2017年銷售放榜：17家房企破千億，三年後有望超30家

?2017年度中國房地產企業銷售TOP200

??三大龍頭均突破5000億大關，強者恆強；

??17家房企業績突破千億，2020年有望超30家；

??TOP100房企佔比歷史性突破50%，份額加速集中；

??明年TOP4銷售額有望挑戰3萬億，TOP10房企佔比有望達到35%。

??2017年，「限售」等樓市調控政策不斷加碼，更多城市加入調控行列。而在這樣的市場環境下，規模房企憑藉自身品牌、城市布局以及投 資能力的優勢，銷售業績繼續大幅增長。截止2017年末，碧桂園以5500.1億元排在榜首，三家龍頭房企均破5000億，千億房企數量達17家。我們預計，2018年TOP4房企總規模或近3萬億，千億房企將繼續擴容。未來各梯隊房企行業集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。同時，房企分化格局將得以延續，未來百強房企之間發生收併購的概率將不斷增大。

??集中度：各梯隊集中度大幅提升，遠超去年增幅

??2017年，隨著品牌房企業績規模的增長，TOP200房企各梯隊集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個百分點至45.9%。而TOP100房企集中度達55.5%。

??從集中度變化的情況來看，2017年同比變化比2016年同比增幅明顯，其中TOP100集中度增幅達10.7個百分點，變化最大；而2016年僅增長4.8個百分點。這表明，行業份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏。

??備註：金額集中度=入榜房企銷售金額/統計局公布的全國商品房銷售金額，其中，2017年度全國商品房銷售金額是根據前11月累計同比增幅推算12月同比增幅所得。

??門檻：TOP30門檻升幅最大、TOP50門檻381億元

??隨著今年房企銷售業績的增長，各梯隊銷售門檻提升顯著。從金額門檻來看，TOP30梯隊房企門檻提升幅度最大達51%。TOP50房企門檻從2016年的310億元提升23%至381億元。從面積門檻來看，各梯隊中，TOP20和TOP30房企門檻提升幅度最大，分別增長42%和59%。值得注意的是，TOP100和TOP200房企的金額、面積門檻都較2016年降低，表明TOP200、甚至百強房企內部格局也開始分化。

??權益榜：反映房企投 資實力，恆大仍穩居榜首

??在今年銷售權益榜中，恆大仍以4880.2億元穩居榜首。銷售權益榜反映了房企的投 資能力，在一定程度上更能反映企業的資金實力。TOP200房企中，有部分房企權益榜排名顯著高於流量榜。這些房企可以分成兩類：一類是銷售權益佔比較高，有較強項目獲取和獨立操盤能力的房企，如恆大、綠地、魯能、融僑等。另一類是股權合作項目較多、投 資能力較強的房企，如禹洲、實地、中建東孚等。

??此外，代建、小股操盤業務較多的房企基於快速擴張的需求，項目權益比例較低。雖然這些房企在權益榜中的名次有所下滑，但利用較強的操盤和項目管理能力，在項目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業、濱江、朗詩等。

??面積榜：區域深耕型房企排名相對靠前

??在面積榜中，碧桂園仍以6016.2萬平方米的銷售面積排在第一位。總體來說，面積榜較金額榜名次更高的房企，布局戰略大多都為區域深耕型企業。最典型的是建業，常年深耕河南，雖然由於房價因素在流量榜中排名不高，但在面積榜中則長期盤踞前30。另外，中南近年來加大了在長三角熱點城市的投入，布局環上海周邊經濟發達、人口吸附能力強的二、三、四線城市，在面積榜中排在第14位。藍光則深耕成都、合肥、無錫、昆明、西安等城市，2017年這些城市銷售業績佔比較高。

??格局：龍頭三強拉開差距，千億房企達17家

??三家龍頭房企今年均突破5000億，其中碧桂園全年累計完成銷售金額5500.1億，同比增長78%，幾個月前就基本鎖定了全年第一。萬科和恆大分別實現銷售金額5239億元和5131億元，分別排在二、三位。

