「史無前例」的樓市體檢

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《中國經濟周刊》 記者 胡巍 劉照普 李永華 | 北京、南京、合肥、長沙報道

責編：陳惟杉

（本文刊發於《中國經濟周刊》2017年第49期）

2017年，各地樓市調控政策密集出台，十九大報告中則再次重申了「房住不炒」的定位。

一方面，各地政府樓市調控不斷念出「限字訣」，一些地區甚至進入了限購、限貸、限價、限售、限商的「五限」時代；另一方面，監管部門大力整頓和規範房地產市場秩序，始終保持高壓嚴懲的態勢。

就在十九大召開前夕，一場全國範圍內的「樓市體檢」便已箭在弦上。

從10月中旬開始，「史無前例」「樓市風暴來臨」，這樣的字眼便出現在一些城市的本地論壇中，人們討論的是10月16日國家發改委和住建部在官網上發布的《國家發展改革委辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳關於開展商品房銷售價格行為聯合檢查的通知》（下稱《通知》）。

這場貫穿11月的「樓市體檢」直指捂盤惜售、炒賣房號等市場亂象，而其之所以被一些業內人士稱為「史無前例」，除了針對15座熱點城市首次祭出「交叉檢查」的方式外，另一個原因便是力度空前，有接受檢查的主體對《中國經濟周刊》記者直言，此次檢查「查得非常細、非常嚴、非常實」。

樓市體檢力度空前

交叉檢查成「殺手鐧」

雖然這場商品房銷售價格行為聯合檢查開展的範圍為「全國」，但一些城市受到格外關注。《通知》中提到，「國家發展改革委、住房城鄉建設部將選擇部分省（區、市）開展交叉檢查。」

有哪些省份被選中？又何為「交叉檢查」？

隨後，一份發改委、住建部下發的《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》（下稱《方案》）在網上流傳，重點城市包括來自10個省份的15座城市，其中既有北京、廣州這樣的一線城市，也有南京、蘇州、合肥這樣的熱點二線城市。而《方案》中的「交叉檢查分組情況」顯示，10個省份被打亂「結對」，例如北京由來自浙江的檢查組檢查，浙江的檢查工作則由來自廣東的檢查組負責。

《中國經濟周刊》記者獲得的一份材料顯示，11月14日，長沙市住房和城鄉建設行政執法局發出緊急通知，稱「此次交叉聯合檢查規格高、要求嚴、時間緊、任務重」，要求「切實鞏固好今年來房地產及其中介市場執法檢查成果，確保關鍵時候不出紕漏，不掉鏈子」。

11月29日，浙江省物價局相關負責人向《中國經濟周刊》記者透露，「為做好廣東交叉檢查組迎檢工作，杭州市、嘉興市及時向當地政府報告了交叉檢查有關情況和要求，並對當地熱銷樓盤相對集中的地區、具體位置和樓盤信息及轄區內主要二手房銷售中介機構基本情況進行了調查匯總，提供相關清單供國家檢查組實施檢查。」對於檢查北京的情況，他介紹說，11月13日至24日，浙江檢查組對北京市商品房銷售價格行為開展了為期兩周的檢查。

多名業內人士告訴《中國經濟周刊》記者，各地交叉檢查的形式確屬首次，說是 「史無前例」並不為過。

一家知名房地產企業的高管曾在此前對記者說，房地產企業是與地方政府打交道較多的一類企業，因為開發商需要從政府手中拿地，而土地又是地方財政的重要來源。 「判斷房價會不會降，可以對地方政府官員『察言觀色』，如果察覺出對方還對賣地有興趣，那即使該城正在進行樓市調控，房價過不了多久就可能反彈。」

而交叉檢查一定程度上規避了個別地方可能對本地某些違規行為「視而不見」的情況。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者分析說，「公檢法辦案，有時也會異地偵查、審理。這次樓市交叉檢查，就是為了防範地方政府的縱容、姑息、包庇，為了切除一些地方的保護主義。這一細節也反映出本輪檢查的力度很大。」

