注意！樓市的第一顆地雷，爆了！很多人卻沒意識到…

一

樓市的第一顆「地雷」，是以這樣的方式爆了。

南京麒麟板塊名為「京奧港未來墅」的樓盤的施工現場已貼上「工程暫停 大門封閉」的封條，其實在11月25日已停工，據樓盤承建方人員透露，開發商已拖欠數月工程款未支付！

這就是典型的「麵包比麵粉還貴」的地王案例：去年4月市場火熱時期，京奧港集團以22353元/平方米的樓麵價拿下麒麟G09住宅地塊，當時該板塊樓盤房價尚不到2萬元/平方米。

伴隨新一輪調控的到來，樓市成交量迅速下滑，開發商開始急了，今年9月，G09地塊京奧港未來墅項目首次開盤推出154套房源，每平方米單價不到2.6萬元，僅比地價高出3000元左右，基本屬於虧本賣房！

計劃趕不上變化！

曾經的地王，也有認栽的時候。

這顆樓市「驚雷」的出現似乎在意料之中，只是沒想到來得這麼快！

9月虧損開盤，如今直接停工，讓人唏噓！

二

時代真的變了，一邊是南京地王的「潰敗」，另一邊，位於北京周邊的廊坊的部分開發商，開始打擦邊球了。

12月12日，有媒體爆出一個消息，河北省廊坊市，不少新項目都在進行「低首付」的促銷：五成首付」變「兩成首付+開發商墊資」！

同時，針對外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售也給出「先購房再繳社保」或「花錢落戶」等辦法。

早在今年8月，就有數據顯示，燕郊樓市成交量大跌80%，房價普降30%。有媒體走訪燕郊發現成交量仍低迷，均價被腰斬，個別樓盤甚至下跌了2/3。

在超強的調控壓力下，廊坊昔日樓市火爆的局面早已變了。

為了鼓勵外地人購房，部分開發商採用了「分期首付、暫緩網簽」的加速回款，緩解資金壓力。

分期首付

購房者可以根據自身情況，靈活選擇「分期方式」。以首付20%為例，購房者簽訂合同後需直接支付20%房款，剩下的30%分五次還給開發商，每隔半年還一次。如果選擇30%首付，剩下的20%分兩次還給開發商，每隔半年還一次。

暫緩網簽

開發商牽頭幫助購房者在當地掛靠企業繳納社保，待到三年之後滿足社保繳納要求之後，再辦理正式的網簽備案手續。

三

2018年，或是開發商最為艱難的一年。

短短兩個月的時間裡，國內外發生了太多的影響房地產行業的經濟事件，健全貨幣政策、堅持「房住不炒」、樓市定調、加快住房制度改革和長效機制建設等等。

業內人士預測，2018年開始，中央可能收緊貨幣政策、加息、去槓桿、限制銀行過度放貸、抑制資產泡沫；堅持調控目標不動搖不放鬆、出台包括租售並舉、土地保障和房產稅在內的長效機制政策。

在這樣的大背景下，2018年樓市交易量或下滑、庫存上升可能將是不可避免的。

12月12日，福耀玻璃董事長曹德旺更是提出了一個驚人的觀點：及早賣掉多餘房子！以後賣不掉也租不出去！

融創中國董事長孫宏斌在去年年底就曾預測：「對於這次調控的嚴厲程度，很多企業是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。」

12月9日，孫宏斌在出席「第四屆平安地產金融創新論壇」上就坦言：「房地產行業最大的風險，就是去年的地買貴了」。

無獨有偶，近日，萬科集團董事會主席郁亮對媒體表示，對於房地產行業而言，發展商時代已經結束！城市配套服務商是行業未來。萬科近五年來著力轉型為城市配套服務商。

郁亮還放出狠話話：今後，誰再跟我說萬科是發展商，我跟誰急！

早今年3月下旬，正在各家房地產商還在狂歡的時候，萬科已經先知先覺地宣告：準備迎接樓市下跌！

在過去的兩個月，萬科說，中國的房地產職業已經到了危急關頭。萬科要根據調整戰略，要多元化，除了地產，還要做物流、商業、度假、養老、教育和軌道交通物業。

當不少人還在加槓桿、徹夜排隊衝進樓市的時候，一些先知先覺的開發商正在從樓市裡撤退。

值得注意的是，樓市的「死多頭」任志強最近也不敢放大話了，他說：「決定房價的是政策，而這次誰也不敢說何時調整」。

任志強認為，在過往的周期里，房價一定是沿著「瘋狂-低潮-啟動」的慣有路徑走下，但是這次沒有人知道會不會啟動，誰也不敢說何時調整政策，以前敢說，現在不敢。可能會有一些變化，但怎麼變，沒有人知道。

最精明的要數恆大了，砸了1500萬請了任澤平。

業內人人士評價稱，里皮年薪5000多萬，送給恆大5個冠軍杯。任澤平，也就才1500萬而已。如果能在下一個20年的長周期里，把握好脈搏，掌握住規律，那1500萬花得太值了。

四

時代真的變了：

孫宏斌說，小心使得萬年船；

萬科在向多元化轉型，全面撒網；

任志強說，我不敢下結論了；

恆大說，不怕，我有外援……

而你呢？

無數次的歷史經驗教訓告訴我們，在新舊交替、風雲變幻的時代，對於散戶來說，米宅米宅認為，守著這三點，雖不會一夜暴富，但起碼不會吃大虧。

1、 不要把雞蛋放在同一個籃子里；

2、不要輕易All in，不要輕易梭哈；

3、家大業大的，不妨學習萬科，廣撒網，多試錯。

如果沒有思路，那就按兵不動，遊戲規則已經變了，做得越多，反而錯的越多。

就像任正非《華為的冬天》里說的：

沒有預見，沒有預防，就會凍死。那時，誰有棉衣，誰就活下來了。

文章觀點僅代表作者觀點，不代表本公眾號立場；文中投資建議僅供參考。

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