??除了三家龍頭房企外，融創藉助其收併購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，2017全年業績同比大幅增長140.3%至3620億元，排在第四位，同時四季度業績增長1573億元，高於碧桂園的1526億元，成為四季度冠軍。保利、綠地及中海則各自邁入3000億和2000億房企陣營。除此之外，龍湖、華夏幸福、華潤、綠城、金地、新城、招商、旭輝、世茂、泰禾這10家房企分列8至17位，今年全年的業績規模都突破千億。至此，今年千億房企數量達到17家。

??值得注意的是，2017年房企規模分化呈現出兩個趨勢。一方面，全年業績500億以上的房企數量較2016年增加了15家，強者愈強。另一方面，300至500億規模和100至300億規模的房企數量分別減少了4家和13家。這說明，對於這個區間內的房企而言，規模增長已經遇到瓶頸，不進則退。繼續擴張的話，對自身的運營管控和資金運作能力都有較強的要求。

??展望：明年TOP4房企總規模3萬億

??展望2018，龍頭房企將依靠出色的品牌、穩健的運營能力繼續快速發展。我們預計，碧桂園、恆大、萬科、融創四家房企的業績總規模或將近3萬億。此外，房企集中度將繼續大幅上升，並且更向排名靠前的房企靠攏。其中，TOP10房企的行業集中度有望達35%。同時，2018年2000億房企和1000億房企有望繼續擴容，2020年至少產生30家千億房企。

??從長期來看，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，各梯隊房企的行業集中度也將進一步上升。而隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的體現，TOP100房企仍將保持規模分化的格局。我們預計到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度將分別達到47%和70%。

??值得注意的是，目前房企規模的大幅擴張仍將主要通過收併購的方式來實現。我們認為，未來百強房企之間發生收併購的概率將不斷增大。而對於一些已經發生的併購案，如果明年能實現並表，業績也將得到大幅提升。比如，保利地產11月30日公告以總價51.53億元間接收購保利置業股權，整合完成後保利地產2018年的業績規模或將達到4000億元。而中華企業在完成了對中星集團的收購重組後，名次也將得到大幅提升。

??2017年度中國房地產企業運營收入榜

??入榜門檻差距拉大，內房企Top10門檻高達27億元；租金為主要來源，部分企業酒店業務佔比較高；商業精細化運營，長租公 寓成為新風口。

??入榜門檻差距拉大，內房企Top10門檻高達27億

??2017年全年，內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為27.1億元和14.3億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了12.8億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為17.8億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻3.5億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，未來隨著內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。

??收入結構以租金為主，部分企業酒店業務佔比高

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都佔據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達82.9%，而外資房企則為80.4%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如中國金茂、碧桂園等房企。此外2017年多數企業都加大了布局長租公寓的力度，預計未來租金收入中，長租公寓的租金貢獻佔比將持續多大。從目前來看，凱德集團於國內的公寓業務已經相對成熟，租金收入佔比超過20%。

??商業精細化運營，長租公寓成為新風口

??2017年房企的商業運營也在如火如荼的開展，龍頭房企在不斷通過品牌輸出加速輕資產擴張，提升運營效率；而一些中小房企也不遺餘力的進行業態升級和產品創新，力圖鞏固自身在細分領域的優勢。總體來看，目前商業發展主要呈現出精細化、個性化、智能化、多元化等等特點。

??商業運營逐步精細化，打造IP聚攏客群

??隨著商場數量的不斷增多及商業地產競爭的愈發激烈，越來越多的企業開始重新考量商業項目的定位，不僅將「人」這一元素被放到了更重要的位置上，此外產品的品牌定位、人群定位也不斷趨於精細化。

??2017年許多房企都推出了自己新的商業產品線，以大悅城為例，2017年12月6日，大悅城推出了其第二條產品線——大悅春風裡，主要以25-45歲新興中產和成熟中產作為核心客群，並重點布局在一線非核心商圈或者二線城市核心商圈，定位區域型商業。相比而言，之前的「大悅城」產品線主要針對為約會、社交為主的「第二生活」需求，人群為18-35歲的年輕人；而「大悅城春風裡」則瞄準「第一生活」，針對新興中產階級及其背後更龐大的家庭消費。人群及商業定位的不斷細分，不僅讓大悅城能夠精確定位潛在客戶群，拓寬受眾；還能夠打造企業IP，從而擁有更為穩定的客群，增強市場競爭力。

