看完扎心的2017樓市總結，2018要笑著活下去！

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撰文丨子木子木聊房，ID:zimuliaofang，不代表地產情報站觀點，已獲授權，歡迎關注。

在整個中國房產歷史中，2017年已然成為一個具有歷史標記、載入史冊的轉折點。

它是很多事情的結束，又是很多事情的開始。這一年發生了太多太多，讓大家深刻體會到房價背後的市場動蕩，利益關聯和人情冷暖。

那麼，2017年給予了我們怎樣的感悟與警示，對2018年買房者又應當作出怎樣的選擇？

—2017—

首先，子木帶大家盤點一下2017年的房地產市場。知其所以，方知其所以然。

市場回顧

從去年3月份一線城市房價火苗被正式點燃開始，熊熊大火便呈燎原之勢燒透整個一線城市群。今年3月嚴政出台之後，大火又被瞬間澆滅，一線城市從此被高高的政策圍牆封凍起來。

（數據來源：鏈家網）

然而由於強烈購房需求的溢出，殘留的星星之火又迅速蔓延至二線、弱二線城市。政府出台的「限購、限價」等政策，又澆了一把油，以至於三四線城市到現在還在燃燒著。

從歷史來看，一線城市永遠是房地產市場的先鋒軍，要漲先漲，要跌也是先跌，今年也不例外，而如今的態勢，一線已經落入冰點，其他城市的未來可想而知。

史上之最

今年的樓市調控政策嚴厲度與密集度超過了以往任何一年，數據顯示，2017年以來，出台相關房地產調控政策措施已經接近180次。一系列「史上最嚴」的調控措施接連出台，密織調控大網。

然而在「史上最嚴」的厲政下，驚奇的是，房地產銷售面積與銷售額卻雙雙刷新了歷史紀錄。

房地產商品房銷售額將第一次突破12萬億元（16年是11.76萬億），而銷售面積也將歷史性第一次突破16億平方米。不得不說這輪去庫存非常成功。

但同時，老百姓好幾年的勞動果實也被割了個乾淨。當局為了保經濟增速，把超發的貨幣成功地放進了房地產蓄水池，水位拉高了，自然也得花好幾年時間去修池子。

有人會問，我就是任性不想被收割可以嗎？抱歉，不可以。你試試放銀行，結果會更慘。放進樓市，起碼房子是增值的，勉強可以跑得贏通脹，保值沒問題。

政策網紅

2017年火起來的政策很多，例如共有產權、租售同權、限價地、集體建設用地、長效機制，以及遲遲還沒有上場的房地產稅。

政策被政府投入到市場炒火以後，引發了很大的反響。但大部分都是抱怨，抱怨政府不降房價，反而是鼓勵大家去租房，去和政府合資買房，最後房子還不是自己的。簡直就是一個「騙局」。

其實客觀的來講，政府想說的是，「其實，房子你能買得起，但一線城市你真買不起，買不起我得給你找個地方住，我天天和房地產商博弈，又是限開盤價，又是限地價，最後你還不領情。這不，都有人「排隊全款搶房」了，你終究還是買不起。

說白了，這一系列的政策出台，一方面是為在高企的一線城市房價面前給予人們更多的選擇，讓階級分化看起來不那麼明顯。另一方面是為了讓房價漲得慢一些，為「擺脫房地產經濟綁架」提供充分的過渡時間。

2017年的最後一把火

財政部長肖捷發文說，力爭2019年完成房產稅立法，2020年完成稅法改革任務。網路瞬間被刷屏，尤其是剛需族，更是歡呼雀躍，心想炒房客的時代終於要被終結了，我們終於迎來了一道曙光。

有粉絲就在房產研習社裡問我：「房價是否會在房產稅出來後大跌?要不要等2019年之後再買房？」

那好，趁著對2017年做總結，子木就帶大家深入了解一下隔斷時間就跑出來咋呼群眾的房產稅。

首先大家要知道，政府的收入來源是稅收。而房地產一直是我國最主要的稅收部分。其稅收的主要方式就是土地出讓金。土地出讓金也是房價最主要的組成部分。

而在美國，土地是私有的，並沒有產權這麼一說，但是必須得繳納房產稅，然後政府用這部分錢去完善公共設施，社會福利等。2017年美國人均每年繳納的房產稅已經達到了2149美金，摺合人民幣1萬4。

最重要的是，沒有一個美國人敢不繳房產稅，如果有一年不繳，政府就可以直接把你從房子里趕出去，把你的房子沒收並拍賣掉。

觀察一下，你就會發現，土地出讓金和房產稅性質其實是一樣的，都是政府對房地產進行稅收的一種手段。中國只是把土地租給你，一次性收取了70年的租金（土地出讓金）而已。

但是中國隨著城市化建設的逐步推進，政府發現土地越賣越少，而民眾手裡的房子卻越來越多，尤其是房產投資客的和炒房客，大部分手裡都持有好幾套房產。因此，開徵房產稅的呼聲越來越高。

一方面是民眾的呼聲，大家認為房產稅一旦開徵，那些手裡擁有好幾套房產的人一定會承擔巨額的稅收壓力，勢必會將大量房源脫手，從而導致市場供過於求，房價大跌，終於可以買起房了。

