樓市亂局：一線賭場，二線戰場，三四線或成火葬場
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總裁微摘：
來源：智谷趨勢（ID：zgtrend）| 路口大爺
30年河東，30年河西用在中國樓市上，居然可能嚴絲合縫。
2017年，隨著3·17調控重拳揮出，樓市形勢大變。
最近，倒是南京、武漢還有數萬人徹夜排隊搶房，但更多的消息則是反面消息——有北京土著賣掉二環內唯一的一套房豪賭人生，有上海售樓處被業主圍堵，有企業自持商品住房放租居然一次性要收180萬租金，南京地王崩潰，大地產商忙著洗牌，還有吵吵著「福利分房」……
總之，那個由1987年開啟的房地產帶領人民群眾在致富的道路上高歌猛進的時代似乎告一段落。
過去，房子是一夜暴富的神器，但未來，它會不會變成割韭菜的利器呢？
01
給你500萬，你會進哪個場？
這裡有三個選項，而不同的選擇最終也帶來了今年樓市迭出的亂象。
（1） 一線賭場
在嚴調控的態勢下，一線城市被送入樓市寒冬，統計局的數據顯示，11月一線城市房價與上月相比大都持平甚至下降了，稍微有點殺傷力的是北京樓市，與年中高點相比，跌幅為5.18%。如今的一線樓市，儼然是個挑戰心跳的賭場。
有一個老北京土著豪賭房價下跌的事，聽得讓人心驚膽顫。據公眾號「櫻桃大房子」，一位北京土著在今年6月初做出一個重大人生決斷：賣掉西城區二環內的一套單價7萬左右的老破小，從此租房住！
作為一名堅持看跌樓市的空頭大將，他也不準備用老破小換遠郊盤。套出來的5百多萬現金用來投資，有大部分將投入股市，掙了，是老天憐愛，重度失敗了，就帶著有疾的父母一起跳樓。
「櫻桃大房子」建議這位粉絲用500萬買穩健的貨幣基金，靠每年25萬的利息做投資也未嘗不可。但他的冒險精神還是佔了上風，留了一句，「壓力很大，但又興奮。我想，經歷過這種生死抉擇，人生才叫快意，才不是渾渾噩噩！」
來看12月初上海業主圍堵售樓處的「維權」鬧劇。出現在事件中的招商·中環華府項目前三期價格在4.7萬到7.1萬之間，而12月開盤的最後一期項目則降到了4.23萬-7萬。這一降價有如驚雷炸彈，按照100平計算的話，相當於每套房損失8-51萬元。搶先上車的老業主們一時意難平，憤起圍攻之，還我血汗錢。
這些異動至少也釋放了一個信號：不少帶著賭徒心態進入樓市的人已經意識到一線的強監管不可逆轉，暴漲行情已過，拋售者期待房價回調，圍堵者怕下跌只是剛剛開始……
（2） 二線戰場
一線是「賭」，二線則是「搶」。雖然調控還在密集出台，各地樓市也擺出易一副後力不足的姿態，就像廈門，房價終於出現下跌跡象。但在某些本應「冷冰冰」的強二線，樓市卻打得火熱。
2017年11月15日註定要載入南京樓市史。在南京的「地王窩」河西地區，一天之內十盤齊開，共3200套房，數萬人熬夜排隊搶房。這黑壓壓的隊伍可不是單有一顆買房心的小剛需，他們手中至少握有180萬-430萬現金可供驗資，還付得起八成首付，最高額超過了840萬，能一次性付款並在10日內支付餘款。
這場高門檻的大戰集聚了數萬名土豪，凍結幾百億資產，搖號搶房，因為樓麵價遠低於周邊二手房價格，買到就是賺到。真真如市場所調侃，這場搶房大戰實則是一場「定向型的財富盛宴」。
「同款」火熱沿著長江而上，來到中游二線城市武漢。12月上半月，武漢連開9盤，日日即開即售罄，寒風吹不散武漢人買房的熱情。搶房的原因與南京一樣，新樓盤與周邊二手樓盤價格倒掛。又是一個「買到即賺到」。
限價政策出台後，一二手樓盤價格倒掛的亂象已經不是稀奇事兒，來看這一份倒掛排行榜，南京和武漢的價差原來還不是最離譜的。而這份榜單上，大部分都是強二線城市，也難怪二線城市成了搶房大戰的主戰場。
因為限價政策扭曲了當地市場，不少開發商惜盤捂盤，由此也催生了一大批「掮客」，收15萬到30萬不等的「茶水費」，承諾包買。
另外像武漢這座奇葩城市，一邊調控，另一邊又是「搶人」，今年11月份開始大批開放人才落戶，在需求端加碼。顯然，二線城市在調控方面還是屬於「補課」狀態。
