中央怒了！不許刁難買房者，那又能怎樣？

四部委拍案而起：不許刁難買房者！

面對消費者以公積金貸款購房屢遭開發商拒絕、刁難，今天（12月26日），住建部、財政部、國土資源部與央行徹底怒了，拍案而起，聯合下發了關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知。

這份《通知》，甚至還會影響明年樓市調控的走向。

1、壓縮貸款審批時限。住房公積金管理中心和受託銀行要努力減少審批環節，壓縮審批時限。審批時長在10日以內，准予貸款的，通知受託銀行辦理貸款手續；不準予貸款的，應當說明理由。

2、嚴格委貸業務考核。住房公積金管理中心和受託銀行應在委託貸款協議中明確約定職責分工和辦理時限。受託銀行要按照協議約定，及時受理職工住房公積金貸款申請和辦理相關委託貸款手續。住房公積金管理中心要加強對受託銀行的考核，對不履行委貸協議約定事項的，應扣減貸款手續費；情節嚴重的，可暫停或取消住房公積金業務辦理資格。

3、提高抵押登記效率。不動產登記機構應當嚴格按照有關規定，及時受理住房公積金貸款抵押登記申請，在10個工作日內完成抵押登記手續，要應用信息化等技術手段進一步提升住房公積金貸款抵押登記效率。

4、暢通投訴舉報渠道。住房公積金繳存職工可通過12345市民熱線、12329住房公積金服務熱線等渠道，投訴舉報房地產開發企業和房屋銷售中介機構拒絕住房公積金貸款問題。根據投訴舉報線索，住房城鄉建設部門和住房公積金管理中心要快速響應，及時查處。

5、集中開展專項整治。各地住房城鄉建設部門和住房公積金管理中心要聯合開展拒絕職工使用住房公積金貸款購房問題專項整治行動，嚴厲打擊房地產開發企業和房屋銷售中介機構違規行為。

整個文件看下來，核心其實就兩點：一是明確要求開發商不得拒絕公積金購房貸款；二是要求銀行壓縮貸款審批流程。其他條款都是在圍繞著這兩點要求。

開發商之所以拒絕一些人用公積金貸款購房，是因為審批流程太慢，比商業銀行審批流程還要長，而且，在中心城市房價高企的現在，公積金貸款額度根本不夠買一套房，一般都是採用「公積金+商業銀行」組合型貸款，既要等公積金中心審批，又要等商業銀行審批，手續更繁瑣，審批周期更長，開發商要的是快速回款，不樂意等那麼久。

相比於商業銀行，公積金貸款利率非常低，對於剛需購房客來說，能省下不少。

商業銀行貸款基準利率是4.9%，公積金貸款基準利率是3.25%。以100萬貸款30年計算，商業銀行的利息是91萬元，而選擇公積金貸款利息為56.7萬元，相比之下少了34.3萬元。在各城市首套房利率上浮的現在，二者之間的差值更大。

但公積金貸款額度不高，一般都只有幾十萬，北京在全國最高，額度上限為120萬，上海、廣州以家庭為單位公積金貸款上限是100萬，深圳是90萬。

對於北上深房價高企的城市，隨便一套房就是四、五百萬，貸款300萬起步，公積金貸款不夠用，一般都選擇組合貸，用公積金貸款一部分，剩下的用商業貸款，也能剩下不少利息。

但這種方式審批流程長，對於在調控中繼續回款的開發商來說，最喜歡的就是客戶全款購房，其次是商業貸款，公積金貸款不怎麼受待見。網上最近流傳的一個購房鄙視鏈段子，就是這類現象的寫照。

購房鄙視鏈段子：全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金的把共享單車挪走！

公積金額度雖不多，但聊勝於無，對於省吃儉用買房的剛需客來說，能省一分是一分。政府現在明令開發商不得拒絕消費者以公積金貸款方式購房，並公布了投訴舉報渠道、並集中開展整治、監督，最獲益的便是首套置業的剛需客。