??除了產品定位上的不斷細化，一些房企在運營管理上也不斷升級，從而增添附加價值。如中海於2017年就逐步推進了OffiCARE中海暖心關愛計劃，為商辦樓宇建立生命安全保障體系，為入駐客戶持續提供公共安全與生命急救服務。OffiCARE暖心關愛計劃自2016年11月提出以來，已逐步走進了中海於全國各地的寫字樓項目中，增強了中海商辦項目的整體競爭力。截止目前中海成熟寫字樓物業的出租率已持續保持在 95%以上，續租比例超過了80%。

??線上+線下融合發展，促進銷售互利共贏

??2016年11月，國務院便下發了《關於推動實體零售創新轉型的意見》，鼓勵企業加快商業模式創新，強化市場需求研究，改變引廠進店、出租櫃檯等傳統經營模式。在此背景下， 2017年許多房企都在「新零售」、「智慧零售」等創新商業模式上做出了全新嘗試，通過線上+線下相融合的模式，來增強客戶粘性，提升服務品質。

??2017年12月中海地產與京東集團簽署戰略合作，將憑藉自身商業的資源優勢及京東線上的智慧平台，未來計劃在全國主流城市打造百家X無人超市店，並覆蓋中海商業地產全業態，聯合布局無界零售。通過此次合作，中海不僅能夠藉助京東豐富的運營經驗，降低其線下零售的運營成本，此外還能促進消費體驗升級，推動中海商業地產的多元化運營。

??蘇寧控股集團也積極地拓展著其線下版圖，2017年12月19日，與萬達、融創中國等擁有豐富商業、住宅等零售網路資源的企業建立了集團戰略級的合作關係，以此進行線下產品線的開發、建設、運營和服務等階段的互補合作。據悉，蘇寧的線下商業產品線，主要以「大店更大、更全；小店更近、更專」的發展戰略為主。10到25萬平方米的蘇寧廣場購物中心，主要打造新型商業銷品茂綜合體，推進流量入口；5到10萬平方米的易購生活廣場，則將線上蘇寧易購移植線下，打造線下平台；而50到200平米的蘇寧小店，則更加貼近終端消費者，實現售後、生鮮及線下配送等服務。2018年蘇寧計劃將新開5000家互聯網門店；未來三年內實現15000家，2000多萬平方商業實體的目標。通過線上線下相互附能的方式，蘇寧不僅能夠提升客戶粘性，還能促進商戶銷售，實現線上線下的互利共贏。

??發展方向多元化，長租公 寓成為「新風口」

??除了業態升級，線上線下融合等方式提升運營效率外，房企也在不斷尋求新的突破口，這其中長租公 寓無疑是房企商業多元化的主流方向之一。除了萬科、龍湖繼續加大布局外，2017年12月碧桂園也正式對外發布了集團長租公 寓品牌「BIG+碧家國際社區」，並與30多家合作單位進行戰略簽約，力爭三年內建設100萬套長租公 寓。此外中海於長租公 寓領域也在加速布局中，目前其在建項目已分布北京、上海、深圳、成都等九個核心城市，未來三年有望分批入市，從而實現中海長租公 寓全系產品的戰略落地。

??此外保利、旭輝、招商蛇口等企業於近期也推出了長租公 寓類資產證券化產品，如招商蛇口於2017年12月註冊了200億元的長租公 寓ABN。這不僅是銀行間市場的首單，同時也是國內目前註冊規模最大的長租公 寓資產證券化類金融產品。此類長租公 寓資產支持產品的不斷出現，也為大力拓展租賃住房業務的房企提振了信心。

??此外，在旅遊、文化、體育等市場發展前景向好的情況下，商業的發展方向也趨於多元化，各類「商業+X」模式開始出現，通過新元素的融入為消費者帶來獨特的體驗，諸如主題樂園、體育場館、藝術酒店、博物館商業都成為了地產運營商們的轉型新方向，商業跨界發展前景廣闊，但也面臨著培育期較長、資金投入較高、資源整合要求較高、運營難度較大等問題，效果如何仍有待後期檢驗。

??原標題：

??CRIC榜單｜2017年度中國房地產企業運營收入榜

??《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜發布

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