住房租賃市場快速增長 仍需警惕「租賃泡沫」

??經濟日報-中國經濟網北京12月21日訊 2017年是住房租賃政策在全國各地加速深化的一年，各路資本密集布局的同時，住房租賃市場也在快速增長。近日，58集團房產數據研究院發布《2017-2018中國住房租賃藍皮書》（下稱《藍皮書》）顯示，2017年58租房全國「APP端租房需求」較2016年增長57%，第四季度租房需求較2016年同比增長71%。預計未來三年，在一線城市租房需求持續強勁和新一線城市租房需求全面爆發的雙重引擎下，全國住房租賃市場的成長空間非常廣闊。

??過去的一年多里，在政府的連續強力調控下，房地產市場走勢不斷趨穩，房價得到有效控制，與此同時，住房租賃市場的啟動成為樓市最大亮點。自2016年「9·30」樓市調控以來，超過百城相繼發布了調控政策，其中促進住房租賃市場、租購併舉解決居住需求成為政策共性，租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。

??安居客房產研究院首席分析師張波表示，目前已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十餘個城市開始增加租賃土地供應規模，保障租賃市場穩定發展。未來租賃土地供應佔比三成左右將成為各地的標配，住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。

??與土地供應積極因素相應的，是大型房產企業在2017年積極在一二線城市收攬自持用地用於租賃。58集團房產數據研究院統計顯示，截止2017年12月15日，全國10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）達149宗，自持體量約514萬方米。其中杭州達到了51宗之多，上海和天津分別有29宗，北京也有27宗之多。「房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潛在供應，並且有機會為租房人群提供更規模化、規範化、標準化的租房產品。」張波說。

??在租金方面，《藍皮書》顯示，2017年全國人均月租金同比上漲16.7%。北京人均月租金為2795元，和2016年相比上漲14%。新一線城市中，成都2017年人均月租金相比2016年漲幅為18%，達到1008元。綜合2017年全年數據，杭州成為人均月租金最高的新一線城市，達到1550元，對比2016年上漲了6%。其他諸如重慶、鄭州、長沙、青島等城市，人均月租金同比漲幅在5%到10%之間。

??張波分析說，翻看歷史數據，一線城市和新一線城市在2012年到2016年的租金漲幅基本每年都在8%至15%之間。隨著近幾年租房人群對品質生活的追求持續推動中高端租賃市場的發展，租金將保持穩中有升。

??在政策引導扶持和市場需求增長的驅動下，長租公 寓、REITs、信用租房成為2017年住房租賃市場運營模式的新亮點。數據顯示，目前全國已有千餘家長租公 寓企業，涉及房屋數量約200萬間。長租公 寓模式正受到越來越多租客，尤其是年輕人的歡迎，也吸引了眾多全國知名房產企業的布局。2017年，萬科地產旗下「泊寓」，在全國範圍內加速擴張；碧桂園長租公 寓在多個城市布局了15個項目；金地、龍湖、萬達、旭輝、綠地、保利也都已入局。

??在張波看來，國內長租公 寓行業興起不足十年，未來有很大的發展空間。2015年全國品牌公 寓佔比僅為0.8%；根據增幅預測，到2020年時將達到6.0%，但與發達國家品牌公 寓在租賃市場25%至30%的佔比相比仍有巨大潛力可挖。

??此外，我國流動人口規模龐大且具有非常顯著的新特徵、新趨勢。鏈家研究院近日發布的《2018年中國房地產市場展望》指出，目前，中國流動人口規模超過2.47億人，主要包括外出農民工和大學生，集中在少數城市，人口流動趨於家庭化、穩定化，大多數從事服務業，對住房需求跟過去的流動人口發生較大差異。

??「市場上目前沒有針對流動人口的品質化、標準化的產品。2018年，在政策的推動下，針對流動人口的租賃政策有可能出台，在租金補貼的幫助下，會有大量的企業和資金進入到這一市場，行業將面臨新機會。」鏈家研究院院長楊現領則認為，2018年針對城市流動人口的租賃市場將迎來增長。

??不過，楊現領也表達了對住房租賃市場的擔憂。他表示，在政策的激勵下，大量企業短時間內集中湧入住房租賃市場。從鏈家的數據來看，目前租賃住房供給的數量要遠大於實際租房需求量，一些租賃企業的房屋空置率較高，要謹防租賃市場泡沫的出現。

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