夠自由流通的純商品房大概只有20萬套，平均每年5萬套，對比去年的住宅成交量，這個量實在有限。

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3、二手房才是關鍵

2016年京城樓市共成交37萬套左右，其中二手房佔比近75%。新房的供應體量較小，即使數量增加，也對整體樓市形成不了多大影響。