降價的信號已經到來，剛需們年底可以看房了！

轉載自貓叔聊財經，ID:maoshucaijing,不代表地產情報站觀點，歡迎關注。

之前寫過一篇《買房的最佳時機是什麼時候？》，觀點是鼓勵大家找筍盤。

這篇算是一個補充。

如何找到筍盤，其實倒沒有什麼特殊的技巧。手裡加上幾十個中介的電話，經常跑盤觀察市場。

秘訣，就在於勤快。

當然在大牛市的時候，開發商、房東不漲價已經是菩薩心腸，就不要指望還找筍盤，及時鎖定才好。

在房價下行的時候，發現筍盤的幾率會比較大。因為有著急用錢，想快點出貨的賣家。

所以，同志們，樓市不行了，我們可以不買，但是不要觀望。

想想牛市的時候，我們是多麼飽受欺凌，一晚上砍價最終多花十幾萬，

淡市了！輪到咱們砍價了！我們終於可以翻身當大爺。

我們要邁開勤勞的雙腿，閑庭信步的掃樓盤！

PS：對於投資客還是消停點吧。明年並沒有投資機會。房子是用來住的，不是用來炒的！

房價下跌最直接的信號：二手房下跌才是真跌！

目前真正在下跌，或者很有可能會下跌的城市有哪些呢。

我們來看統計局給出的數據，有人說統計局的數據不準確。其實這樣講是不對的。我們本來就是一個政策市，行政手段的干預是可能改變房價的，也會改變預期。所以我找出11月份二手房數據下跌、或者保持持平的一些城市。

這裡還是要重複一個概念：只有二手房價格才能反正真實的市場。新盤價格定價權在於開發商，調控的時候有政府的備案價。新盤價格是被操縱的，不真實。

一線的北京、上海還在下行。（深圳廣州顯示環比上漲了0.1%，也沒什麼關係。深圳、廣州樓市現在是很穩定的，而且深圳、廣州調控的時間也比較早。）

二三線有天津、石家莊、南京、合肥、廈門、福州、濟南、鄭州、海口、秦皇島、無錫、揚州、蚌埠、安慶、北海。

對比2015年的數據，這些城市大部分都是大漲過了。有些人問大漲過就不會漲了嗎？從市場的角度說，商品價格大漲過以後就會有調整，這是規律。所以任何上漲的城市都會有回調的。至於回調幅度是多少，要看這個城市上漲的時候脫離了原本價值的幅度。要因城而異了。

新房，要學會薅開發商羊毛

一位老司機說， 買新房，一定要抓住開發商的痛腳，趁他病，要他命。

這話也太歹毒了些= =。但是熟悉開發商的那點營銷套路，我們就可以反套路買房了！

淡市的新房可買

以上城市，在房價大漲的時候，幾乎沒有什麼新盤在賣。開發商大多都在捂盤。隨著年底了。反而逐漸開始賣盤了，而且很多城市的開發商像商量好似得，一下子放出很多樓盤，比如南京、鄭州。

這是為什麼呢？

其實這涉及到開發商的營銷策略。首先，開發商賣房子，一定是以獲取最大利潤為首要目的。在牛市的時候，房子不愁賣，政府還用備案價壓著，那咱們就死磕，看誰耗得過誰。

等牛市過了，市面上錢也緊張了。開發商的目的從獲取最大利潤變成了「盡量回款，保證現金流」，畢竟，有錢維持運轉，才能活的長遠。

淡季，一般的買房者是處於觀望狀態的。

只有少量有實力的剛需，還有部分抄底的投資客才是開發商的客戶。

所以，雖然樓市新盤少了，可是大家都覺得房價要跌。這個時候，你要快速出貨。先篩選有實力的買家，全款。等這部分客戶消化了，就只能走低價策略了。再不行，那隻要搬出「零首付」「分期付款」的絕招了。

