震驚！都不賣房了，開發商們在下怎樣一盤大棋！

隨著租購併舉政策的深入推進，開發商們都不賣房了！

日前，深業位於香蜜湖的「深業中城」項目宣布不賣了，420套住宅全部轉為長租公寓，而深業白石洲已動工的舊改項目也將推出400多套長租公寓。

此前，星河沙井項目2687套面積40-180平方米的精裝戶型，也已全部轉為租賃住房。11月初，建行和萬科、必會有、星河等房企達成合作，首批收儲5481套長租公寓用房。

「由售轉租」在正在成為一種趨勢，盈利模式仍未探索出來，開發商為什麼願意做這筆買賣？

建設銀行公寓平台房源截圖

「由售轉租」三大原因

記者觀察發現，開發商們之所以選擇「由售轉租」，一是響應政策號召，二是迫於調控，三則是想率先佔位。

關鍵詞一：政策號召

2017年以來，從中央到地方相繼拋出一攬子發展租賃市場的政策文件，構建「租購併舉」的模式已經大勢所趨。

5月19日，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見；

7月20日，住建部等九部委發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》；

7月26日，住建部表示將立法明確租售同權；

8月28日，國土部與住建部共同印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》；

十九大，明確堅持「房住不炒」的定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在此期間、北京、上海、廣州、深圳、南京等各地均因地制宜出台了相應鼓勵和培育發展租賃市場的政策。

萬科、星河等房企均曾不同場合表示，響應政策號召，發展長租公寓業務。

關鍵詞二：調控

隨著調控深入，限購、限價、限外、限售、限貸等政策已普遍升級，房地產市場降溫態勢明顯。以深圳為例，在限價高壓下，不少項目難拿預售證，或者只能「低價」入市。在售價無法達到預期時，不如選擇長期持有，靜待物業升值。

比如，深業方面雖未直言受限購影響，但亦透露了希望獲得通過長期持有物業獲得物業增值：

「我們開發商很痛苦，我們很多項目都是以很便宜的價格賣，業主持有幾年漲了很多，賣了以後掙我們的沒有業主掙得多。像我們的天域香山當年賣3、4萬塊錢，現在二手房賣到12、13萬了，業主比我們掙得多很多！

我們覺得從戰略的角度持有一定時間，帶來的物業增值的價值應該是很高的。從這個角度來說，不管從企業利潤還是從社會責任，還是從公司的戰略出發，我們都應該做這件事情。」

關鍵詞三：率先佔位

事實上，開發商們在搶食租賃大蛋糕時，尚未摸清楚其商業模式，但大勢所趨，大家都在做，都在搶儲，生怕自己不做會落後，只能先佔位。

星河控股集團總裁姚惠瓊就曾在接受媒體採訪時表示：「現在很多開發商都在嘗試，但還沒有人能把這種商業模式想明白，只是說深圳土地太稀缺，如果不做這個，可能你就沒有前途，可能就要離開深圳了。」

另外一家知名房企長租公寓負責人，亦曾對記者表示，目前長租公寓的盈利模式仍處於探索期，但是希望能提前布局，走在行業前面。

建設銀行公寓平台房源截圖

賬算不過來，怎麼賺？

綜上，房企對於長租公寓的盈利模式、商業模式仍未有清晰的認識，那盈利難題該如何破解？

據資深公寓運營人士介紹，目前公寓市場的利潤主要來源於租金、運營管理衍生的相關費用以及資產證券化。租金及運營管理衍生費用屬於保本收入，想要盤活存量資產，仍需通過資產證券化的手段實現。

從2017年1月魔方公寓發行3.5億元的ABS，到8月鏈家自如發行5億元ABS、10月新派公寓和保利租賃住房發行類REITs，再到12月招商蛇口長租公寓發行CMBS、旭輝長租公寓……隨著住房租賃市場得到快速培育和發展，在金融領域，租賃住房資產證券化步伐明顯加快，也給破解長租公寓盈利難題帶來了更多的想像空間。

星河控股方面也表示未來考慮利用金融工具補上長租公寓業務的利潤缺口，例如發行REITs。

而在11月初的月度經營數據電話會議中，萬科證券部相關工作人員亦表示公司未來房屋租賃市場會採取與商業地產、物流地產類似的模式，通過發行基金盤活存量業務資產。其發行的基金在思路上與保利發行的類REITs很相近，逐步逼近真正的REITs。並指出，政策支持下，真正的REITs肯定會出現，萬科也會積极參与。

聽聽專家怎麼說

「由售轉租」，對於房企爭先在租賃市場的布局，各位業內人士又是怎麼看的？

一名深圳房地產業內人士稱：在樓市調控背景下，受到「限價令」制約，房企不能突破政府指導價的天花板，商品房銷售價格往往無法達到房企預期。與其低價賣房，不如順應政策，先將房屋出租。更何況，這些房企與建設銀行簽訂20年左右的房屋居住權轉讓協議，資金可迅速回籠。

當然，也有地產人士在朋友圈針對深業中城項目「由售轉租」作出點評：「第一，國企業績和中央房地產調控雖然相關，但利益不同，國企也是要賺錢養員工的；第二，從開發融資成本和租賃回報率看，應該沒人願意廠子拿豪宅做租賃房；第三，以後誰住裡面，讓誰不住裡面，遠比房地產市場更難纏；第四，深業中城項目要2020年才投入運營。到時候房地產政策已變，直接精裝現房出售也未必不行。」

克而瑞房地產研究中心研究員房玲則認為，房企進軍長租公寓有其戰略考量。從短期來看，長租公寓租賃業務與房產銷售業務可以產生聯動，共享客戶資源，進行聯合營銷，從而促進銷售項目的去化。通過長租公寓，開發商培養起一批未來的潛在購房客戶——比如說，今天租泊寓的年輕人，也許若干年後就會成為萬科業主。

「從盈利角度來說，集中式公寓可能做到2萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好。」鏈家研究院院長楊現領指出，從企業角度來說，基於一定的產品和服務能力帶來的規模效應，才能贏得市場。而除規模之外，長租類項目要想盈利，主要需要三點：第一是產品和服務，第二是系統化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來：「首先，長租公寓涉及的持有方式和傳統的出租方式都是有區別的。如今的長租公寓可以分為自持項目的重資產運營模式和整租項目的輕資產運營模式。」如果是前者，那麼考驗的更多是企業的資金實力，因為依靠租金回款周期較長。而如果是後者，則更多考驗的是企業的運營能力，因為無論是承租、改造還是後期管理運營都需要控制成本。「長租公寓本身就是一項利潤較薄弱的生意，因此成本控制就成了企業需要搶佔的行業制高點。」

總編：中國經營報、經濟參考報、財新網、文傑淘樓、新浪樂居、深圳房地產信息網、興業證券電話會議紀要、時代周報、北京日報

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！