南京重要指標殺入全國前三，但專家擔憂樓市被都市圈拖累……
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作者：城南科學家
校稿：夏明夜府/編輯：夏明夜府
只要談到樓市指標，南京總是那麼突出！
NO.1|壹
據中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月27日，全國賣地最多的50個城市合計賣地金額接近3.5萬億元，同比上漲31%。
分城市來看，土地出讓金額高的城市仍然集中在一、二線城市，北京、杭州、南京、重慶、上海、天津等城市賣地收入超過1000億元。
需要一提的是，據中原地產上述統計數據顯示，三、四線城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣地收入超過500億元。總體看，全國已有52個城市賣地收入超過200億元，11個城市賣地收入超過1000億元，其中，北京賣地收入為2795億元，杭州為2272億元。值得一提的是，鄭州賣地收入超過1000億元。
好了，北京2795億列第一，杭州2272億元列第二，第三當然是我大南京，進賬1571億！而16年南京土地出讓金甚至達到1600億以上，列全國第一。如果不是北京、杭州給力，恐怕南京又要當第一了。
根據南京微博房產總結的南京出讓情況，2017年，南京公開土地出讓584.24公頃，比2016年的469公頃有所增加，但不如2014年的611公頃。
而今年5月13日發布的513新政中規定：在2018年南京供地不低於880公頃，2019年不低於950公頃。
那麼距離880公頃的指標還差一大截，差距巨大。不過，官方在10月底就宣布南京供地完成指標，細究原因才得知，南京今年保障房的供地面積約300公頃，加起來正好880公頃，完成指標了！
此外，今年供地中，住宅類佔63%！
不過，與過去幾年相比，南京的住宅供地下降到歷史低值。這麼算下來的話，南京的住宅供地……竟然是減少的……
NO.2|貳
作為南京供地的跟蹤者和研究者，對於這個結果已經在意料之中。南京2016年的供地指標，其實有幾個潛規則：
1. 地王一定要得到控制，不能遍地地王！
2. 土地出讓金，千萬不能全國第一，必須跟在後面！
3. 土地出讓面積需要比16年增加！
4. 土地出讓要與發展相結合，不能只收錢，不發展。
其實這三條潛規則一出，就很容易理解，今年的土地各項指標，已經是各項平衡狀態下最好結果了，這些現象都是不得已而為之：
設置最高限價：為了不產生地王，讓地價面子上好看;
配建保障房：突破最高限價後還能繼續賺一筆，實現利益最大化;
拍遠郊地塊：牛市拍邊角料地塊，一方面能夠降低平均地價，另一方面把差地塊高價售出！
核心地塊不拍地：實在不敢拍，一拍就上新聞。但客觀上也導致南京最好的板塊，如核心區、河西南、大校場、江心洲發展十分緩慢。
狂推四大近郊板塊：以燕子磯、青龍山、江浦（雨山路）、上秦淮四大近郊板塊為主體瘋狂拍地。未來這幾個板塊資金注入會非常快，不過賣房的競爭對手也多，在競爭中發展。
產業地塊增多：今年是南京產業引進爆發年。2015-2016等幾年，南京產業引入乏善可陳、沒有亮點，光見房價漲，不見發展快，與杭州的經濟規模差距在拉大。今年明顯改變了策略，對於一些優質企業，寧願土地不掙錢、不要錢，也要引進過來。比如阿里巴巴、小米等進入河西南，科大訊飛進駐江心洲、中興占坑江寧濱江、格力入主江寧高新區...都是今年定下的大事。
地標地塊增多：河西南與核心區的兩個500+摩天，土地基本半賣半送了。
另外，就開發商的拿地意願來說，中海、招商、金茂拿地意願最為強烈，一年投入全部超過100億，可以大手筆。
不過，今年的拿地時機並不算太好，各家開發商要做好不賺錢的準備。
NO.3|叄
當然，如果僅僅分析南京的土地市場，這還是不太夠的。都市圈，作為南京周邊最重要的存在，與南京樓市有千絲萬縷的關係。
前兩天被南京規劃的「亞洲新門戶」刷屏了！其中對標波士頓、發展都市圈都是老生常談，就不在著重分析了。但關於都市圈的樓市狀態，專家們卻非常擔憂！
產業協作是城際合作的「高層次協作」，對此南京都市圈既喜又憂。喜的是，在空間融合、基礎設施、公共服務等諸多領域，一些跨界地區已衝破行政束縛，先行先試；憂的是，南京周邊200平方公里範圍內，產業結構普遍偏重，並出現同質化競爭。尤其是房產開發上，南京周邊出現「大居圍城」現象，從寧馬高速兩邊，到仙林寶華接壤的寶華地區，容積率普遍在3.0以上，高樓密集，宛如「小香港」。
因為臨近南京，周邊地區房價較低，對南京市民很有吸引力。但如果環境、配套跟不上，就損害整體風貌，如果開發過度，還影響合作潛力。目前南京「圍城大居」居民已超20萬，不但品質不高，基本公共服務也很缺乏。更讓人憂心的是，南京周邊規劃的居住用地總面積已達86平方公里，如果全部建起來，能容納200萬人，等於新增加一個中等城市。
對於這個規劃，大部分媒體都在打雞血，馬上要波士頓了...但其實核心點不是這個，開這個會的目的，不是為了打雞血，也不是為了茶話會，而是在敲警鐘！！千萬別搞錯了！
NO.4|肆
26日在寧舉行的南京都市圈規劃協調會，其實就說了兩件事：
1
南京很牛逼，大家聽我安排，我帶各位一起飛！
2
各位兄弟，賣地收著點，賣太多大家吃不了兜著走……
很簡單，第二條才是重點。專家對於都市圈的建設提出了非常明確的問題：容積率太高，圍城大居，賣地沒有節制。
南京限購限貸，都市圈政策極為寬鬆，南京老百姓的錢都被都市圈給掏空了！
賣地太多，容積率太高，住在都市圈的人超過20萬，未來規劃超過200萬，南京人口沒增加，都被都市圈給摟走了。
開發商南京不敢拿地，都市圈動不動一拿拿十幾塊，錢都被你們賺走了……
不過，那怎麼辦呢？南京房價高、地價高，人、錢、才往都市圈湧入是非常正常的。像滁州、馬鞍山、和縣等安徽地市，其實財政都不太寬裕。和縣更是以農業為主，沒啥正經企業。17年的都市圈大行情，讓和縣一下子抖起來了，在安徽縣市中橫著走。你讓他不賣地，繼續種菜，也不太合理。你說是不？
很多人對於都市圈的行情把握不準，其實我也把握不準，因為我不知道當地政府的賣地套路，這些地區的主政者操盤手法比較一般，也不懂的節制，情況難以預料。比如現在比較熱的和縣、汊河地區，如果不賣地，不開發，那錢就被句容賺走了，你讓滁州不賣地，能行嗎？反之句容也一樣，多年不遇的大行情，不擼一把，對得起南京都市圈核心城市嗎？
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