深度：綿陽涪城區樓市現狀分析，何時王者又重來？

老綿陽人大概都知道，民間一直有「成都省，涪城市」這樣的調侃。

什麼意思？四川以成都一市獨大，綿陽以涪城一區獨大。

但從樓市角度來看，至少涪城區一區獨大的現象已經發生了根本性改變。

過去二十多年裡，在老百姓心目中，買房子沒買到涪城區，似乎就沒把家安到綿陽，感覺好沒面子。

那時候，不誇張的說，其他幾個區域版塊加起來的總和都不及涪城區多。

2013上半年綿陽涪城區商品房成交量

二十多年來，綿陽城市中心升級、舊城改造、棚戶區改造，都是從涪城區開始，同時也是升級改造的重點。加之大量的企業外遷，造就了涪城樓市二十年的輝煌。

但如今，特別是近三年來，涪城區基本處於無房可賣的狀況。從老大哥一落千丈成為樓市的邊緣，這種現象恐怕要等到明年通安巷的富臨項目、南河壩的綿投項目、長虹國際城四期、福星、萬向等項目上市後才有所好轉。

造成涪城區樓市沒落主要有以下幾個原因：

城市擴容，新區開發成主流

近幾年來，南到塘汛，北到園藝，西至永興、石橋鋪，成為了城市開發和擴張的主要版圖，如今再加上新晉為城市新貴的安州區，大力發展科技城集中發展區，未來很大的時間內，綿陽城市擴張的重心都在西南方向，涪城區樓市必然還會繼續沉寂下去。

經開區一角

這也是城市發展的必然趨勢，城中心越來越擁堵，必然要走多極發展，多中心發展的道路。

與涪城區發展相對成熟有關

上世紀90年代初，綿陽開始第一輪換檔升級，涪城區最先有了商品房、小區的概念。

第二輪改造已基本在10年後結束，涪城區擁有了大量的城市綜合體、商業廣場、星級寫字樓、星級酒店，夯實了商業中心、金融中心、服務業中心的地位。

在這個過程中，市區行政機關、製造業都已基本外遷完畢，可以用來開發的土地已所剩不多。因此，在房地產市場，涪城區已很難有較大的作為。

與開發成本偏高有關

最直接的反應就是拆遷難。作為老城區老中心，涪城區幾無空地，能拆遷的、好拆遷的已基本搞定，下一步能用來房地產開發、提升城市面貌和改善市民居住品質的就是城中村。

打個比方，目前綿陽主城區的房價是8000元左右，南河壩、御營南乃至沿江村的城中村，你給8000不一定拆得下來。即使能順利拆下來，那麼超高的房屋密度，開發商也會虧得血本無歸。

綿陽某小區拆遷

城中村拆遷難，也就變相助推了新區樓市的蓬勃發展。

與老區的宜居指數下降

和改居時代來臨有關

前些年，桃花島項目有個廣告：同樣是7000元，你是買市中心密不透風的清水房，還是買近鄰市中心精裝江景房？

那個時候，人們真的選擇了密不透風的清水房，至今有許多選擇了「密不透風的清水房」的人大倒苦水：「停車難，出行難，一天到晚都是汽車尾氣，能看到的就是對面的陽台……」

小康時代全面來臨，人們對環保、空氣、健康的要求越來越嚴格，開發商也得順應購房者的需求，向新區發展。

與政府對開發商的硬性指標有關

在城中心開發，政府對商業的硬性條件定得很高。恰恰這幾年實體商業店又不景氣，做寫字樓吧，那更悲摧，星級寫字樓的售價不如普通住宅高，還不如普通住宅走得快。

涪城區衛星圖

那麼，涪城區還有沒有王者歸來的可能性呢？估計要等到綿陽城市面貌第三輪換檔升級的時候了。這是綿陽經濟發展的迅速和城市地位如何提升才能決定的。

從目前來看，涪城區每年都會有積少量的局部改造，充其量只能成為綿陽樓市的一路諸候，頂多也就是與園藝和高新片區爭一下前三的位置。

本文來自綿陽淘房陳虎老師

不代表掌上綿陽立場

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ZSMY∣綿陽第壹城事微媒

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