大洗牌！杭州小區掀起更換物業潮，寧願多花錢也要好物業！

最新 01-08

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今年年初，位於濱江區的老樓盤風雅錢塘換成了綠城物業，小區面貌煥然一新的消息，引發了杭州小區更換物業的多米諾骨牌效應。

隨後，傾城之戀換成了萬科物業，溫馨人家引進了龍湖物業，九堡的九潤公寓換成了大家物業，丁橋的崑崙天籟換成了中奧物業，市中心的崑崙公館也將引入濱江物業……

與這波洶湧的「小區換物業」風潮相對應的，是大牌物業公司的四處出擊。

比如今年綠城物業外接了數十個樓盤；

萬科物業，其杭州公司最近兩年動作頻頻，陸續併購了讚譽物業（原贊成物業）、華太物業，今年又大手筆併購了本土某老牌一級資質物業公司；

國內最早在港股上市的物業公司彩生活，自從2014年前後潛入杭州以來，已經先後收購了3家本土知名物業公司；

正在準備上市的濱江物業，也在積極拓展小區……

暗潮湧動之下，杭州物業市場一輪大洗牌已經在所難免。

小區換物業情況年年有

但是今年特別多

換物業的情況今年特別多，對於今年這股小區換物業的風潮，杭州萬科物業副總經理陳超表示，背後有其深層次原因。

「首先，是業主們的物業服務意識在覺醒。經過這些年的實踐經驗，業主們認識到，有物業的小區和沒物業的小區不一樣，物業服務品質差異對小區的影響也不一樣。這不僅體現在實際居住的舒適度差異上，還體現在房屋資產的保值增值上。好的物業服務，要做業主資產保值增值的捍衛者。」

陳超說，「其次，換物業風潮也體現了業主們的公共權屬意識在覺醒。以前大家可能關注點主要集中在家門內，而現在業主們認識到公共空間的管理非常重要，由此對物業服務的公開性和透明度要求也就更高了，很多換物業的小區，原物業在這一點上可能有所欠缺。」

此外，小區紛紛要求換物業，正是體現「人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾」。

陳超說：「這些年大家生活水平提高了，消費升級了，很多業主寧願多花點錢來提升居住品質。」

比如溫馨人家，原來物業費僅1.18元/㎡/月，但在換物業的過程中，參與投票的大部分業主都表示能接受物業費漲到2元～2.5元/㎡/月，有的甚至提出要麼不換，要換就要換個好一點的物業。

上市物業公司

大舉進軍杭州市場

別看今年這麼多杭州小區如願換到了大牌物業公司，早幾年，那些打算換物業的樓盤可沒那麼幸運。

比如2011年，六合天寓換選新物業，雖然報名階段的16家企業中有5家一級資質物業，其中包括幾家大牌物業公司，但到了實際考察小區的那天，幾家大牌物業都缺席。

更早一些的2010年，文三路上某重點學區樓盤換物業，結果來競聘的都是二、三級資質的物業公司，一級資質的一家也沒有。

之前聯繫過的一級資質物業公司，對方考察後擔心小區歷史遺留問題多，接手後變燙手山芋。

不過，隨著近年來樓市逐漸步入白銀時代，「後市場」開始成為藍海，很多大牌房企紛紛將旗下物業公司剝離出來單獨上市。

在這樣的目標下，擴大規模，輸出管理，追求更多的利潤，便成了不二的選擇。

港股上市的綠城服務，近年來大規模外接樓盤輸出管理；濱江房產也將物業這一塊獨立出來謀求上市，去年開始嘗試外接樓盤。

而在外來大牌物業中，杭州萬科物業2008年正式成立，相繼布局杭州、溫州、嘉興等城市，早期主要服務於白鷺郡南、陽光天際、西溪蝶園、金色家園等萬科項目。2010年，杭州萬科物業接管首個外接住宅項目——錢江灣花園。

萬科物業

「2015年是一個分界點，是萬科物業市場化元年，我們開始輸出萬科物業睿服務管理體系，以豐富的管理經驗和技術能力服務更多的業主。」陳超表示。

2015年以後，杭州萬科物業開始加快市場化步伐，陸續以併購、參股合作、業委會全權委託以及開發商委託等方式，輸出管理模式。

包括寧波的雅譽物業（原雅戈爾物業）、耐森物業、溫州的大管家物業、杭州讚譽物業、華太物業等，相繼加入杭州萬科物業睿服務聯盟。天陽物業與萬科物業也有合作。

業委會全權委託的項目則有凱德龍灣、新中宇維薩、傾城之戀等。

截至2017年3月，杭州萬科物業在泛杭州區域5個城市（杭州、寧波、溫州、嘉興、南昌），擁有近300個服務項目，服務24萬戶家庭，72萬人口，達到約4600萬㎡服務面積。

萬科物業

小區管理專家、社區服務第三方機構負責人婁雲林告訴記者，除了萬科物業，國內首個在港交所上市的物業公司深圳彩生活，這兩年也在杭州併購了幾家較為知名的本土物業，如高盛物業、卓盛物業，以及坤和房產旗下的坤元物業。

錢報記者查詢工商註冊資料看到，目前彩生活在高盛物業的持股比例為70%；在卓盛物業的持股比例為80%；通過全資子公司深圳市開元國際物業管理有限公司，百分百控股坤元物業。

事實上，另一家在港交所上市的物業公司中奧到家，旗下的中奧物業也已入杭，前文中提到的崑崙天籟新物業就是它。此外它還管理了蕭山多個樓盤。

物業市場大洗牌

小公司技術力量跟不上

去年，杭州市住保房管局曾經公布過，截至2015年底，在杭物業服務企業有1350家。

多位業內人士認為，總的趨勢將是大公司繼續做大做強，小物業要麼被併購，要麼被淘汰。

首先是小物業公司面對目前物業市場人工費用、經營成本的漲價，成本已達到極限，盈利已經非常困難。

而目前整個行業越來越規範化，原先一些不透明的做法已經難以維繫。

其次，物業行業也進入了互聯網時代，技術力量對企業的發展後勁將會越來越得到體現。

大的物業公司有能力有資金來開發新技術新產品，而小物業這一塊會是短板。

如綠城服務在智慧園區的投入達每年數千萬元，一般的中小型物業公司根本無力承擔。

大牌物業公司也有他們的問題。

物業行業目前仍屬於勞動密集型行業，在大牌物業快速擴張的時候，一些管理的樓盤出現人力跟不上的情況，反而有損多年積攢的口碑。

萬科物業

陳超也提到，儘管萬科物業設有管家學院，專門培養物管人員，但靠人海戰術是很難把物業做大的，因為對人的管理總是會遇到瓶頸，因此萬科物業更注重通過科學管理和科技手段，提高管理效率。

據公開資料顯示，較之傳統物業公司，萬科物業能夠節省20%的人力資源。

一是人員培養輸送渠道多樣化。

二是將事業合伙人制度應用到物業管理中。

三是技術科技手段的運用，目前萬科物業本部專門設立了IT中心部門，通過建立龐大的資料庫，針對性地開發相關產品，睿服務就是萬科物業結合互聯網思維經過幾年摸索打造，旨在打破物業行業的運營困局，使用數字化運營，通過「睿服務」系統，萬科物業可以最大程度整合社區資源，萬科物業的所有項目、設備、員工、業主都可以通過移動互聯網技術連接起來，實現資源配置最大化、效率最優化。

不管是萬科的睿服務，還是綠城的智慧園區，都是移動互聯網時代的產物。

今後的物業管理市場，對於科技創新的能力要求只會越來越高。