著急用錢的KFS，只求走量，不求漲價，這個時候買入，也是很合適的。（不著急用錢的KFS，比如頂豪們，那就慢慢賣唄。豪宅賣了10多年還沒賣完的現象也很多）

一期開盤的新盤可買

新樓盤開盤，基本都是低開高走的策略。

新房的價格，一直都是單邊上漲。

開發商的營銷套路，都是告訴你，這個地段多麼好，將來如何升值。

所以，在政府沒有強勢介入備案價的時候，新房的價格=新房的真實價值+預期上漲的價格。

你買入新房的價格，是包含了未來上漲預期價格的。

新房的上漲，都是紙面財富。

但這不妨礙銷售員說，昨天還是8000塊，今天就漲9000塊。恭喜昨天買房的客人一天賺10萬。這樣客人美滋滋，銷售員也美滋滋。

所以，新盤都是第一期價格最低，第二期會根據第一期的銷售率上調價格，銷售率越高，上調的越高。第三期類推。

知道這個道理後，買前幾期還是比較實惠的。因為雖然不是真正的買入即賺，但至少買的時候比以後便宜嘛。

這裡再說一下，打折尾盤也可以買。但前提是消息靈通。由於大部分樓盤賣光，開發商沒有資金壓力，尾盤往往是很便宜的，但銷售員不會直接告訴你。需要多套路，多打聽。畢竟當新盤全部賣光成為二手盤的時候，沒人知道哪個是尾盤。尾盤，也是跟著整個小區的價格一起走。

還有比較罕見的，小開發商負債過高支撐不下去、大開發商吞併小開發商，這兩種情況下，為了資金快速迴流，樓盤一定會打骨折賣，如果出現這種情況，比如恆大、融創的樓盤，可以果斷買入。

二手房，把握季節行情

凡是市場，一定有自身的規律。

我們看下圖，下圖是中國指數研究院的二手房指數走勢。

找找房價指數走勢低谷的時間段。有沒有發現什麼共同點？

沒錯！從05年到17年，除了大漲的年份，房價指數低估階段大多集中在12月份到明年的3月份之前。即使是大漲的年份，這個時間段房價走勢也是相對平緩的。

於是，我們得出結論：

12月份到明年的3月份，這一段時間樓市很冷。而3月份之後，樓市房價才開始上漲。

造成這種現象是偶然的嗎？當然不是。

原因是我們要過春節。

進入12月，春節的氣息就很濃了。很多北漂、滬漂都無心工作，商量怎麼訂票回家，怎麼可能還有心思看房……

哪怕是本地人，也傾向於把攢了一年的錢存起來。享受下有錢的感覺。至於買房這種大事，當然是「過完年再說」。

而開春後，該上班的上班，該買房的也開始行動了。

所以，業內把3月份叫做小陽春。3月份後，二手房市場逐漸活躍，開發商也開始推盤。

有經驗的投資客，或者牛逼的銷售總，會根據3月份的樓盤定價和去化量判斷將來一年的走勢。

而我們買房的時候，可以反其道行之。買在淡市。

買家不著急買，不代表有賣家不著急賣。賣家明年也做好了要置換或者其他計劃，希望在年底這段時間把房清出。在買家不多的時候，你會挑選到不錯的低價房源，而且還沒人跟你搶。

總結

當然，以上分享僅僅出於我個人的經驗，也不完全對。

本質上，年底買房是一個好時機，但是樓市是比較複雜的。我並不能保證說，在年底買的房子一定比明年便宜。因為，未來房價如何誰也無法精準判斷。即使一個城市，不同區域也是有變化的。

很多人喜歡聽預測房價，比如未來1年，2年，3年，但是誰能100%預測正確？任大炮也不能。他說是長期看漲。通過預測房價去做買房的決策，我認為有點像買彩票。

我們要賺的是容易的錢，買彩票太難了。所以，在淡季買入，大幾率確保你能買到當下比較划算的房子，這是你買了就能確定要賺的錢。

聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表地產情報站觀點，不構成投資意見。文中的論述和觀點，敬請讀者注意判斷。交流請加此微信號：weibammd。

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