如此「力度」令一些被檢查主體感受頗深，「南京是樓市熱點城市，各種調控政策層出不窮，我們一直生活在高壓管控的日子裡，不過這一次的整治活動勢頭更猛烈、方案更細化、措施更得力。」南京一位房產中介主管對《中國經濟周刊》記者說，「交叉檢查」是首次祭出的「殺手鐧」，杜絕了原來各地的房地產市場主管部門和執法隊伍與所在地的開發商和中介機構可能存在的各種勾結行為，「就像公安和紀委異地交叉辦案一樣，這樣的『換防查崗』十分有效，很大程度上屏蔽了『熟人社會』人際關係上的紛擾和干涉，減少包庇違規行為，避免檢查受到不必要的影響或干預，使得樓市整治工作更有效、更到位。」

「交叉檢查」的形式不僅被應用於《方案》中提及的10個省份的15座「重點城市」。11月6日，安徽省物價局和住建廳曾根據《通知》的精神聯合發文，要求「各市價格主管部門、房地產市場管理部門成立聯合檢查組直接開展市轄區的檢查工作，並按照『雙隨機』的要求，組織所轄縣（含縣級市）之間開展交叉檢查。只有一個縣的，由當地價格主管部門、房地產市場管理部門開展檢查。」

「在十九大報告中，中央把『房住不炒』作為樓市調控政策的總方針，這是史無前例的，表明中央層面對於穩定房價十分重視，要求地方政府和相關部門對於政策的貫徹執行力度也是史無前例的。」深圳市房地產研究中心主任王鋒對記者分析說，實行交叉檢查也能夠促進各地方的交流，把一些好的調控措施擴散到各地去。

怎麼查？抽查、摸底、暗訪……

此次樓市體檢的力度不僅僅體現在交叉檢查上，《通知》明確指出：「各省級價格主管部門、住房城鄉建設部門可採取抽查方式開展檢查，也可以對部分區域在售樓盤、門店摸底、暗訪，對發現違法線索的單位進行檢查。」

前述浙江省物價局相關負責人介紹說，檢查組在北京「通過隨機抽檢、臨時突檢等方式，現場檢查了一批房地產企業和中介機構」。

安徽監管部門要求，根據國家發改委和住建部的統一部署，合肥不再安排檢查任務，但要積極配合湖南省交叉檢查組的工作，及時提供相關檢查資料。除合肥外，每個縣至少檢查3家在售樓盤和3家二手房中介機構門店，每個市轄區（含縣級市）至少檢查5家在售樓盤和5家二手房中介機構門店。

一位南京地產開發商負責人對記者稱，「這次檢查比較細，來檢查的人也不認識，不知道什麼時候會來，來了查什麼，所以我們對照要求進行了嚴格的梳理自查，因為現在是非常時期，大家都想規範平穩發展，誰也不想朝槍口上撞。」

上述浙江省物價局相關負責人向記者介紹說，為確保此次聯合檢查取得成效，要求執法人員嚴格遵守廉潔從政的各項規定，把廉潔執法放到首要位置，嚴格執行紀律，杜絕「關係案」「人情案」，把每個案件辦成經得起時間考驗的鐵案。

據他透露：「浙江檢查組在京交叉檢查時，均對被查單位發放了《全國商品房銷售價格行為聯合交叉檢查廉政紀律情況反饋表》，由被查單位郵寄國家發改委和住建部，接受被查單位的嚴格監督。」

查什麼？劍指9項內容

「查得非常細、非常嚴、非常實。」合肥一家房產中介機構負責人告訴《中國經濟周刊》記者，就連禁止在櫥窗外張貼懸掛房源信息都檢查到了，所有上架房源必須有房主委託手續，這一規定此前好多中介公司都沒有遵守，現在要求嚴格執行到位。「這個規定大家是知道的，但每一套房子的委託書和網簽合同全部到位，在實際操作中很難全部做到，因為涉及到的工作量巨大，但檢查組強調必須執行到位，防止中介機構掛虛假房源炒作套利。」