另一方面是政府的呼聲，政府的想法其實很簡單，主要在衡量土地出讓金制度和房產稅制度，哪一種收的錢比較多，更有利於國家的發展。要記住，國家大業才是重中之重。

那麼，當土地出讓金數額和房產稅幾乎差不多的時候，政府絕對會繼續採用土地出讓金制，因為這一套制度已經使用了30年了，遠比新來的房產稅穩定而成熟。

這次政府表明會用三年的時間完成稅法改革，但是真正落地還需要多少年，我們不得而知。我只知道這套稅法改革非常難。

因為如果貿然取消了土地出讓金，改為徵收房產稅，開發商的成本會大大減少。你會發現，原本6萬/平方米的房子，現在賣3萬，一年再收你3萬的房產稅。

房價的大幅度降低會直接導致恐慌，市場價格陷入混亂，之前花6萬/平米買房的民眾會拉著橫幅站在大街上與3萬買房的對抗到底。手上持有好幾套房子的人會扛不住稅收成本，將手上大量房源拋售掉，選擇觀望市場。

要知道房價的漲跌是經濟學的囤貨居奇現象，那麼一旦有大量房源降價拋售，房價便會迅速下跌，房地產市場勢必會崩塌，中國經濟一夜回到解放前的可能性是存在的。

所以，我要對大家鄭重的說一句，房產稅是中國可能要選擇的土地財政手段，絕不是為了降房價的。

所以我認為，即使稅法改革成功付諸實施，房產稅也永遠不可能全國範圍開徵，除非收益價值遠高於土地出讓金。而且政府必須得在之前的制度和新制度之間找平衡點，以免落差造成的恐慌影響。

有人說，房產稅出台後，業主會不會把房產稅劃在租客的頭上，從而避開損失，導致房租大漲。

這個想法著實有些天真，要知道房租是是和人均收入（工資）掛鉤的。拿北京來講，一個月房租5000元，為了抵消房產稅，每個月額外再增加5000元租金，試問，誰還能租得起房子？想必大面積的逃離北上廣的人比比皆是吧。

—2018—

好，我們盤點完17年房市熱點之後，再來聊一聊18年的市場預期。

對2018年的房地產市場，現在已是眾說紛紜了。

任澤平說，2018年上半年炒股，下半年買房。那麼明年年底就是房價谷底，意味著橫盤一年就會結束。

可能嗎？

子木不這麼認為。現在房價泡沫已經位居高位，一年時間絕不可能消化這麼大的經濟泡沫。

至於橫盤時間多長，正常來講，我感覺可以和上一個周期（3~5年）做比較。至於二三四線城市，有題材和產業的能托住現在這個房價，沒題材產業的肯定會回落回去。

還有就是市場對18年中國可能加息的揣測，所有人跟風都在唱調18年中國必跟著加息，從而導致市場冷淡，房價大跌。

加息概率很低，即使是加息，中國也可以通過「定向加息」和金融監管的方式抵沖美國造成的影響。不用過分臆想房價會大跌。

所以說，無論是加息還是房產稅如何唱空樓市，都難以撬動即將橫盤的市場規律。

那麼在這種情況下，2018年的我們應該做什麼選擇呢？

首先對於一線城市，剛需的話從現在就可以找盤買房。有純投資需求的還是等等吧，等橫盤期結束，那時候會有大量的信號出現，子木也會及時更文給大家。

對於二三四線城市的購房者，上面講過看城市產業題材，有產業題材的可以考慮2018年買房，沒有的就等這波房價回落回去再出手，避免高位套牢，損失資格和財富。

有人可能對「題材產業」並不是那麼敏感，無法做出判斷。很多粉絲也在房產研習社裡留言說，「產業影響房價這個道理我知道，但我就是搞不明白哪些產業有發展。」

那麼接下來分享一個更容易判斷二三四線城市是否回跌的方法-價差論。

我們都知道，一個產品的價值很大的因素取決於它的新舊程度。房子也一樣，新房和二手房存在正常價差，如果價差小，說明大家已經忽略產品的基本屬性了，市場購買力充足。如果價差大，則說明市場購買力一般，供過於求。

由此可見，一個城市的房地產泡沫和「」新房二手房正價差」成正比，價差越大，泡沫越大，房價跌的可能性越高。

且新房是計劃經濟，是可控的；二手房是市場經濟，不可控。這就是為什麼政府限價只能限開盤價，二手房想賣多少賣多少，政府管不著。所以說，二手房市場才能真正反映出一個地方的房價水平。

那麼拿二線城市杭州來講，二手房房價為33268元/平方米，新房房價均價為25685元/平方米，二手房倒掛新房，價差為負值，無論是土地供應不足還是人口流入量較大，說明市場需求真的存在。

為什麼我一直不看好重慶，因為重慶的新房和二手房正價差非常大，新房均價12000/平米，而二手房均價只有8000/平方米。為什麼會造成這麼大的價差？究其原因，還是因為其人口總凈流入太少，且重慶產業偏重偏老，導致高端人才流出。

（圖為鄂爾多斯鬼城）

可能有人會說，去年重慶的GDP全國排名第6，其實我想說的是2011年的鄂爾多斯的GOP全國排名第一，全國炒房客都去炒房，但是人口流入實在太少，導致房子有價無市，無人接盤，最後淪為鬼城，房價迅速回落。

最後再說幾句。

1、2018年橫盤市場，多關注區域市場。例如北京，有漲價房源，有降價房源，拋售的房源也很多。

2、對於剛需族來說，現在購房，大部分都是透支了整個家庭好幾年的購買力。別跟風，切記理性判斷，挖掘其內部本質。

3、看房200套才能勉強算得上購房入門選手，所以不要看房幾十套就說自己天下無敵，看破行情。要記住，這一行，信息彌足珍貴。

4、我在上面提到用於給長效機制鋪路的政策網紅（共有產權房，集體建設用地房，以及小產權的商品房），不到萬不得已窮途末路，千萬不要買，一輩子的事兒。

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