這家房企靠三四線樓市彎道超車，現在也已不看好三四線了

三四線樓市還能不能買房，今天我們聽聽來自開發商層面的說法。

恆大總裁夏海鈞在恆大上半年業績會上表示，恆大看中的是一二線城市，並不看中三線城市。三線城市叫階段性城市，人口是決定性因素。

眾所周知，恆大是靠中小城市起來的，而現在，恆大已經完成戰略升級，目前的重心集中在一二線和環一線的三線城市。

對於三四線城市房地產的未來，夏海鈞的觀點十分鮮明，那就是不好看。對於恆大等房企來說，目前三四線火熱的行情只不過是上面為他們創造的，從這個角度來說，上面和他們的利益是一致的，房子必須要賣掉。但後續就不好說了，開發商是要賺錢的，他們在消化了這批庫存後，未必會繼續配合地方繼續大規模開發房地產。

對於恆大這樣的龍頭房企來說，彎道超車是不可能一直玩下去了，體量大了，就得變更套路。我們之前都說過，三四線城市的硬傷是人口，除了東部的少數三線城市背靠大樹分享紅利之外，絕大部分的中西部三四線城市是留不住人口的，房子是給人住的，留不住人，房子賣給誰？

這一輪資源向三四線城市傾斜得已經夠多了，不少三四線城市抓住了機會，將商品房庫存降至合理水平，但更多的城市實際上是沒有動靜的。

即使是賣了大批房子的三四線城市，形勢也不容樂觀。它們賣房子主要依靠兩種方式，其一是承接了一線城市的外溢需求，這些城市主要分布在一線城市周邊，基本上是坐享其成。其二集中釋放未來一段時間的本地購房需求，這些城市主要分布在中西部，方式是拆和給錢。

對於恆大來說，他們其實是抓住了兩個機會，一是稍早的普漲行情，二是2015年以來的去庫存行情。而現在這兩個行情已經基本結束，三四線城市的機會也基本結束，恆大當然是明白這一點的。

今後的樓市將不會有什麼大規模行情，對開發商來說，好賺的錢已經賺得差不多了，接下來的路數必須要改變了。用觀察君的話來說，就是以價值導向為主，有價值的城市必然是一二線。

未來樓市的重點是租房，而資源會重點向租房需求旺盛的一二線城市傾斜。我們稍加觀察就會發現，目前樓市的重心是儘快形成一系列租房試點成果，並儘快向更多城市推廣。開發商的任務就是要儘快跟上節奏，發力租房市場。

另一位大佬，SOHO中國的潘石屹則一直堅持認為，中國的所有城市都不缺房子。對於這一點，筆者是認同的，目前三四線人均住房面積比一二線還高，而且還在不斷新增住房，不斷發展新城。

眼下很多三四線城市的套路是去發展新城，試圖以漂亮的規劃和升值空間來吸引購房者買房。由於人和錢的不足，三四線城市基本上不可能同時保持老城區和新城同時發展。在這種情況下，判斷新城能不能買，其實就是看關鍵機構和部門是否帶頭進駐新城。這體現的是發展新城的誠意。

而對於工作在一二線，老家在三四線的人來說，更加不能盲目出手，在這些城市買房容易，但尷尬的是房子買了，也增值了，卻無法脫手。你的錢變成三四線城市的房子，但這些房子卻無法再次變成錢。這個時候想要抽身返回一二線城市買房就沒那麼容易了，機會成本已經無窮大。

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