有合肥房地產業內人士向記者透露，這段時間合肥的戶外房地產廣告牌清除了不少，多是涉嫌虛假誇大宣傳的內容，不符合廣告法要求，是這次檢查清理的重要內容。據其介紹，以前合肥也多次進行類似的戶外廣告牌清理整頓，其實該清理的早就清理了，目前在整頓的廣告牌均是以前未按要求整改到位的，現在因為國家級檢查組又來進行專項檢查，所以必須整改到位。

此次樓市體檢究竟查什麼？《通知》中列出了包括銷售商品房未明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價；未按規定實行「一套一標」等在內的9項「檢查重點內容」。

其實，在此次樓市體檢一年之前，2016年11月，國家發改委會同住建部曾開展商品房銷售明碼標價專項檢查，嚴厲查處未明碼標價、未按規定「一套一標」等價格違法行為，並於今年5月公開曝光了一批典型案例。

在2016年檢查開啟之前，兩部委發出的相關通知中提到了8項重點檢查內容，將其與今年檢查過程中的9項重點內容對比，會發現其中既有與去年完全一致的地方，也有細化和增補，「未一次性公開全部銷售房源」等內容不再作為今年的重點，「捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格」「以捆綁或者附加條件等限定方式，強制提供商品或服務並捆綁收費」等檢查內容被增補提出。

對於兩次檢查內容的差異，亞豪機構總監郭毅分析認為，「新一輪的樓市調控是從2016年開始的，當時北京出台「9?30」政策拉開了全國新一輪的樓市調控序幕。回過頭來看，「9?30」等政策最初還是相對寬鬆，一些細節並沒有十分明確，在此之後的政策針對各地和市場實情，出台了一些很具體的辦法，政策有一個從廣度到深度的發展。所以從兩次價格行為的檢查看，也有一個從廣度到深度的發展。此外，市場本身也會出現變化，一些違規行為過去可能沒有，或者只是地方個案，現在如果出現了蔓延的趨勢，那麼也會納入到全國層面的檢查重點。」

樓市體檢助力樓市調控

檢查價格行為的意義不局限在房價本身

《中國經濟周刊》記者注意到，在2016年11月的檢查過後，在國家發改委官網上曝光了26個典型案例，涉及七大類型。未明碼標價和明碼標價信息不全兩大類型各有7個典型案例，明顯多於其他5種類型。比如南京一處樓盤被指明碼標價信息不全，包括未標示商品房的戶型、層高、分攤的共有建築面積、容積率、綠化率、車位配比率以及前期物業服務內容、服務標準及收費依據、收費標準。而此類信息，經常成為購房者維權時與開發商的爭議點。

2017年11月，《中國經濟周刊》曾連續刊發兩篇報道，指出開發商在進行銷售宣傳時，其口頭描述往往不被寫入購房合同，造成消費者事後維權困難。記者在北京走訪的一些案例中，就有開發商對車位配比率、物業服務等相關口頭承諾不兌現的情況，如果此類信息必須標示的要求落實到位，消費者舉證的難度將大幅降低。

郭毅向記者分析說，在歷次樓市調控中，房價處於一個較核心的地位，查處價格違規行為，其實際效果不局限在價格本身，而是對整個房地產市場秩序都能起到維護作用。

據北京市昌平法院統計，2015年至2017年上半年，新收涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件；2016年新收案件1299件，案件數量同比增長29%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%。

昌平法院工作人員在接受媒體採訪時介紹，糾紛產生的一部分原因是賣方欲提高房價而拒絕履行合同， 「坐地漲價」，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關手續，導致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。該工作人員還分析指出，按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%，當房價上漲幅度過快時，違約成本便會低於房價上漲帶來的利益，賣方會選擇違約或者阻礙合同繼續履行，以實現利益最大化。

