2017年，樓市調控已經取得四大成果，房地產這段糾結的歷史將被終結！

撰文丨吾心本文來源於樓市微觀察，ID：loushi666，不代表地產情報站觀點，已獲授權，歡迎關注。

整個2017年，樓市調控取得了很多成果，這篇文章梳理了這一年來樓市調控的幾個大的方向，並通過這些措施深入影響到人們的預期，為長效機制的介入贏得寶貴的時間和空間。

2017年樓市調控成果之一——危險的高周轉模式被終結

高周轉模式，是房地產飛速發展，地產商年銷售額迅速從幾十億增長到5000億級別的重要原因。

高周轉模式玩得相對較早的是萬科。這家房企玩「高周轉模式」有三原則：不製造地王、不囤地、不捂盤。用一種溫和的高周轉模式迅速做大市場份額，這一點可以從萬科這些年開發的樓盤可以看出，這些年萬科開發的主要是剛需盤，配合高品質的物業服務，走量非常快，現金流利用率非常高，往往一個項目的預收款就直接被用在下一個項目當中，某種程度上，萬科是在賺「時間」的錢。

萬科、碧桂園、恆大等名企高周轉模式的成功也被大量的中小房企所效仿，但學習過程中也伴隨著異變，最典型的就是中小房企更加激進，更敢於製造地王，無論是樓市的波谷還是波峰，他們都不計成本拿地。2016年，全國產生了300多個地王，絕大部分都是中小房企拿走的。他們夢想著有一天能夠擠入房企銷售額榜單top20甚至top10。以前銀行給不給房企貸款，榜單是個很重要的參考指標進入了榜單前列也就意味著貸款有保障。

如此互相作用，正是中小房企願意看到的，但這一切在2017年被終結。2016年大量地王，佔用了房企太多資金，這直接導致房企在運作樓盤上遭遇資金荒。

2017年去槓桿如此之嚴厲，銀行給不給放貸，參考的指標更多，資金用途也受到了極大限制。嚴苛的指標之下，中小開發商首先被拋棄，它們再融不到錢，已經融到的錢面臨到期兌付問題，銷售也遭遇困境。

對於大量的中小開發商來說，高周轉模式被去槓桿終結之後，它們只有兩個選擇，要麼強行虧本入市，要麼被高昂的財務成本拖垮。無論哪種選擇，結果都是over，區別只是時間而已。

無論是「1+9」大，還是接下來住建部等三部委在武漢的表態，都表明2018年政策只緊不松。一大批中小房企會在2018年迎來「生死劫」，著名經濟學家、清華大學中國經濟研究中心主任魏傑教授前段時間則論斷得更為激進，明年5月份前後，絕大多數中小房企將會倒閉。大量中小房企被出清，取而代之的是更為穩健的大房企，房地產行業會走得更為穩健，更加符合預期。

2017年樓市調控成果之二——成功通過新房控制住了二手房價格

無論怎麼分析，房價都是繞不開的話題。而就房價而言，無疑是2017年調控成果之一。

我們觀察了2017年1-11月份的70個大中城市房價指數，房價總體表現出兩個特點：

一是房價環比漲幅大幅降低，以前動輒4%、5%以上的環比漲幅，現在則普遍低於2%，而且從過去的一二線城市轉移至三四線城市。

二而是熱門城市基本停漲。北京是最明顯的，北京的新房價格已經多月不漲了，二手房價格累計下跌了15%-20%左右。其他城市如深圳、上海等城市已經先於北京調控，所以這一年來表現平穩。

這裡面最值得提的仍然是新房的限價。這個措施雖然在新房和二手房之間製造了一些套利空間，但總體上是成功的。暴躁的樓市，必須要下猛葯，限價令就是其中之一。執行該項措施的城市，新房價格已基本停漲。個別城市雖然出現了一些捆綁精裝修、茶水費、全款買房、拒絕公積金買房等亂象，這些現象目前正在逐步解決。

限價令之下，新房和二手房產生了價格差，但新房的停漲也意味著二手房不可能脫離新房而獨自上漲。新房的錨定作用表現得非常明顯，下圖是四大一線城市這一年來二手房價格走勢圖（黃色曲線）（數據來源：中國房價行情平台）：

限價令執行到現在，已經產生了新的效果，還是表現在預期上。第一階段是新房停漲拉住二手房價格，現階段則是一些二手房房主開始重新向下調整自己的預期，新房和二手房之間的價格差正在縮小，掛牌價逐步走低就是證明。

