出手還是觀望？2018最具價值的樓市機會解讀報告來了

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導語：2018年才是房地產的投資年，因為需要水平的投資才是真投資。

2017年即將過去了，用一個詞來形容2017年的房地產，我只能說：史無前例。

從1988年有商品房以來，至今29年，從來沒有哪一年的調控政策可以像今年一樣，如此之多、如此之密、如此之嚴。

2017年，110城發布250多次調控，調控升級成為主旋律。

一邊是嚴格管控，而另一邊卻又是繁榮發展，也絕對沒有任何一年房地產的銷售額能夠達到如此之大，超千億的房企達到如此之多，土地拍賣總價達到如此之高。

房地產從未如此撕裂，一半是冰山，一半是火焰。

1

快，醒一醒，樓市又出新政了

2017年3月17日晚上11點多，廣州發布317新政，限購再加碼。李老師看到後就立馬打電話給我：快，醒一醒，樓市要變天了。

掛了電話，披著大衣，火急火燎的往公司趕的我，當時還沒有意識到：這一夜，將是揭開廣州樓市高潮序幕的一夜。

1.廣州本市戶籍單身人士限購1套；

2.廣州社保滿5年，限購1套住房，此前為3年；

3.無房有貸款記錄的，首付不低於40%，非普通首付不低於70%；有1套房有貸款記錄已還清，首付比例不低於50%。

3月18日，新政執行的第一天，增城從化的幾個樓盤，因為不在限購之列，遭遇瘋搶，而且平地漲價幾千一平方。

政策調控有多密集？經常上一篇調控文章，我剛寫好，準備要發，結果又出新的調控政策了......

今年3月的政府工作報告，提出「遏制熱點城市房價過快上漲」，此後，從一線城市蔓延開來的調控，深入全國各城市，樓市正式進入五限時代：限購、限貸、限價、限售、限商。

其中，限價帶來的後遺症最重。

1.首先是極不正常的價格倒掛。

一二手房不僅價格倒掛，而且落差保持在20%左右，這樣的定價系統已經不是開發商賺多賺少的問題。我認識的不少項目負責人都在想是虧本銷售還是捂盤拉長財務成本，基本上這兩個選擇都相當於飲鴆止渴，但是這卻切切實實需要做出選擇。

其中，六朝古都的南京，大冬夜裡那些開著賓士寶馬瑪莎拉蒂、手攥幾百萬現金的富豪們，沒在豪宅浴缸里泡牛奶浴，也沒有選擇在夜店風花雪月，而是在深夜裡，披著被子排長龍，等待認購房子，寒冷、飢餓、疲睏通通難不倒他們。因為限價，同一片區域，一二手房倒掛，所以富豪們排隊全款買新房，一套房子轉手就能賺近一百萬。

2.然後是扭曲的供求關係。

2017年許多樓盤的整體出貨節奏已經不是開發商能夠控制，營銷策略在這個階段看上去顯得無足輕重。不僅是開發商被動，購房者也被動。

3.最後一個關鍵的是，因為限價導致的市場瘋狂，又讓人看不到調控的時間點，這個是最致命的。

過去那麼多年的房地產，所有人都會在最後選擇等，因為相信不用過很久，政策一定會適度鬆綁，或者是過年，或者是一些重要會議之後。

但是這一次，沒有人可以保證什麼時候政策會鬆綁，甚至大量信號都在傳遞是現在很嚴，未來更嚴，沒有上限。

看不到終點的等待，或許是最讓人焦慮的。

2

從調控到改革，房地產進入新周期

從不斷推出的租房新政，我們可以看到整個樓市的政策方向正在由調控轉向改革。我們來看下今年一些政策的變化。

2017年7月，由廣州率先推出的租售同權，深圳、南京、杭州、廈門等11個城市直接跟上。

萬科、華潤、恆大、碧桂園等大型房企開始進入租房市場，阿里、騰訊、京東紛紛搭建互聯網租賃平台，甚至連建行廣東省分行都推出了存房貸。

所以這些房源的入市，本質上說明了從今年開始，房地產的土地制度開始改變，未來的房屋供給的來源變得更加的多元。

另外房產稅會在3年內出台，房地產稅本身不會徵收太高的額度，這也決定了短期內抑制不了房價，但是長期來看效果還是很明顯的。

剛需大可不必擔心，該上車就上車，對於有房一族來說，徵收的稅基本上也不會形成很大的負擔。而假設你不是好多套房的炒房客，未來3年，大可忽略一切有關房地產稅的新聞。

所以從土地制度，財稅制度以及戶籍制度的各種改變來看，這一次的房地產調控不是簡單的信貸調控，而是長效供給制度。未來房地產的行政調控會和宏觀調控更加緊密的結合在一起。

調控的邏輯發生的改變，所以本質上行業在2017年開始進入了新周期。

2017年的房地產，的確是風雲變幻、刀光劍影的一年，有人為此賺得盆缽滿，也有人因為它掏空腰包，而可能更多人還在等待命運的選擇。買房？還是不買房？

更多樓市乾貨，盡在2018年跨年演講。

2017年12月29日，李俊懷老師將為各位粉絲奉上年終巨獻！為粉絲分享2018年最中肯的樓市解讀和最正確的買房姿勢。

2018年跨年演講主題：

【出手還是觀望？2018最具價值的樓市機會解讀報告】

收聽跨年演講須知：

主講人：李俊懷

李俊懷

今玖財富創始人

千聊特約資深講師

城市與房地產研究專家

華南房地產關鍵意見領袖

幫助逾萬名學員購買升值房子

時間：2017年12月29日20:00

地點：千聊直播間【俊懷趣理財】

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