樓市怪象如何推升房價？

雖然價格檢查行為不只為了控制房價，但一些價格違規行為確確實實推升了房價，以此次樓市體檢的重點內容之一「捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格」為例便可見一斑。

房子達到預售條件就是不拿證銷售的情況，可謂屢見不鮮。長沙房產界觀察人士文江稱，據其近一年來的實地踩盤，發現包括中交中央公園、中冶中央公園、中建梅溪湖、中建悅和城等多個長沙樓盤均存在捂盤現象。

從公開信息來看，長沙星沙區域從今年4月到10月更是半年不見開發商開盤，很多樓盤早已封頂。有些很久不開盤的樓盤，也僅拿出少量房源出售。

「查處捂盤惜售是這次跨省交叉檢查的重要內容，因此，在11月中旬鬧得沸沸揚揚的南京河西10家樓盤集中開盤之後，又有江北、江寧和城東等一批開發商也開始推出新樓盤，為什麼會這樣？這些地方的一些樓盤早已經建好，對照政府規定早就具備開盤出售條件，但因新盤價格被政府嚴格管控，與二手房價格倒掛，開發商長期不願意開盤，導致上市新樓盤稀缺，這涉嫌捂盤惜售，如果這次再不開售，不少樓盤有可能遭到查處，所以南京不少區域的新盤都開始上市，引發了一輪輪的排隊搶房潮。」南京財經大學紅山學院副院長、數據分析專家王曉慶向《中國經濟周刊》記者分析說。

類似的現象也在長沙出現，11月21日，在半年不見新樓盤後，星沙區域的東業上城開盤，中建悅和城也緊急認籌。碧桂園中央花園、中建嘉和城等項目甚至半夜通知客戶前來認籌。

2017年第44期（11月13日）《「沒商量」的購房合同，簽還是不簽？》

2017年第46期（11月27日） 《開發商口頭所說的首付比例，算數嗎？》

2017年第48期（12月11日） 《四川遂寧驚現「數證皆無」房地產項目》

除了捂盤惜售，炒賣房號也是不少城市房地產市場的頑疾，比如在2016年樓市火熱的南京河西地區，據南京媒體報道稱，當地二手房中介曾打出廣告，公開叫賣河西南部3個樓盤「房號」，報價從18萬元到30萬元不等。而河西地區某中介人員稱，曾經有中介以100萬元價格賣出過該區域仁恆江灣城的「房號」。

據媒體報道，不少南京購房者表示，以前到河西南部樓盤買房，多次搖號均空手而歸，但幾乎每個樓盤開盤現場門外，都有很多中介在叫賣「房號」，也確實有人花20萬元購買房號後成功買到房子。

在2016年的合肥，炒作買賣「房號」的現象也不稀罕。在合肥，「房號」被稱為「號頭費」，因為樓市火爆，一般人通過正常渠道買不到房，所以購房者在合同價之外再支付一筆費用才能從這些樓盤購房，不少樓盤的「號頭費」被炒到了三四十萬元之巨。

而在武漢、長沙、成都等一些城市，買房與「喝茶」會扯上關係，不「喝茶」就可能買不到房。不少買房者為了取得購房資格，被迫繳納「茶水費」，而這筆費用一交就是十幾萬甚至幾十萬元。據媒體於今年5月報道，武漢兩個樓盤項目的4名銷售人員私下違規操作，以提前帶進現場、內部選房的名義，向購房者索要大額好處費，被公安部門刑事拘留。在本輪全國檢查中，成都市城鄉房產管理局於11月4日對部分商品房項目進行了檢查，並針對商品房銷售市場不規範行為以及群眾反映強烈的捂盤惜售、渠道費、茶水費等現象約談了部分開發商。

