2018貨幣緊縮會成常態 房票珍貴 買房至少往後看5年

??面對高昂的深圳房價，不需要悲觀，但要面對現實。

??12月17日，深圳的夜戶外只有10度，書城北台階還是圍坐了不少希望聽取購房建議的市民。增量市場過去了，分化在加劇。2018市場如何變，如何騰挪置換現有的資產，如何趕上剛需列車？

??新浪樂居特邀三位深圳市場紮根，對樓市數據、理論與實踐均特有研究的專業人士——合富輝煌深圳公司總經理李舉明、克而瑞深圳公司總經理陳洪海、Q房網二手房事業部總裁助理曹風國，為我們撥開前路樓市迷霧。市場不會給我們重來的機會。新浪樂居願與你一起，在我們的時代，抓住我們的機會。

??專家說：

??目前二手房的價格在上漲，新房在今年成交4—5萬套之間，成交量下降了30%左右。

??今年的供應量和銷售量都創十年新低，豪宅也是2017年的成交主力。

??銀行的緊縮政策會成為常態，大家要習慣。

??除了在深圳的剛需，還有首改，對於2018年來說是一個機會。

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??2017年深圳供應量創十年新低

??新房成交量下跌30%

??深圳中原研究中心數據顯示，11月深圳新房均價53552元/平。值得注意的是，從中原提供的圖表信息來看，從2016年10月起至2017年11月，新房成交量價幾乎成橫盤趨勢。與持續低迷的新房市場相比，二手房交易則顯得相對活躍。據深圳規土委數據顯示，11月全市二手網簽6463套，環比增長18%，二手住宅價格為52501元/平。

??網路上關於市場的看法也不盡相同，一邊是「深圳11月新房價格十四連跌」，另一邊是「深圳11月新房均價降10元。」在最接近市場的三位嘉賓眼裡，2017年深圳的市場長什麼樣？

??李舉明：今年的供應量和銷售量都創十年新低

??2017年給我最大的感觸是——今年是不正常與正常的一年。

??今年的供應量和銷售量創了深圳最近十年的最低。銷售量不超過300萬平，在流動人口超過200萬的城市一年的消化量都不到300萬平米的時候，我覺得是不正常的。另外，深圳的房子十幾個月連續下跌，但是很多高端的房子都在搶，後海很多房子都在被搶。最後，今年大手買賣或者全國各地都在深圳找房子，找土地，深圳的資產越來越值錢。

??陳洪海：政策向左，市場向左

??我的關鍵詞是政策向左，市場向左。

??政策開始普遍走嚴了，已經有接近60個城市啟動調控政策。有一些一線城市和二線城市還是一房難求，一線城市和熱點二線城市出現了嚴格的成交萎縮。在整個市場上來看，政策和市場的成交都出現了向左的情況。

??曹風國：新房成交量下跌30%

??我對2017年的市場看法，用兩個詞來說：第一個詞是正常，第二個詞叫回歸本質。

??深圳市場發力了將近兩年時間，價格翻了很多倍。2015年、2016年進入深圳市場十年以來成交量最高峰，2017年不降下來是不正常的。

??目前二手房的價格在上漲，新房在今年成交4—5萬套之間，成交量下降了30%左右。成交價格因為政府控制備案價格，年初58000元/平到現在的54000元/平。

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??2018年，豪宅將成深圳買房新趨勢

??據不完全統計，截至目前，已有超百城發布150餘次樓市調控政策，熱點城市不斷限購、限貸、限價、限售、限商。隨著環深限購圈的形成，市場觀望情緒加重。暗潮湧動的深圳並沒有出台調控政策，2018年，深圳樓市將怎麼走？

??李舉明：2018年政策不會有變化

??深圳的供應確實是太少了，政策不會有大的變化，總的來講跟今年的政策應該是差不多的。

??但是相對於周邊的，一年半之後，要買房的還是要買房，結婚的還是要結婚。在惠州，現在還沒有出台限購的政策，對於剛需白領明年出手周邊都是很好的機會。你的區域活動決定了輻射的半徑，輻射的半徑過程決定了你的使用價值。決定你在哪裡，最終決定你居住實用的價值。

??陳洪海：豪宅成深圳買房新趨勢

??以深圳為代表的一線城市，明年肯定是持續收緊的狀態。以深圳為例，2017年市場成交的主體最開始的剛需，目前的剛需處於退潮的狀態。現在來看，開發商確實有讓利的空間。

??豪宅也是2017年的成交主力。目前在深圳，開始出現了一個新的趨勢，房子除了本身居住的屬性之外，還有一個金融的屬性，這是一個很難觸碰到天花板的。對於中產階層和高端人才，他們認同房子的金融屬性，所以就果斷購買，這兩點在深圳市場上還會持續。

??現在開發商為了保持自己在行業裡面的地位，所以大面積地擴張自己的規模，嚴格意義上提供了很多機會給我們。除了在深圳的剛需，還有首改，對於2018年來說是一個機會。

??臨深來看，東莞惠州不是一個級別的，從升 值潛力來講，東莞會更強。買房還是看個人的承受能力，惠州本身城市的經濟產業比較薄弱，推動能力也弱一些。

??曹風國：2018年，看房子比看數據重要

??每年的成交量在變，但房地產有一個沒有變就是成交價在往上走。

??深圳的房地產市場是多元化的市場看數據是漲的，但是有的片區價格在降；有的開發商價格是在降的，但是一年數據平均下來好像是漲的，所以我們買的不是數據，我們買的是房子。大家要買房的時候多去看，做足準備是最重要的。

