2018年地產行業十大猜想：看看明年房價走勢如何？

即將過去的2017年，北上廣深的不少業主發現自己的房屋跌價了。

??2017年房地產行業經歷空前的調控，房價在史上最嚴調控的干預下剎住了漲勢，北京尤為明顯，從公開數據來看，北京2017年11月份二手房成交價格相比3月份高位時的成交價格下跌12.2%；而成交的二手房中，有超過95%的二手房價格是比預期價格低的。2017年，北京居民購房槓桿率下降至23%，貸款比例明顯下降。

??2017年行業格局也發生了深刻的變化，「房子是用來住的，不是用來炒的」成為房地產行業發展的新主線，房屋租賃市場吸引巨頭紛紛加入競爭。在傳統房地產企業龍頭碧桂園、萬科等發力住房租賃市場的情況下布局長租公 寓，阿里巴巴、京東以及騰訊等互聯網巨頭也進入房屋租賃領域，建設銀行也開始布局房屋租賃行業。

??2018年的房地產市場將會怎樣？平安證券年度猜心，在新年來臨之際發布2018年地產行業十大猜想。?

猜想一：

調控延續現狀

??2016 年下半年以來，核心城市密集出台限購、限貸、限價等樓市緊縮政策，2017年延續政策緊縮政策，3 月北京進一步升級為認房認貸，同時以廈門為開端超過多個城市出台 2-5 年的限售政策。展望2018年，預計2018年差別化調控將延續，但考慮調控已漸見成效，大幅加碼概率較小，基於以下四點理由：

??第一，十九大報告進一步強調堅持「房子是用來住的，不是用來炒的定位」，中央經濟工作會議及住建部會議均強調調 控政策的連續性和穩定性；第二，2017 年九部委出台《關於在人口凈流入的大中城市加快収展住房租賃市場的通知》，在長效機制建設完成之前，仍需要調控換取時間；第三，儘管經濟下行壓力仍在，但短期工業增加值增長仌相對平穩；第四，2017 年各線城市房價漲幅明顯回落，熱點城市樓市亦呈現不同程度降溫，調控已逐見成效，同時住建部明確「滿足首套剛需，支持改善需求」，未來進一步大幅加碼概率亦不大。

猜想二：

租賃用地供應有望逐步放量

??中央經濟工作會議明確提出「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購幵麗的住房制度。要収展住 房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機極化住房租賃企業發展。在此政策基調下，2017年主要城市已出台未來三到五年的供地計劃，租賃用地佔比普遍在30%左右，預計2018年租賃用地供應有望逐步放量。

??基金君在此換成白話暢想，租賃用地供應增多，意味著住宅用地將減少，核心城市的一手商品房或將減少，在中國的傳統觀念里有房才算安家立業，人口凈流入城市的二手房市場或將緊俏。??

猜想三：

壓力點或在下半年

??2016 年年底以來，資金面持續收緊，2017年 4 月 25 日政治局會議就「維護國家金融安全」主題進行集體學習，並提出維護金融安全 6 項任務，體現了自上而下對防範金融風險的高度重視。金融去槓桿背景下，實際利率持續攀升，2017 年 11 月全國首套房按揭利率平均達 5.36%，連續 11個月攀升。從M2增速來看，前 11 月 M2 增速同比增長 9.1%，較2016 年全年下降2.2個百分點，增速持續收窄。

??短期來看，市場利率仍有望延續高位。從國際環境來看，2015 年 12 月美聯儲加息25個基點，正式步入加息周期；2016年12月、2017年3月、6月、12月再次加息，美國持續加息將制約國內流動性鬆動空間。從國內環境來看，銀行同業存單發行利率普遍超過5%，十年期國債亦到達近 4% 的高位，成本端抬升制約按揭利率下行空間。

??極端情況下，行業資金壓力點或在下半年。展望 2018 年，中國經濟工作會議強調穩健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，預計貨幣政策難有大幅鬆動。根據測算，2018年下半年將步入公司債到期高峰期，目前債市情況無論収行利率還是難度均超過以往，部分房企或難以實現以新債償還舊債。而房地產企業傳統資金來源主要為銀行貸款和銷售回款，若 2018 年上半年銷售超預期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險。??