即使限價之外還有限轉售等調控措施的祭出，但這些組合拳一點也不打消投資客對熱點二線城市套利空間的看好，怎麼理解這批「精明」投資客的搶房心理？
智谷趨勢此前對近五年各地人口凈流入數據（《凈增3565萬，他們流向哪裡？史詩級人口變遷正在重塑中國》）做出統計，在過去五年人口增長超過50萬的城市中，除了四個一線，其餘全是二線城市。目前中國城鎮化尚處半程，未來一二線城市將繼續集聚更多人口，而中央定下的大城市群發展戰略，也在支撐起這些區域中心城市的未來預期。投資者毫無忌憚扎堆加入二線戰場，覺得三五年後限售放開，「凍產」解凍，不愁找不到接盤俠。
（3）三四線火葬場
鬼城的傳奇還未在消散成歷史塵埃，三四線有了棚戶區改造和「消費升級」神話的加持，房價一年翻倍再也不是夢，但是這種火熱會持續多久，這把火是通向天堂地獄的火，還是通向金山銀山的火？
三四線炒房者最近看到環京的樓市，心裡估計也犯怵。
燕郊「售樓一條街」京榆大街如今人去樓空，中介鋪面轉讓、出租，當地曾經破4萬的樓市幾近腰斬，最多的已經跌六成，可謂是領跌全國。據新華社報道，在燕郊大量購置房產準備炒短線的人很多已經出現償還不起月供的問題，寧可降價也要儘快脫手。
環京樓市是外溢效應的最佳證明，如今被調控升級打斷之後的冷清，就好像在告訴那些被非理性資金外溢的三四線，「我的今天就是你們的明天」，三四線在樓市調控上要補的課，還有很多，沒有產業、人口支撐的城市，接盤俠也不會年年都有。
02
超級玩家崩盤， 誰想鑽政策的空子割韭菜？
無法摸清形式的投資客惶惶不可終日，但是開發商也不見得個個都過上了好日子。
2017年，賣方市場最大的異動，是地王的崩盤。
12月11日，南京地王京奧港麒麟項目被爆因拖欠工程款項已停工，施工現場已被貼上封條。作為樓市風向標，地王停工無疑昭示著某些轉折點的到來。
南京地王拖欠兩千多萬工程款、另有34億融資款即將到期的消息已經不脛而走，而這一切，又像是剛剛開始。
去年一年，全國從一線到三四線一共產生了340個地王，可謂是地王之年。但是，克而瑞調查了50個典型地王項目後發現，只有7個項目進入了開盤階段，其餘項目有的未開盤，有的拿地一年了還未開工。
你說這樓市究竟是冷還是熱？總之在這個混亂的市場中，南京崩盤的地王不會孤單。
豪賭的房企如今有銷售壓力，而高舉新時代提出的「租售並舉」大旗的，是不是就循規蹈矩呢？估計買不起房的一眾人，看到租賃市場是怎麼走樣的，幻想要被打破。
去年北京已經提出了「企業自持商品住房」政策，鼓勵房地產開發企業將所競地塊的部分住宅作為租賃房源。目前，北京市已經有至少8個地塊將在未來提供自持商品住房的租賃服務，作為樓市「租售並舉」的重要支撐。
多長點心吧，樓市早過了膽子大就能成事兒的年份。
03
一場「史無前例」的樓市大體檢，誰被選中？
11月份，一份發改委、住建部下發的《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》已直接敲打了市場的僥倖心理，15座熱點城市迎來一場被業內稱為「史無前例」的樓市整治風暴。
這次被選中的城市不止要迎接「力度空前」、「非常細、非常嚴、非常實」的檢查，而且發改委還使出了另一個殺手鐧——交叉檢查，就是廣東省的去查浙江，浙江的去查北京，抽查、摸底、暗訪，這種異地檢查防的是地方政府的縱容包庇，防熟人社會的保護主義。
12月20日，財政部長肖捷在《人民日報》發表實名文章，稱要「對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅」，雖然十九大報告中已經提及房地產稅，但不少經濟學者認為，選擇在中央經濟工作會議結束當天發表該文，意味著了一個風向：房地產稅開始向社會各界吹風，立法程序將提速。
短期內房地產稅還不會徵收，但是三五年後，那些盲目加槓桿、盲目囤積房產的人還笑得出嗎？
誰才是最大贏家？
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