安居客房產研究院發布2017樓市年終盤點 調控與信心最受關注

中國經濟周刊-經濟網訊 （記者 孫冰） 12月18日消息，安居客房產研究院於近日發布了2017年樓市的年終盤點。以下是主要觀點。

樓市調控：樓市調控下半場長效機制顯威力

安居客房產研究院首席分析師張波認為，2017年樓市調控和以往數次調控相比，目標非常明確，核心就是圍繞「真正落實長效機制」這個目標，短期不放鬆，更著眼於長遠，啟動調控組合政策。根本目的就是重視長效機制，構建房產階梯型消費，解決高房價和庫存區域間不平衡發展的問題。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，目前房地產市場正處在降溫後的穩定期，房地產市場也將持續較長時間健康正常的運轉，這正由於2017年調控政策對長效機制的高度重視，調控手段從抑制需求變成解決需求。首先，無論是增長首付比例還是限購、限貸都是為了壓制需求，但需求的壓制往往是暫時的，也就造成了需求被延後併產生集中爆發的後果。今年以來的「租購同權」相關政策大量推出，就是將部分非理性的購房需求，更好地性引導到租房上。其次調控摒棄了部分異化手段，例如以往的政策多會加重增加交易稅費，來引導樓市降溫，但效應卻導致稅負轉嫁，反而推高了實際房價，今年鮮有此類異化手段。這些長效機制的落實，對構建階梯型消費，解決高房價和庫存區域不平衡問題將持續產生積極作用。

商品房市場：調控之下商品房成交量依然強勢

從國家統計局公布的數據來看，2017 年1-10 月全國商品房銷售面積13.0 億平方米，同比增加8.2%；銷售金額10.3 萬億元，同比增加12.6%。增長率雖然相比2015 和2016 明顯降低，在國家高強度的調控政策之下，還是維持了強勁的增長勢頭。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，但這並不意味著調控未見效，分城市來看，三四線城市的銷售增長率明顯高於一二線城市，其中1-10月三四線城市銷售金額增速同比增長了27.2 個百分點，而一二線城市同期則增速減少了2.9個百分點。充分證明了國家分區域採用不同政策調控起到了積極作用。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，從廣義庫存量來看，全國商品房庫存已經處於2013以來的的歷史低位，按照統計局公布的數據來看，預計2018 年上半年待售住宅面積水平甚至可以低於2012年水平，庫存量的減少會形成相對的供不應求，加之符合購房資格人群絕對數值的增加，即使在目前調控政策不放鬆的條件下，房價整體的下行動力並不強，但並不排除部分前期價格非理性上漲的熱點城市出現明顯的價格回調。

熱門城市房價：熱門城市房價走低不代表購房成本同步降低

安居客房產研究院首席分析師張波認為，城市房價降和購房成本降低是兩個層面的問題，兩者有關聯但並不是完全正向變動。

其一，城市房價降並不代表在售樓盤在降價，有可能是供應結構變化引發的，例如郊區可售房源增多，市中心房源預售證獲批量少都會引起。

其二，由於限購帶來的政策收緊導致二套房首付增加，即便是部分商品房或二手房價格真的下調，但改善型購房者的首付壓力依然不小。

其三，部分開發商有收「價外費用」嫌疑。眾所周知商品房由於限價原因，導致價格可能低於周邊二手房，從而引起一二手房價格倒掛，為了「彌補」這部分損失，有部分開發商違約採用收取「價外費用」方式賣房，導致實際價格高於成交價格。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，矯枉過正在短期調控或許是在短期調控中不得已而為之。誠然，很多情況下監管層並不能區域是投機需求還是自住需求，尤其在二套房層面表現最為明顯。改善需求首當其衝就可能被誤傷，由於二套房首付在一些城市甚至到7成，導致很多改善型需求不得不推後。

