紐約租金7年增長33％，5條建議告訴你如何選擇高回報率房產

美地眾籌 美國本土商業地產投融資平台

美國房地產經紀人協會（NAR）在《2017年美國住宅型房產國際交易調查報告》中指出， 2016年4月到2017年3月間，中國人在美購房再創歷史新高，以317億美元的總金額連續第四年穩坐美國房產海外買家的頭把交椅。對此，美國最大的房地產數據平台Zillow集團的首席經濟學家亞倫·特拉薩斯（Aaron Terrazas）在採訪中曾表示，投資用途是推動中國買家在美購房的主要原因之一。談及房產投資收益，在這個「租售同權」的新租房時代，租金回報率便是一個不可不提的關注重點。那麼美國哪些城市租金回報率更高？ 作為投資人，我們又該如何選擇高回報率的房產呢？

全球各大城市租金回報率

根據BWC中文網今年8月初發布的信息，全球租金回報率最高的城市為達拉斯（7.35%）。在前十名的城市中，美國有三座城市上榜，分別是排名第一位的達拉斯（7.35%），第六位的洛杉磯（5.8%）以及第七位的紐約5.08%。此外，加拿大的蒙特利爾，日本的大阪和東京也都有5%以上租金回報率表現，成績不俗。然而租金回報率背後究竟有怎樣指示與參考價值呢?

該網站在計算租金回報率的過程中，採取公式：實際租金回報率等於（1年租金-房屋保養費）/房屋價格，在將房屋保養費忽略不計的情況下，得到上述數據，因此，所得數據略高於實際，特此說明。

以美國上榜的三個城市為例：

首先，達拉斯（7.35%）。其平均房價為$233,000美元，在某知名房地產網站上，達拉斯的房產市場健康指數是9.7，被稱為接近滿分10分的「非常健康」房產市場，僅有0.1%的負面資產反饋。這樣的表現與達拉斯在2016年提供了3.9%的工作崗位增長以及過去三年以來6.2%的人口增長密不可分。工作機會增加和人口增長是促進房地產發展的長期利好因素。

其次，洛杉磯（5.8%）。洛杉磯之所以能超越紐約也並不是空穴來風：這個被稱為海外投資人最喜愛的美國房產投資地之一的地方，房屋租賃市場的表現一向良好。美國7月的租金指數顯示，南加州的漲幅為5.2%，這一數字不僅是該地區10年來的新高，而且遠高於3.9%的同期全美平均漲幅。更為直觀的數據是，自2000年至今，大洛杉磯地區的房租漲幅達到102%，同期全美僅為72%。

再次，紐約（5.08%）。紐約在這一數據上的整體表現不錯，據curbed報道，伴隨著經濟衰退的結束，紐約租金上漲幅度雖然變小了，但速度並沒有放緩，從2009年12月至2017年6月期間，紐約租金平均增長了33%，年均增長3.9%。尤其是曼哈頓地區，受豪宅價格回調整理的影響，租金收益率或呈現些許上揚趨勢。

如何選擇高回報率的房產

眾所周知，美國法律規定，私人財產神聖不可侵犯，因此美國房屋產權是永久性的。但令人驚訝的是，根據統計，美國人大約7年左右就換房一次。由於美國沒有戶口的限制，工作地點變化，家庭人口變化，退休養老等方面都有可能成為換房的原因。然而作為以投資為目的的海外投資者，自然不可能如此頻繁的更換房產。在這種情況下，如何選擇適合的房產，以增加房產收益就顯得尤為重要了。那麼作為投資房產主要收益的體現，在投資過程中該如何選擇有較高租金回報率的房產呢？或許，我們可以從以下幾個方面做一考量:

1. 回報率有長短期收益之分

一般來說，短期收益指的是房屋價格不高，但租金回報率較高的房產。注重短期收益的投資者較為適合在人口密集區域購置價格較低的二手房。而長期收益指的則是區域位置好且房價較貴的房產。這樣的選擇可能短期的租金回報率並不十分搶眼，但市場潛力與升值空間往往不可估量。對於這類投資者，熱門地區質量較高的商業房產會是一個不錯的選擇。例如紐約或舊金山等地，這裡的房產價格雖高，但市場潛力與升值空間也相對較大，且抗壓力也比一般地區強。

2. 適合的投資類型

對於很多首次投資美國房產的投資人來說，美國五花八門的物業類型可能會是一個讓人頭痛的問題。獨棟別墅，聯排別墅，公寓，商業用屋，農場和空地等等，不同的物業不僅在房屋外形與主張權利上有所不同，投資的收益和相關政策也會存在差異。因此，投資者需要充分了解相關信息，明確自己的真實訴求，經驗主義是萬萬要不得的。

3. 實地考察的重要性

作為投資項目，物業的實際情況是決定其投資價值的重要因素之一。對於影響物業估值的如房屋結構是否穩固，水土地基結構如何，周邊是否存在自然災害隱患等一系列問題，投資人不可能通曉全部知識。因此，尋求專業幫助，委託相當經驗的執業房屋檢驗師 inspector進行實地考察是避免上當受騙的有效方法。

4. 合理的稅務保險規劃

稅務和保險問題是房產投資中不可避免的環節。一般情況下，稅務保險工作可以委託當地相關機構代為處理。但美國房屋在稅務領域分類眾多，個人主要住宅，二套房，出租房，商業房產等不同分類的稅務政策略有不同；房屋保險的類型與理賠範圍也較為複雜。因此，投資人在購房前應當做好攻略，充分了解相關內容，避免手忙腳亂。

5. 持續有效的房產管理

能否對房產進行持續有效的管理是影響房產收益穩定性的重要因素。出租對象情況如何；租賃合同是否具有足夠的約束性和保護性；不同地區的法律要求差異較大，物業公司是否有足夠的能力妥善處理相關事宜等等方面，都需要投資者提前做好功課，仔細考察求證。

作為衡量房產投資是否值得的重要指標，租金回報率的重要性不言而喻。然而，租金回報率的影響因素牽扯甚廣，想要在種類繁多的物業產品中選擇最為適合的產品絕不是一蹴而就的事情。當然，我們也必須看到，租金回報率並不是衡量投資的唯一標準，升值空間和市場潛力等因素也需要被綜合考慮。正如我們在文中所表達的那樣，良好的投資心態，明確的真實訴求和盡職調查等都是投資人不可或缺的重要部分。

（本文內容及圖片均摘自網路： BWC中文網，Career Engine，知乎，新浪財經，僑報網，搜狐財經等。）

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