換句話說，住建部聯合財政部、國土資源部、央行聯合發布的這份通知釋放的最大信號就是，明年樓市的政策將對剛需客、改善性需求的人群購房給予支持。

12月23日上午，全國住房城鄉建設會議召開，住建部部長王蒙徽提出：

2018年我國要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

2017年，當首套房利率一而再再而三地上浮時，所以人都在疑惑，樓市調控到底是打壓炒房客還是剛需？

2018年，政府釋放的信號已非常明確，樓市調控將差異化，不再眉毛鬍子一把抓。繼續打擊炒房客，剛需和改善性需求將得到支持。

可以預測，明年會針對一些嚴重傷害到剛需、改善性需求的政策作出調整，比如首套房貸款利率，可能會有所下調，剛需客的購房成本會下降。在房產稅的制定的徵收方式中，也會著重考慮到剛需和改善性需求，可能會採用人均免徵面積的方式徵收。

總而言之，樓市調控政策將進入差異化時代：炒房客一個都不放過，剛需客、改善性需求，儘可能支持。政府始終走在為底層人民謀幸福的路上。

「買房鄙視鏈」背後，是樓市的重大變局！

最近流行鄙視鏈，相親有，樓市也不甘落後。

今年8月25日，發現了一個活生生的「買房鄙視鏈」案例，新聞大致內容為：

杭州B女士想買某樓盤，願意7成首付買房，但事與願違，被全款付清的購房者給擠掉，B女士感嘆：這些人真有錢。我可以付7成首付，但我還是買不到心儀的房子。

C先生看了好幾個盤，但開發商只接受全款買房，C先生無力付款，但在金融朋友的指點下，選擇抵押貸籌集到全款資金。

調查發現：現在「全款付清」的購房者中，除了拆遷戶、賣掉一套房子湊錢的購房者外，還有不少選擇「房抵貸」的方式購買新房。這樣既能通過一次性付款買到房子，又能使用銀行槓桿。

銀行人員：目前房貸的額度普遍吃緊，像我們除了合作的開發商還會有一定額度外，都不放款。銀行按揭貸款額度降低後，「房抵貸」業務很吃香。

這個新聞的重點在於：去槓桿的背景下，購房者貸款難、開放商融資難、銀行「房抵貸」業務成為重點，抵押貸成為不同人的共同選擇。案例裡面的買房鄙視鏈，也揭露了樓市的兩大變局。

新房成為土豪、賭徒、開發商、銀行的遊戲

首先我們先評估下新聞的主要背景：

項目樓盤：新盤，中高端盤。

A女士+B先生是一、二線城市典型的中產階層，至少一套住房，能承擔的起7成首付。按照這樣的經濟實力再加上開發商要求全款「底氣」，項目樓盤絕對是中高端以上的新盤。

人物：開發商、銀行、購房者。

現在的情況是：政策規定，買二套房要首付7成。除了土豪，很多人無力償還。但樓市調控到現在，出現了一種尷尬局面：

普通換房者有名額，市場上也有新盤可選，但是無力償還7成首付，出局。

能承擔起7成首付的中產階層，銀行名額緊缺或者拒貸。現在的模式是，首套房基本上都要上浮10%——20%，並且價高者得，二套房動輒上浮30%，但銀行會選擇拒貸或者放款緩慢。

再加上部分開發商追求快速回款，7成首付的不要，公積金貸款想都不要想。出局。

借槓桿的投資客，出局。

也就是說，去年市場上常見的購房者，接下來就剩下高級玩家，要麼財力雄厚，要麼勇氣可嘉。

比如新聞里說的拆遷戶，土豪，屬於財力雄厚的玩家。（不僅僅是杭州，前幾天的深圳的華潤悅府二期，坊間傳言：想進場內選房的人必須要有800萬的現金存款證明。）

還有一種勇氣可嘉的玩家，敢於買掉核心城市的自住房，去拼搶新盤的玩家，另一種就是在抵押貸的灰色地帶遊走，鋌而走險博樓市紅利的購房者。

也就是說，現在的新房門檻越來越高，大盤裡的遊戲玩家只有：土豪、「賭徒」、開發商、銀行。尤其是核心城市的中高端稀缺盤，已經告別了低配玩家，開始對大部分置業者關上了大門。

