明年房價往哪走？先看地價怎麼說！三張表格帶你看懂2017年杭州土地市場！

文/喬天月

68.5億！隨著年度總價最高地塊記錄被刷新，2017年杭州最後一場集中的土地出讓會18日落下帷幕。

除了12月31日蕭山湘湖商住地待嫁外，杭州市區（含富陽、臨安）全年已經成交了193宗土地，總出讓面積682萬方，環比去年上漲近3成，總成交金額達2161億元，歷史上首次突破2000億元大關。

註：2017年數據截至12月20日

封頂、自持、新高，已經成為了常態，拍一次地就刷新一次世界觀的2017年，簡單的數字並不能完全體現杭州土地市場空前的熱度。

年關將至，想要判斷明年房價走勢，從一級市場入手分析是一種合理的思路，看過下面這三張榜單，你說不定會有自己的答案。

01

杭州最貴純宅地誕生

未來兩年杭州6、7萬豪宅遍地

9月13日，豪宅聚集的紫陽南星板塊推出一宗高配地塊，吸引了10餘家競買單位報名，即便上限價格高達44460元/㎡，報價第3輪就達到封頂價，最終濱江&保利將寶地收入囊中。

此前板塊內最高地價出現在2016年6月，樓麵價39509元/㎡，也就是目前待售新盤濱江保利·翡翠海岸。很顯然，濱江&保利紫陽南星地塊已經超過這一價格近5000元，成為板塊內最高地價。

不僅如此，縱觀歷史，除了2016年3月綠城以45368元/㎡的樓麵價拿下鳳起潮鳴外，紫陽南星地塊空降榜單，晉陞歷史樓麵價亞軍，同時由於鳳起潮鳴是商住地性質，紫陽南星地塊便一舉成為了主城區最貴純宅地。

在TOP10榜單中可以看到，前三甲的樓麵價均超過了4萬，其他也全部在3萬以上，其實加上未上榜的5宗地塊，共有15宗地塊樓麵價超過3萬，這意味著什麼？

通常在計算保本房價時，我們預設財務成本按4%、建安成本為4000元/㎡、各項稅費為房價的12%計算，引用的公式為（成交樓麵價*1.04+4000）/0.88 ，但這些項目多打造為精裝豪宅產品，建安成本要在8000元以上。

那麼，以4萬的樓麵價計算，保本房價就已經接近6萬，更值得參考的是，樓麵價3萬6的信達濱江·壹品近期領出預售證，單價就已經超過7萬。

未來2年的杭州，如果單價6、7萬的豪宅遍地，千萬不要大驚小怪。

02

袋袋麵粉貴過麵包

20多個板塊地價紀錄全面刷新

除了上文提到的紫陽南星板塊最高樓麵價桂冠易主，2017年的土地市場上，還有20多個板塊的地價紀錄被刷新。

首先，高價板塊全面提檔。

今年1月，申花的樓麵價就穩穩站上了4萬；6月，進入存量房階段的蔣村板塊，推出了稀缺的純宅地，突破3萬的樓麵價同時創下了西湖區的新紀錄；

而9月的主城土地大戰中，溫州時代步履軒昂，首入杭城就以3萬1的樓麵價重塑了濱江新高。

其次，溢出板塊紛紛晉級。

除了本身具有規劃優勢的板塊地價漲勢迅猛，其周邊的溢出板塊也受到了裙帶效應，與未來科技城連接緊密的老餘杭地價衝上了1萬7，良渚更是突破了2萬；而與一房難求的錢江世紀城染紅了整片蕭山，市北地價突破3萬，寧圍樓麵價來到了1萬9，湘湖地價超2萬。

最後，是剛需窪地的掃尾。

庫存見底的下沙，金地布局大學城北，1萬3的拿地價與在售新盤相差無幾；臨平山北地價首次破萬也出現在今年；有著撤市建區利好的臨安，最高樓麵價紀錄甚至超過了下沙。

不僅萬元房消失殆盡，不久的將來2萬一平將是進入杭州的門檻價。

由此可以看出，地價的提振不僅是某些板塊的局部個例，而是一場暴風雨式的全面刷新，不僅如此，還有一個因素大概率會影響高價地上市後的定價策略，那就是——自持新規。

03

3個月土拍規則調整兩次

主城9宗現房銷售 52宗宅地需自持

3月末，杭州樓市史上最嚴調控發布，不少購房者一夜之間沒了房票，售樓處挑燈夜戰的場景還歷歷在目，而今年在土地拍賣政策上，同樣也有很多前所未有的新規出台。

3月24日，杭州市國土資源局發布土地新政，當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

隨後3個月，主城區共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現房銷售，至少要在2年後才能形成供應。

而就在7月12日主城區的掛牌文件上，溢價率50%現房銷售規定取消，但溢價率超過70%競自持的規則仍然得以保留。

隨後的土地出讓會上開發商拿地熱情依舊高漲，只要是涉宅地塊，大多達到封頂價進入自持面積比例投報環節，截至12月20日，杭州市區成交的宅地中需要自持的數量達到了52宗。

其中，6月9日杭州宏立競得的大江東新灣街道商住地塊，自持比例達到了100%，還需配建200㎡養老設施；融信在空港新城拿下的商住地，樓麵價僅為5101元/㎡，但自持面積達67%，而在純宅地方面，首開半山田園地塊自持比例最高，達到了55%。

根據規定，自持面積應全部用於對外租賃，不得銷售或轉讓。企業持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

所以如果將不能出售的自持部分剔除，可售面積的單價必然會更高，按照單純由地價去推算房價的思路，如果這些高自持比例的樓盤在2018年上市，定價的壓力很大。所以說，今年不買房，明年買……（你懂的）

2018年的土地市場先頭炮也已經打響，截至發稿前，主城區12月已經發布了3次土地掛牌公告，也就是說明年1月8日、12日、18日的三場出讓會，將累計推出19宗土地，最高封頂樓麵價超過4萬，看來好戲還在後面！

在一級市場風起雲湧的2017年，杭州各大新盤也是當仁不讓精彩紛呈，明年又會有哪些新盤入市？

2017年度樓盤總評榜&2018年最值得期待的十大新盤評選結果將在明天發布，敬請期待！

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