猜想四：

一二線好於三四線

??在限價依舊嚴格、樓市逐步降溫、捂盤成本高企的背景下，預計越來越多開發商將選擇接受政府指導價推盤。加上一二手價格倒掛，推盤上升或將帶動2018 年一二線城市銷售企穩甚至略有回升。銷售中樞下行，預計下降5%。中性假設下，預計2018年一線、二線、三四線城市銷售面積同比持平、微增2%、下降13%，全國商品房銷售面積整體同比下降5%。??

猜想五：

住宅新開工或超預期

??按當前銷售水平，全國住宅庫存僅0.64年，為近年最低水平。即使2018年住宅銷售增速回落，但住宅新開工仍有望保持增長。

??目前全國住宅庫存仍處於近年較低水平

猜想六：

投資維持樂觀

??地產投資主要包括土地購置費用和施工支出，分別佔比20%和 80%。

??主流房企補庫存積極，溢價率持續回落。步入下半年尤其是四季度以來，競拍門檻提升、融資渠道收緊、政府加大供地背景下，土地溢價率大幅回落，11 月百城土地溢價率為 19.4%，持續四個月回落。短期核心城市仍將加大供地，土地購置費仍有保障。在單位建安（建築安裝）增長2%、新開工增長2%、土地購置費增長10%的中性假設下，預計2018年地產投 資額同比增長4.3%。??

猜想七：

長租公寓方興未艾

??十九大報告明確「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居」 ；12月中央政治局會議強調加快住房制度改革和長效機制建設；中央經濟工作會議更是明確提出「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。」隨著本輪調控逐見成效，2018年政策重心將進一步轉移到住房制度改革和長效機制建設。

??目前包括地產開發商、地產服務中介、「互聯網+資本」平台以及酒店集團均有布局長租公 寓。在中央明確發展住房租賃市場特別是長期租賃的背景下，預計更多房企將布局長租市場。

??看了這麼多長租公 寓數據，歷經租房的種種不易，基金君想想還是買房好，幸好早買兩年少吃租房的苦。

各類長租公寓平台對比

猜想八：

強者恆強，集中度加速提升

??調控加碼、資金趨緊、拿地門檻提升等背景下，龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰略布局，持續擴大市場份額。2017 年前11月行業百強銷售面積同比增長29.8%，超過全國 21.9個百分點。前11月行業十強銷售額市佔率達 24.8%，較2016年末提升6.1個百分點。主流房企萬科、保利、新城前11月銷售額同比分別增長37%、45%和75%。隨著樓市步入調整期，龍頭房企在品牌、融資、管控、拿地方面優勢將更加明顯，2018年市場集中度有望加速提升。??

猜想九：

行業毛利率維持高位

??2017年前三季度上市房企整體毛利率28.7%，較2016年全年上升1個百分點；銷售凈利率11.2%，較2016年上升1個百分點。考慮2018年主要結算2016年房價全國性上漲時銷售項目，行業毛利率有望延續當前高位。

猜想十：

兼并收購浪潮有望延續

??2017 年以來，從萬科 551億收購廣信資產包、融創及富力接手萬達文旅及酒店項目，再到保利收購保利香港股權，行業收購兼并事件層出不窮。根據 Wind 統計，2017 年至今房地產各類兼并收購數量314宗，同比增長35.3%，涉及金額3384億，同比下降16.6%。在調控影響深化，房企融資渠道受限、融資成本攀升的背景下，疊加公司債到期高峰，2018年更多中小房企將面臨資金壓力，收購兼并市場仍存在大量機會，行業併購整合浪潮仍將延續。「

（新聞來源：中國基金報）

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