買房鄙視鏈，就是樓市變局的開始

第一次爆出全款買房的時候，出現了這麼一個段子：「全款買房的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪。」

今天的案例證實了這一點，並且不在少數，新房的門檻在走高的同時，我們可以看出：全款買房很可能成為常態，銀行房貸額度越來越緊張，買房者加槓桿越來越難，購房成本越來越高。

第一、開放商需要回款：

其實比起購房者、炒房客，開發商更不好高。

截至到2017年6月底，存量的房地產債券市場尚有1.34萬億元的規模。但是，2017年前7個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

一句話，銀行收緊貸款，再加上樓市遇冷，開發商融資困難，資金鏈問題嚴峻，尤其是一些地王。

加上限價、禁止捂盤等政策條例下，開放商只能降價賣。

現在的開發商尋求的是快速回款，貸款滿足不了，普通購房者幾個月批不下款很正常。但去搶新盤的購房者都明白：因為降價，買到就是賺到。以前買負債就等於增值，但現在全款賣降價的新盤也一樣。

這種情況下，開發商當然擇優選擇。並且只要資金不放鬆，捆綁銷售、全款買房的案例不會減少。實際上和銀行的議價模式如出一轍。

第二、銀行是最大贏家：

看房團此前粗略統計過北上廣深杭的利率情況，發現：

北京半年內五次上調首套房利率，上浮10%—15%，二套房上浮在20%。

上海二套房上浮在10%—20%。但首套房仍然有9折優惠。

廣州半年內四次上調，首套房利率上浮在5%—10%，二套房上浮20%。

深圳四大行全面回歸基準利率，平均房貸利率為4.80%，部分銀行首套房甚至上浮10%。

杭州首套房貸利率上浮5%-10%，甚至個別銀行上浮到20%。

銀行的房貸額度很少，主要原因是今年資金有限，增量貨幣很少。另外一點就是國家要求去槓桿。

但是，銀行今年過的並不差。相反，很多中小銀行最吃香的業務還是在樓市上，只是換了一種模式，就是新聞中「房抵貸」，也是樓市與銀行中的灰色地帶。

很多購房者通過用房子抵押獲得貸款，獲得一筆巨額消費貸，用以買房。

儘管消費貸用來買房是被明文禁止的，但由於貸款額度不大，所以抵押房產被沒收的可能性很小，再加上銀行心照不宣，監管力度很小，即便購房者被查處，只要換上貸款也能免於責罰。

對於銀行來說：以消費貸款、企業流動資金貸款等名目抵押房產，獲得資金，銀行貸款利率一般上浮30%——40%，甚至比去年的房貸業務更賺錢。

某銀行客戶經理直言：因為少了一大塊原本熱門的房貸業務，為了完成業務指標，「房抵貸」是目前的主要業務模式之一。銀行成為了最大贏家，買到新房的次之，開發商最後。

這條買房鄙視鏈，是樓市現在繞不開的怪圈。但也總結出這幾點：

第一、新房市場，尤其是一線城市+核心二線城市的中心城區，由於稀缺感+限價，將成為搶手貨。但由於政策限制、銀行惜貸、加上開發商設門檻，實際上以及和多數人揮手告別，並且將成為常態。未來的新房市場，可能將徹底輪為土豪和換房者、投機者的市場。

第二、在銀行不差賺錢的「業務」時，正常的房貸業務可能會被暫時擱置一邊，並且利率會越來越高，甚至加入停貸的銀行還會更多。

第三、核心城市的中心片區，限價下的新盤，可能在一輪調控下，銷量反而會更好。

第四、仍然提醒一下非剛需、非土豪的玩家。除了核心地段降價盤、幾年無漲幅的價值筍盤，選擇全款買房、抵押貸不是毫無風險，當市場淪為高級玩家的市場時，看不準形式的購房者更應該量力而行。

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