嚴躍進：2018年樓市或步入U型通道

2017年全國房地產市場表現還是超乎預期的，雖然調控升級，但市場交易依然活躍，尤其是住宅市場。拉動這一波住宅市場發展的，更多的是三四線城市。從實際情況看，一些地級市市場交易表現非常不錯，甚至創下了歷史新高。這背後的邏輯在於，市場需求持續釋放以及各類「催化劑」的出現。從市場需求角度看，類似三四線城市的農村進城購房、城市棚戶區改造以及各類改善型購房需求釋放等，都會帶來此類城市市場交易的上升。而從催化劑的因素看，部分城市規劃地鐵項目以及近郊區新城積極開發等，都容易帶來住房市場需求的釋放。

總體上看，這波市場邏輯在2018年依然會延續，也會為住宅銷售市場帶來新的機遇。第一、雖然我們也承認住房銷售市場會有一定的透支現象，但還是有很多地級市樓市沒有真正起來，尤其是一些中部城市的住宅市場。第二、住宅買賣依然成為很多家庭居民投資的重要領域，很多人對於非住宅類的物業和其他投資並不感興趣，依然會選擇住宅投資。第三、各類高鐵開通或地鐵建設的三四線城市，將繼續在2018年的住宅交易規模中扮演托底的效應。

當然從企業和各類機構的投資角度看，住宅市場的投資需要考慮幾個新因素。比如說限售政策已經積極落實，這可能會影響部分房源的流動性，又比如全裝修甚至精裝修等概念持續推進，這也會影響此類房源未來的開發成本和節奏等。類似問題關注好，才可以真正在看似進入降溫周期的2018年繼續跑贏市場。

應該說從緊的信號不會變，基本上會在「房子是用來住的」導向下進行。但從實際情況看，一些隱性的放鬆做法會出現，類似人才購房等政策。從實際情況看，當前此類調控也會基於市場交易指標來做調整。

目前類似年初銀行額度的寬鬆做法，基本上還是出現的。尤其是部分銀行還是看好房地產貸款業務。若市場真的降溫，那麼額度的使用甚至會提前。

二手房市場交易不高，使得中介本身的經營壓力是比較大的，所以這個時候對於一些中介來說，拓寬業務也很有必要。另外從營銷渠道角度看，二手房中介掌握了部分購房需求，所以通過和外部的新房、二手房項目進行合作，也使得業務量得以拓展，對於此類市場來說，預計此類交易總體上看好，也成為中介公司增收增利的一個重要來源。當然這中間要警惕類似隨意兜售客戶信息等現象出現。

應該說供給端屬於規範和刺激的屬性，而需求端則是抑制的需求，這是2017年房地產調控政策的思路。類似的思路在2018年也會得到延續，從實際情況看，當前對於此類調控來說，邏輯不會變，但要看宏觀經濟大環境，如果不好，那麼房地產的托底作用依然需要體現，那麼刺激供應和刺激需求也依然是有可能的。而後續住房保障領域更大會依賴兩類。第一是貨幣化安置會繼續，第二是租賃市場會持續發展。

對於當前供給端的刺激，一方面是總量刺激，尤其是大城市需要積極補庫存，另一方面是結構端的調整，主要是對租賃市場等房源供應的刺激。

對於2018年房地產市場來說，前冷後熱的特徵比較明顯，換句話說，明年上半年或是會有較為明顯的降溫，而到了下半年房地產市場的表現會相對好起來，進而帶動銷售面積小增，但增幅明顯小於今年水平。

而從當前的地王項目看，房企的資金壓力還是比較大的，這個時候部分地王項目預計還是需要積極進行轉讓或者進行聯合開發。類似現象其實也說明房企在投資方面的壓力比較大，這個時候需要通過此類策略調整來緩解地王開發的壓力。但如果開發動力不足，預計相關優惠政策也會增加。

從信貸方面看，預計總體上會偏緊，這是大趨勢。但有一點就是去庫存的戰略還沒真正完成，很多城市依然會有類似去庫存的政策思路，這個時候部分城市信貸政策依然會有寬鬆話的導向。

在租賃市場的發展方面，最典型的就是會呈現兩類變化。第一是供給端積極增加租賃住房的供應，總體上對於機構類租賃住房的供應會增加。第二是在需求端上，預計租賃貸款的政策內容會開始增加。其他的包括租售同權等類似租房可辦居住證、可積分等，實際上都有相應的政策關注。

應該說資本市場的管控會比較嚴厲，這也是「灰犀牛」提法下的一個政策內容，所以對於上市房企來說，預計影響是比較大的，這個時候對於部分房企來說，2018年融資方面肯定會有壓力。

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