二手房市場的特點是一小部分成交二手房價格影響著龐大市值二手房整體走勢。一個小區一套房子成交價下降了，所有打算賣房子的業主都會從中介得知這一信息，他們也會不自覺向這個價格靠攏。至於在這一年來強行加槓桿入市的炒房客來說，2018年將非常難熬，炒房虧本，炒成房東是大概率事件。

2017年樓市調控成果之三——地王消失

2016年是名副其實的地王年，克爾瑞統計的結果顯示，整個2016年，全國36個城市共產生了336個地王，平均溢價率達到了264%。

地王的背後都是泛濫的資金。2016年開發商融資成本比較低，而且由於銷售火爆，現金流總體是充沛的。

但到了2017年，去槓桿是嚴厲的，資金供給方面，開發商融資受限，信貸開始重點支持租賃，大房企開始尋求海外融資，中小房企渠道有限，壓力很大。

大房企都在努力尋找成本更低的土地，拚命降負債，比如融創，一口氣拿下萬科的文旅項目，土地成本非常低。恆大則是在保持穩健的拿地風格同時，通過引入多輪戰略投資，將負債降低到合理水平；至於萬科，則在土地價格上一直都秉持著不製造地王的原則；而碧桂園則通過嚴格的成本控制逐步降低負債率。

大房企已經不主動製造地王，大量的中小房企則由於2016年的激進透支了現金流，目前已經無力製造地王。

整個2017年，開發商的債務問題開始凸顯，中小開發商更是明顯，一兩個項目失敗就可能導致房企倒閉，而到了2018年，房企債務問題將更為嚴峻。穆迪最新發布的一組數據顯示，2017年房企到期債務為500億，而2018年，到期債務總額將超過4000億。

明年的房地產行業銷售額和銷售面積肯定會雙降，融不到錢，賣房子也收不回來足夠的資金，地王已經失去了生存的土壤。

調控成果之四——凍樓

在長效機制到來之前，樓市必須要企穩，資金的流入量和流出量都必須要維持在較低的水平。

我們這種「凍樓」是全方位的。

比如通過限售來降低資金從樓市流出，已經有超過50個城市執行限售。限售最直接的效果就是降低資金流出量，沒有了交易，價格也就失去了信號意義，樓市也就能穩得住。

2017年，「凍樓」還有個很明顯的第二特徵——購房資格急劇減少。

這方面有一個很有意思的現象，開發商忍痛開盤卻也會預冷。按道理，現在領到的預售證，價格肯定比預期便宜不少，購房者看到價格差應該會果斷出手才是，但現實卻並一定如此。

上海12月初在浦東周浦板塊有個項目以低於預期的價格開盤，204套房子，現場卻只來了87組客戶。類似的案例還有很多，一線城市的購買力應該是最強的，為什麼會有這種現象？

最合理的解釋應該是有購房資格，有房票的人已經越來越稀缺了。一線城市經過這一輪的輪動上漲，很多人已經通過各種方式提前入市，剩餘的房票已經非常少了，即使有錢也只能圍觀。

開發商找不到購房者，二手房業主手中的房子無法出售，新房和二手房這兩個市場統統被「凍住」。

「凍樓」還有很多表現，比如新房供應量受限，開發商回籠資金周期更為漫長，首付比例不斷提高，房貸利率不斷上調。

以上這些措施不斷抬高成交門檻，「凍樓」的目標已基本實現。

只待長效機制的介入

調控不是目的，而是手段。如果說2017年調控最大的成果是什麼，在我看來，那就是通過嚴控房價成功遏制住了預期，過去的十多年一直到2017年上半年，整個樓市的預期仍然是相對一致看多的，但到了下半年，樓市的預期被成功遏制，這種預期不是房價下跌，而是「沒有預期」，包括地產商、炒房客、剛需在內的各路人，都看不清未來的樓市走向。一向是多軍領頭羊的任志強，現在不是也改口了么？

所有的措施，如果不能影響到人們的預期，那都是徒勞的，現在它們顯然發揮了應有的作用。

以上幾個大方向的調控手段，已經成功影響到人們的預期，這種預期不會導致房價下跌，也不會給上漲帶來壓力，人們只是在觀望，結果就是為長效機制平穩介入提供了足夠的時間和空間。

隨著外部環境的變化，我們的長效機制正在提速，業內普遍預計2018年加息和房地產稅會有更加實質性的動作，房地產這段糾結的歷史有望被終結。

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