2017樓市回眸：抬高限的調控門檻 打開保的改革之窗

??狂飆突進的中國樓市，終於在2017年被調控之手有效平抑。站在2017年年末回眸，調控措施的層巒疊嶂，房企的加速分野，庫存的全面消化，租賃市場的迅速走紅，交匯如畫，歷歷分明。

??調控層層加碼意在降槓桿防風險，因城施策旨在精準去庫存，行業分化顯著提升集中度，租購併舉則開啟了中國住房制度第二次改革。概而言之，2017年的樓市，是降槓桿之年、去庫存之年、集中度提升之年、租購併舉之年。

??2018年房地產市場將有哪些看點？中央經濟工作會議已經定調。會議指出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

??住建部部長王 蒙 徽12月23日在全國住房城鄉建設工作會議上表示，2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

??降槓桿之年

??2017年樓市的一大特徵是降低槓桿率。

??地王頻出的2016年，從開發商到買房者，都動用各種手段加槓桿買地買房，房地產的金融屬性遠超民生屬性。到了2017年，國家從多個維度有層次地給樓市降槓桿。

??首先，多渠道嚴控房企再融資行為，比如房企發行公司債被嚴格控制，截至目前，2017年房企公司債規模已從去年的8000億降至709億元，開發貸更成為監管部門重點排查對象。其次，在限購基礎上，熱點城市全面上調房貸利率，且放款速度明顯放緩，隨著限貸擴容升級，首付的比例不斷上調，一些樓盤甚至要求「全部現金付款」，至於「首付貸」，更是被監管部門嚴打。

??克而瑞研究中心研究總監楊科偉表示，房地產市場去槓桿加快推進，首付貸成為重點監管對象，廣州更是全面叫停金額超過100萬元或者期限超過10年的消費貸。

??有機構總結了最近一些樓盤在貸款方面的幾個共同點：兩個自然人合夥買房的不批貸款，徵信報告上顯示有消費類貸款的、有信用逾期的未必能貸款，個體戶辦理貸款需要提供營業執照，首付可能會提高，銀行統一貸款利率上浮15%，所有這些限制都指向去槓桿。

??易居研究院研究員王夢雯指出，全國居民表內購房槓桿率從2015年三季度開始快速上升，2016年四季度達到44.1%，是近6年來最高位。2017年一季度，該指標開始小幅回落，至今年三季度已降至37.8%，個人購房槓桿步入下行通道。

??鏈家最新發布的報告則表示，2017 年在大範圍提高購房首付比例的情況下，全國交易槓桿率預計降至31.8%，比去年下降約5 個百分點。北京居民購房交易槓桿率降至23%。

??去庫存之年

??2017年樓市去槓桿是由核心城市逐步往外擴容的，這就產生了外溢效應，客觀上有利於推動外圍城市迅速去庫存。 　2017年貫徹的是「分類調控、因城施策」，在熱點一二線城市開啟限購、限貸、限價、限售、限商等「五限」，而在大部分三四線城市仍舊採取各類措施加快去庫存。從去庫存實施效果看，全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。

??記者今年實地調研了嘉興、蕪湖、溧陽等城市。整體而言，上述城市的一手房銷售火爆程度遠超二手房，土拍市場也較為紅火。其中，溧陽市區商品房庫存去化周期已低於6個月。

??去庫存之年，讓那些在三四線乃至五線城市有大量樓盤的房企大為受益。碧桂園是典型案例，這家巨頭2017年全年銷售額突破5000億元，超越恆大與萬科。

??鏈家最新發布的報告預計，2017年新建商品住宅銷售面積將達13.9 億平方米，略高於去年水平。新房成交主要來自眾多三四線城市銷售的增長。比如，汕頭今年前10月新房銷售量同比增長109%。該報告認為，目前全國商品住房待售面積已經降到合理水平，一些城市庫存開始短缺，房地產庫存不再是主要問題。

??安信證券首席經濟學家高善文也認為，房地產市場去庫存已經取得顯著進展。

??集中度提升之年

??整體而言，2017年全年新房成交金額將比去年略有增長，但房企分化非常明顯，行業集中度在迅速提升。

??首先是銷售層面的集中度提升。2016年，房企頂級俱樂部的門檻是3000億元，今年則已升至5000億元，碧桂園、萬科、恆大將晉身其間。此外，千億俱樂部大幅擴容。克而瑞研究中心統計數據顯示，截至11月底，全國已有14家房企銷售突破千億元，2017年全年銷售超過千億元的房企有望達到16至18家。另一個極端則是，越來越多小房企陷入「揭不開鍋」的困境。記者11月調研溧陽樓市時，當地一家小房企就準備關門轉行。

??新城控股（601155）高級副總裁歐陽捷表示，2016年，全國前23強房企銷售額合計為3.15萬億元，佔市場份額的26.8%。今年上半年其市場佔有率上升到36.3%，預計到2020年全國前23強房企的市場份額會達到50%，百強房企則可能佔據80%的市場份額。

??其次，拿地也集中在大中型房企手中。東北證券的研報顯示，今年前三季度，全國前30強房企新增土地價值總額達到21653億元，新增土地總建面達到52307萬平方米，均已超過去年全年水平。前三強房企新增土地價值占前30強房企的30%，前五強達到前30強房企的44%。由於對開發商的融資渠道收緊以及嚴控開發貸，那些缺乏資金實力的小房企已經被擋在土拍市場大門之外。這既抑制了土地市場炒作，也有利於提升住房品質。

??第三，房企融資能力也出現分化。資金更多流向優勢龍頭房企。比如，恆大地產2017年合計股權融資達1300億元。

??租購併舉之年

??2017年樓市還有個繞不開的關鍵詞，那就是「租購併舉」。從頂層設計發布到各地陸續出台文件，再到各大房企紛紛試水租賃市場，住房租賃熱度急劇升溫。

??先看政策層面。5月19日，住建部下發《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》；7月20日，九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》；8月28日，國土部、住建部決定，在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。中央經濟工作會議再度強調，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

??再看地方的態度與行動。目前，全國已有超過50個城市發布了有關住房租賃的政策措施，開始搭建統一的住房租賃平台，並加速租賃土地供應。比如，上海計劃在「十三五」期間供應租賃住房約70萬套。廣州未來五年計劃供應15萬套租賃住房。杭州則提出未來三年新增租賃住房總量佔新增商品房總量的30%。

??「租購併舉在今年被重點提及，有著深刻的背景。自1998年開啟住房制度改革以來，全國共銷售了153億平方米的商品房，房地產開發投資累計超過84萬億元，城鎮居民人均住房建築面積已達36平方米。有了足夠的存量，才有相當體量的商品房可供租賃，從而實現租購併舉的目標。」中城投資董事長路林對上證報記者說。在他看來，租購併舉，是房地產市場供給側結構性改革的重要舉措，是又一次住房制度改革。

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