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??貨幣緊縮會成為常態，大家要習慣

??近日，深圳多家銀行稱全年額度用完，放款時間由以往的15天-60天，延長至60天-180天，且首套基準利率上浮10%-15%。目前深圳有8家銀行暫停房貸業主，其他銀行均表示額度緊張、放款緩慢或不確定。

??最近美國一直在不斷加息，中國也很難獨善其身，在可預期的未來，中國的貨幣政策也是緊縮的。在三位老司機嚴重，緊縮貨幣政策會對2018年的樓市有什麼影響呢？

??陳洪海：房地產的重要性在降低

??大的環境來講，人民幣和美元屬於博弈的狀態，我們房地產更多受內環境的影響，長期以來取決於GDP的支撐率。現在國家要求GDP不一定要追求高速度，現在可以低增長，降到7%或者6.5%，我不需要房地產那麼大的貢獻率了，有點去槓桿的節奏。

??在小環境裡面，國內的環境就把房地產的重要性降低了。凸現居住的屬性，降低投 資的屬性，都是因為基於小環境，房地產只是所有投 資領域的一點。

??李舉明：穩健的貨幣政策，也是央行的主調

??美國的加息跟它的經濟復甦有很大關係，美國的居民現在是兩點六左右，歐洲也在上漲，美歐的復甦對全球的經濟有推動作用。包括中國，去年是六點七、六點八，今年會高一點，對中國都是很好的作用。平安銀行有一點波動，但只是消除美國加息的良好範圍，並不會對整個利息有很大的變動。穩健的貨幣政策，也是央行的主調性。

??曹風國：貨幣緊縮會成為常態，大家要習慣

??銀行的緊縮政策會成為常態化，大家要習慣。在整個業務線上經常講的一句話，目前的利率水平已經處於整個中國歷史以來相對非常低的歷史水平，比去年緊縮。但是從整個歷史長河來看，現在利率是相對寬鬆的，從一次性付款買到現在貸款買房，從利率十幾個點，到現在只有四點幾個點，相對來說還是處於比較寬鬆的水平。收緊的前提是整個中國的房地產市場更加健康發展，這才是最重要的目的。

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??買房成本越來越高，至少往後看5年

??2018年，鐵了心要買房的人，剛已經不能再等了。2018年買房子，專家們又有什麼建議？

??陳洪海：「地鐵+重點區域」為置業首選

??這麼多人圍繞幾萬套房子轉，好像在搶，如果手上有房，或者要購房，該出手時就出手。我強調深圳房子的金融屬性及我們講了很多區域的情況。

??最近出了幾個新聞，龍崗、坪山都要建超高層，地標建築，接下來這些地方都會成為深圳的中心。在那裡除了居住人群之外還會有辦公的功能，產業功能在出現主動性是福田和前海、後海、龍崗、坪山、大 鵬，有很多購房的地方，不一定是我們認可的關內和熱點區域。

??在深圳，一個城市的動脈很重要，買房的所在區域有沒有公共交通，比如地鐵——是人的動脈，也是城市的動脈。自住的功能和投 資傾向，隧道的開通和公路的開通對於你買房子的區域來講，是一個重要的推動法寶，這個是很重要的。

??其次，深圳現在推出十幾個重點區域都是政府想強力推動的。既然推出這幾個重點發展區域，這個區域對買房來講是重點考慮的。

??從戶型來看，深圳的戶型在全國來講很難創新。從明年來看，大家要看規劃交通，公共交通，還有空間的產業規劃有沒有利好。你在買的時候規劃一下能不能一次性買一個盡量五年十年不要換房的。

??李舉明：換房成本越來越高，買房至少往後看5年

??如果是剛需，房價的漲跌跟你沒關係，漲了跌了你也不會賣。

??去買房，每個區域要分化，過去兩年房價上漲的時候一窩蜂上漲，價值高的地方也在上漲，選擇未來發展機會更大，或者是即將改變這個區域的，這個區域從來沒有地鐵，從0—1，這個區域的價值一定快速上漲。如果這個地方有了幾條地鐵線，再增多一條地鐵線，價格漲的肯定沒有從0—1漲的快。

??接下來換房成本非常高，所以要買房就要看5-10年不要換房，特別是買兩房的。

??曹風國：住宅or公 寓，確權很重要

??2018年預判市場一定還是在波動中，波動中去最後達到穩定。明年的一手市場會相對來說好一些，二手市場相對來說會痛一些。

??住宅和商務公 寓，現在很多人是不清晰的，房產證買的住宅就是住宅，寫的商務公 寓就是商務公 寓，寫著辦公就是辦公，一個天和一個地的區別。房子一樣，但是價格好像便宜20%-30%，確權的問題很重要。現在銀行的制度越來越緊，只有一個存在潛在的風險，贖樓的問題，銀行是做按揭的，又有第三方介入的時候，這個時候因為銀行政策的收緊，你會產生很多不可預測的擔保費——短期利息和贖樓費。

??大閘蟹 | 整合編輯

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