租賃政策：從「居者有其屋」到「居者享其權」

安居客房產研究院首席分析師張波認為，從租賃政策的深化來看，雖然2015年就已提上日程，但真正全面落地還是在2017年。中國房地產發展經歷了黃金十年，「居者有其屋」的主流意識導致大量人群的理解的安家置業往往是和買房劃等號。但中國未來十年不得不面對城市化引發的大量人口持續進入城市，以及目前高價和人群總體收入不匹配的現實，一味地滿足絕大多數人群的買房需求並非良策。租賃市場的發展是中國未來不可迴避的問題，引導廣大群眾由「居者有其屋」到「居者享其權」就是租賃在長效機制的重要體現。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，租賃未來應該在三方面做文章，首先是增加租賃房源的供給量，不但在數量上提供保證，同時還要積極鼓勵租賃運營機構入場，並給予稅收、金融等多種政策支持；其次是通過法律法規保障租賃雙方權益，尤其是提升承租人的「安全感」， 第三要在租賃的金融方面發力，尤其是大力發展資產證券化REITs，以推動租賃市場更為專業化、規模化有序發展。

房企大舉進入租賃市場：緊跟時代腳步租賃紅利窗口開啟

安居客房產研究院首席分析師張波認為，房企加速湧入租賃市場，是緊跟國家政策的腳步，自持用地的競買方基本都是國企或者大型房企，包括萬科、保利、中海等大品牌開發商在內，其中萬科拿地最為積極，已競得10宗自持地塊，分布在北京、上海、廣州、佛山等城市，自持面積達62萬平方米；金地也有7塊自持地塊入賬，分布在上海、天津等城市，自持面積近30萬平。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，租賃土地供應佔比三成已然成為標配。從全國範圍來看，全國已經有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始增加租賃土地供應規模。從一線城市來看，北上廣三城未來五年租賃用地計劃供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。深圳明確未來五年人才住房和保障性住房用地面積不少於總用地面積的60%。當三成供應成為標配之後，通過租賃保障居住權未來將不僅僅是口號，而是實實在在會在國內形成的一種現實，伴隨著租賃相關政策法規的完善，「租者享其權」也會只是夢想。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，最大問題在於租賃地塊收益率低 如何盈利是個挑戰。就現狀來看，開發商積極獲取「租賃」土地的主要阻礙是租金回報率偏低。從目前北上深的租金回報率來看大都在1.4%-2.5%不等，相比房產開發銷售，單純的「自持」性拿地，前期購置和建築成本高、資本沉澱大，對於開發商的資金實力要求非常高。金融支持力度的不斷增加就顯得尤為重要，例如開發性金融及商業銀行加大對住房租賃企業貸款支持力度、支持租賃企業發行企業債券、ABS、推進REITs試點等。

金融機構布局租賃市場：期待REITs快速落地

金融機構布局租賃市場主要通過兩類方式，一類是類似於REITs的資產證券化模式，另一類是例如「信用租房」等場景化金融模式。安居客房產研究院首席分析師張波認為，目前來看，資產證券化方式的發展規模和美國、英國等發達國家的差距巨大，而場景化金融模式則呈現百花放的方式，58集團下的58月付、京東戰略投資的會分期、鏈家和京東合作的自如白條等產品層出不窮，而背後都是多有大資本撐腰。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，金融機構的入局租賃市場，一方面會使得租賃消費變得更安全、更便捷，操作也更容易，另一方面對於租賃的運營方提供靈活的融資手段，並可推動租賃市場向專業化、規模化發展。

經紀人信心：整體平穩更加理性

根據安居客2017年1-11月經紀人信心指數顯示，經紀人信心的全年低點在年中的6-7月，而高點在2-3月，進入8月後經紀人的信心整體呈現平穩狀態。安居客房產研究院首席分析師張波認為，究其原因，上半年春節過後的樓市成交活躍，較大程度激發了經紀人的信心，而隨後的調控從嚴讓經紀人的心態出現戲劇性轉變，隨著調控不斷深入以及對長效機制的認識不斷在國民中深化，經紀人反而更為理性地看待後市。

購房者信心：觀望情緒濃厚

根據安居客房產研究院2017年1-11月購房者信心指數顯示，購房者信心的全年低點在年末的11月，而高點在4月，5-10月的變化程度較小。安居客房產研究院首席分析師張波認為，和經紀人信心相比，第一季度兩者基本呈現同向變動，而在11月兩者出現明顯分化。購房者信心指數在年底的大幅下跌明確表現出市場觀望情緒濃厚，同時根據安居客線上調研，購房者在年底認為會繼續調控的用戶比例也大幅上升，達74.3%。

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