以捆綁或者附加條件等限定方式，強制提供商品或服務並捆綁收費也是一種常見的價格違規行為。

很多城市由於一系列的房地產調控措施，開發商不能隨意漲價，但由於車位的銷售不受預售證、備案價等種種限制，捆綁銷售車位就成了房企規避政策的辦法。在一些地方，一個20萬元的車位，可能一下子漲到30萬直到50萬元，買了車位才能認籌買房。

捆綁銷售在長沙也是屢見不鮮，據公開報道梳理，5月，北大資源時光購買車位才有資格買房，車位價格18萬元。6月，合能楓丹麗舍捆綁20萬元的車位，保利天禧捆綁每平方米3550元的裝修費。10月，陽光城甜橙不購買車位就不能選房，匯金城捆綁每平方米1000元的裝修費……

房產中介被重點關注

2016年，中國二手房交易額約為6.5萬元，佔住房交易總額的比例約為41%。而在北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易額佔比分別高達74%、72%、63%；南京、廈門等熱點城市的二手房交易額也超過了新房。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《中國經濟周刊》記者，在二手房買賣中，雖然定價權仍然在業主手中，但中介機構的建議是他們重要的定價參考。這些情況表明，房地產中介機構也會在交易市場上占舉足輕重的地位，在本輪價格行為檢查中，《通知》將檢查對象明確為房地產開發企業和房地產中介機構。

與市場份額一定程度上相對應的，是有關部門對中介機構違規行為的監管。記者在北京市住建委官網上查閱了2016年以來的官方新聞發布，在涉及房地產市場秩序整頓的全部信息發布中，關於對中介機構的執法和違規行為曝光的消息，數量上明顯超過半數。

中介炒房歷來都有，2016年5月和8月，住建部分兩次共通報了14個房地產中介行業違法違規的典型案例，其中就有涉及價格行為的違規。例如在合肥，某中介機構門店經理和業務員，勾結社會人員同時冒充「賣家」和「買家」，分別與同一套房屋的實際業主和實際購房人簽訂存量房買賣合同，試圖賺取差價2.5萬元。

中介人員違規操作的手段有時並不高明，甚至就是直接造假。例如廣州某中介機構未經房屋交易當事人同意，擅自偽造當事人簽名，並辦理存量房網上籤約合同撤銷手續。又如北京某房地產經紀人協理為招攬業務、收集房源，掩蓋自身經紀人協理的身份，虛構了一則承租需求廣告，在某小區門口進行宣傳。

胡景暉告訴《中國經濟周刊》記者，中介機構出現價格違規行為，甚至有中介人員參與炒房，他們往往利用自己所掌握的信息優勢。

2016年有媒體報道披露了深圳的一個案例，某連鎖中介機構的門店經理連同幾名同事，利用信息優勢買下高性價比房源，持有一段時間後再轉手賣出；當單人資金不夠用時，還會與同行聯手操作，或找親友湊錢入市。報道還指出，為了遏制這一現象，銀行甚至出台了針對中介群體的措施，收緊面向這一群體的房貸政策，中介買房首付一律四成，配偶一方為中介者按此執行，而此前通常是三成。

今年6年，《中國經濟周刊》第24期刊發封面報道《霸主鏈家》，當中深入解析了「獨家房源」是如何成為房價上漲的推手之一。所謂「獨家房源」指房主將房屋獨家委託給某一家地產中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。獨家委託協議的性質是中介壟斷房源，經紀人抬高價格滿足了房東心理預期，但房東也因此要承擔價格升高導致交易周期延長甚至賣不出房子的後果。一旦簽訂了速銷房合同，其他中介不得掛牌該套房源，相當於減少了房源的銷售渠道。對買方來說，要麼以高價入手，要麼錯失心儀的房源。報道中提到，宣布「獨家房源」死刑的並非政府公告，而是北京市住建委對某些房地產中介的突擊檢查行動。2016年9月30日北京市住建委執法隊的一次檢查，在某中介門店發現二手房交易中存在一些中介獨家代理等獨佔房源信息的行為，當即責令其整改。房產中介正式取消「獨家房源」服務是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業。

