乾貨！南京公寓調查報告出爐，9年就能回本！

這段時間南京的公寓賣得熱火朝天，無論是限購人群還是手上資金不夠投資住宅的人群，都把目光轉向了公寓產品，既然是投資，自然要考慮投資回報率，也就是租金收益是否能回本，多久能回本。很多買房人心中其實是沒有底的，我的公寓究竟能租多少錢？值不值得買？

小編就這一問題實際走訪了目前三個南京CBD中心——新街口、河西、南站公寓的租金情況，給想要投資公寓的人算了一筆賬：

年投資回報率計算公式：

年租金÷（房價×面積）×100%

小編挑選了各區域內兩個較為典型的公寓，計算了交付後5年內的年投資回報率。

河西

01

高端公寓市場，最快18年回本

從上表中可以看出，目前紫鑫國際公寓5年內的投資回報率約5.3%，如果按照2800元/月的租金來計算，回本時間大約在18-19年左右。去年交付的升龍匯金中心一期的投資回報率4.2%，如果按照3500元/月的租金來計算，回本時間可能需要23年左右。

（升龍匯金中心）

河西作為目前南京房價的標杆，無論新房，還是公寓價格都較高，公寓市場也更偏向於高端市場。近年來，隨著房價的上漲，購房者的前期投入更高，相對的回本的是時間就延長了。

城南

02

投資回報率4+%，租賃市場需求大

不難看出，兩家公寓的投資回報率基本在4%以上，這意味著可以在較短時間回本。按當前4800元/月的租金來算，紫荊國際公寓16年後的租金就是自己的純收益。南站附近證大喜馬拉雅以3500元/月租金來算，大約需要24年才能回本。

（紫荊國際公寓）

借著南站的交通與南部新城規劃的助力，城南公寓的投資回報率都相當不錯。據了解，軟體大道區域內有著上千家IT企業，近30萬高科技人才，有著龐大的市場需求。

城中

03

新街口租金最貴，回本最快

從上表中，新街口的公寓租金水平是三個區域內最高的，投資回報率也是最高的。作為南京最大的CBD中心，新街口商圈由於前期發展較早，商業密集，所以有大量的居住需求，入住率偏高。

其中，長江路九號的投資回報率約6.1%，如果按6000元/月的租金來算，需要16年左右才能收回成本。而2005年交付的君臨國際按3600元/月的租金來算，僅需9-10年就能回本。

綜上可以看出，當前南京公寓市場的回報率大多在4%~6%之間。南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，公寓類產品通常不是靠交易盈利的，主要是靠長期持有的租金回報，一般能達到4%-5%投資回報率都是不錯的產品。所以總體來說，南京目前的投資環境還是不錯的。

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近5年來，南京房價翻了兩番多，公寓的租金也趁著這波紅利逐年遞增的。而且，城南、河西、新街口作為南京重要的三大商圈，隨著配套的不斷完善，區域內的公寓本身也會有一定的增值，因此在限購的大環境下，投資南京的公寓是大家在考慮資產配置時的不錯的選擇。

投資公寓的6大原則

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，投資有一些風險，回報率至少要在4%以上才有一定的潛力。另外，公寓投資要優選主城，主城租金有上漲空間，會增值；郊區除非是特別好的地段，因為租客會更關注客觀的因素而非長遠的發展，商住條件要便利。

綜上，投資酒店式公寓產品需要注意：

1、優選主城；

2、靠近CBD；

3、投資回報率高於4%；

4、長期持有；

5、專業管理；

6、精裝修；

投資公寓的政策性優勢

據國家信息中心經濟研究中心發布的《中國分享經濟發展報告2017》顯示，2016年住房分享市場交易額約243億元，比上年增長超過131%。

根據艾瑞諮詢發布的《中國在線短租行業研究報告（2017年）》稱，2016年中國的在線短租市場規模達到87.8億元，並預估2017年整個中國市場在線交易規模將達到125.2億元。

（截圖來自艾瑞諮詢）

值得注意的是，短租的初衷是為了有效利用空餘房源、降低房源的空置成本。並且，在2015年11月，首次將共享經濟的概念寫入黨的全會決議中，足以說明國家的重視程度。

8月18日，《南京市住房租賃試點工作方案》正式發布。《方案》提出，將一部分閑置房源有效供應至租賃市場，並支持和鼓勵居民出租閑置住房。並將試點商業用房改建為租賃住房，對這部分「商改租」的房源來說，後期的改造後租賃住房用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

業內人士認為，這對於商辦產品的投資者來說，將會是一項重磅利好。

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