地方政府部門也多次組織針對中介機構的監管。例如北京市住建委曾於今年3月23日約談當地十大中介機構，在座談會上，相關負責人特彆強調，中介機構不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等；禁止囤積房源，哄抬房屋價格；不得發布虛假房源和虛假價格；不能違規設立資金池，參與首付貸等違規金融行為。據了解，當時約談的10家中介機構的簽約量，佔到了北京市存量房總成交量的八成左右。

胡景暉表示，一些中介機構和從業者的違規行為，會不利於房地產市場秩序的穩定，甚至可能出現劣幣驅逐良幣的現象，「所以這次價格檢查，對於遵紀守法的中介企業是一個利好，從長遠來看，也有利於促進這一市場持續、健康發展」。

規範價格行為成樓市調控重要手段

2017年是房地產市場集中調整的一年。中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月底，今年以來全國各地發布的房地產調控政策累計246次，11月單月30天時間，合計有28個省市與部門發布了有關房地產調控政策36次，其中有多個城市是首次發布房地產調控政策。

中原地產首席分析師張大偉認為：「2017年調控的最大特點是，手術刀式的精準調控，針對市場變化調整調控內容與加碼力度。11月樓市政策的最主要特徵是，繼續落實十九大提及的『房住不炒』，住建部等開始價格聯合檢查。」他認為：「這次價格檢查是一系列樓市調控環節中的一個，促使過去其他政策的落地。」

事實上，今年出台的眾多樓市調控政策中，除了限購、限價等「限」字頭的政策，對於價格行為的直接規範也是重點內容。

例如北京在2017年出台的「3?17」政策中就提出，在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格；大力整頓、規範房地產市場秩序，嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售以及中介機構哄抬房價、發布不實房源信息等違法違規行為，並給予公開曝光。同時披露：2016年北京對全市199個在售項目和7171家中介機構門店進行拉網式全覆蓋執法檢查；停止了17家違規企業網簽資格，對3家嚴重違法開發企業降低資質等級，立案處罰58起；開展房地產開發企業資質動態核查，註銷了250家企業的資質。

再比如，同比漲幅一度位居全國70個大中城市首位的長沙，除「五限」外，其也推行了規範商品房市場，促進市場降溫的舉措。

9月28日，長沙市政府辦公廳發布關於「加快在建商品住房儘快入市銷售的通知」，劍指開發商延遲建設、拖延上市和捂盤不售，督促開發商拿證銷售，引人注目的一條是：多層施工至正負零、高層施工至主體5層，可申辦預售許可手續。此前，長沙房產項目申請預售證的進度門檻是：多層封頂，高層建至10層。10月27日，長沙市推行開盤搖號，要求限購區域範圍內所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大於可供房源的項目，都應採取公開搖號的方式銷售商品住房。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，價格檢查相對更容易做到常態化和實時性，對於調控政策的落實到位很有幫助。

深圳市房地產研究中心主任王鋒告訴《中國經濟周刊》記者：「樓市的調控政策出來後，地方結合實際還經常要『打補丁』，類似價格行為檢查等都是『打補丁』的一種方式。我們說建立房地產市場的長效機制，限價、限售和檢查違規等手段，不僅有短期效果，而且短期政策的持續推進也是建立長效機制的一種方式。當然，包括這輪價格行為檢查，它也只是一個必要的中間環節，我們還希望在終端環節看到，檢查出來的問題會有一個相應的處理和糾正，並且建立問責機制等等。」

郭毅則分析認為，調控政策的不斷出台，使目前各個城市對於房價的控制已經達到了一個空前的高度；各類政策文件的出台和法律法規的完善，相關工作越來越細緻，使各種督查能夠做到有法可依、有章可循，也為這次全國的價格行為檢查創造了有利條件。

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