破紀錄！年度總價最高地塊誕生！5宅地均未封頂，土地市場要轉涼了？

文/喬天月

12月18日，年內最後一場集中的土地出讓會鳴槍，共有6宗涉宅用地競拍，分布在未來科技城（南湖、餘杭組團）、良渚新城（瓶窯、古墩路北）、臨平新城核心區三大板塊。

總出讓面積597.4畝，總體量101.5萬方，同時這也是餘杭區首次網上土地拍賣。

高漲了一年的土地行情，收官戰是會將火熱延續到2018，還是隨著氣溫轉涼，拍地結果如下：

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破紀錄！年度總價最高地塊誕生！

備受關注的44號商住地東至創景路，南至溪望路，西至羅家路，北至文一西路，就在恒生科技園和阿里巴巴淘寶城西側，屬於未來科技城核心板塊，體量達到48萬方。

該宗地塊起價58億，如果達到上限價格87億，則會成為年度總價最高的地塊，值得一提的是，該地塊的競拍保證金就達到29億。

不僅如此，該宗地塊限高為70-300米，並且在規劃指標中明確「地塊內東北角需建設建築高度不低於280米建築不少於1棟」，也就是說該項目很可能超過目前在建的奧克斯未來中心主樓293米的高度，成為新地標。

同時，這也就要求拿地房企具有超高層建築的開發經驗，再加上資金壓力較大，所以部分競拍單位只能"望地興嘆"。該宗地塊是否會達到封頂價，是本場土拍會的一大看點。

經過了長達4個多小時184輪的爭奪，將該宗寶地的競拍仍然在進行中，不過目前67億元的總價也已經無懸念成為杭州土地市場的總價年度第一，最終競拍結果將稍後在評論中公布。

近年來土地市場火熱，高總價地塊頻現。此前杭州年度總價最高地塊出現在9月，金地以總價63.77億摘得蕭山湘湖新城28萬方宅地，隨後濱江集團發布合作開發公告，該地塊由金地、濱江、融信、元鑫等四方共同持股。不過，這一年度桂冠也於今日易主。

而杭州總價最高地塊的紀錄保持者仍然是2016年信達風光迎娶的杭州奧體地塊，123億元席捲了當時的媒體頭條，不僅是杭州土地史上首宗百億級地塊，也成為了當年全國最貴寶地。

而就在12月15日，樓麵價21576元/㎡的信達濱江·壹品項目已經領出首張預售證，預售均價達7萬以上，套均總價千萬級。

其實，項目11月開啟的驗資額度就已經令人咋舌，根據戶型不同要提供650萬或850萬資金證明，才有參與開盤的資格，光驗資額度已經夠其他樓盤全款買房了，有網友感嘆這真是有錢人的遊戲。

截圖來源：透明售房網

說回剛剛成交的這宗未來科技城商住地，雖然總價很高，但是即便達到上限，樓麵價也僅有17998元/㎡，似乎與「宇宙中心」的定位不符。

畢竟同在核心區的陽光城·未來悅的拿地價已經超過了1.9萬，華董中國競得閑置兩年的1.8萬方迷你宅地（位置緊鄰泰禾杭州院子），摺合樓麵價達到了2.7萬，這宗地塊的樓麵價是怎麼回事？

其實，這是由於該宗地塊為商住性質，規定商業面積不大於地塊總面積30%，商務面積不小於總面積38%，居住面積不大於地塊總計容面積的32%，純住宅面積僅佔三分之一，折算出的樓麵價也較低。

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未來科技城核心區黃金替補

南湖「處女」姊妹地出嫁

今年8月曾有1宗土地出讓引起了不小的關注，未來科技城YH02商住地塊以17185元/㎡的樓麵價被國開東方收入囊中，雖然地塊名稱上有未來科技城，但其實根據規劃圖，該宗地塊位於餘杭街道中心，屬於老餘杭板塊。不過也有人提出，其實這個區域更接近南湖新城。

其實，早在2010年就「南湖新城」的概念就已經提出，《杭州市餘杭區南湖綜合整治與保護控制性詳細規劃顯示，南湖新城規劃範圍東至餘杭鎮鳳山路，西南至中泰鄉中橋村，西到規劃南湖西路，北臨南苕溪，總面積約14.89平方公里。

2017年8月，又傳來了南湖板塊的重大利好消息，在餘杭區委十四屆三次全體（擴大）會議上，決定將未來科技城重點建設區域由原先的39平方公里拓展至50平方公里，新增的重點建設區域之一就是南湖以西、餘杭區界以東、南苕溪以南、02省道以北區塊約7.83平方公里。

而今天出讓這兩宗姊妹地塊，就是南湖板塊首次出讓的「處女」地，36號地塊體量7.5萬方，37號地塊9.5萬方，2宗地塊東至橫溪路，南至直路溪、西至橫溪路、北至中泰路，均為商住性質，容積率2，起價8000元/㎡，上限價格13600元/㎡。

最終相鄰的姊妹地並沒有由一家房企包攬，而是由綠都與中銳分食。

其中，36號地塊由上海綠都以總價90970萬元競得，樓麵價12055元/㎡，溢價率51%；37號地塊由中銳地產以114393萬元競得，樓麵價為11995元/㎡，溢價50%。

未來科技城核心區的房價已經逼近3萬，新增的南湖板塊成為了當仁不讓的潛力股，未來將是是承接剛需外溢需求的黃金替補。

不過同樣值得注意的是，在姊妹地塊西北側，即是2014年曾經破產停工的新西湖小鎮項目，據悉，2015年爛尾的四幢樓重新復工，目前已經交付。

近日，該項目37、38號樓34000餘平方商品房等資產包在淘寶司法拍賣平台掛牌，起拍價為4.3億元左右，截至發稿前，暫無人報名競拍。

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鏖戰417輪 18576元/㎡

臨平新城核心區低密宅地成交

可以看出開發商拿地的風險也是很大的，在市場冰凍的時期，很多大體量的項目都曾經進入「冬眠期」，星橋板塊總建築面積480萬平方米的天都城也曾經有過一段艱難的日子。

市場春風吹來，現在這座城已經滿血復活，濱沁公寓、天熙公館等新房均價14000-15000元/㎡，年內幾次推盤均售罄。二手房掛牌價也在17000-18000元/㎡，今天的土拍上，也有1宗比天都城距離臨平新城核心更近的42號宅地出讓。

余[2017]42號臨平新城核心區A-3-18擬招拍掛地塊緊鄰世紀大道，距離1號線餘杭高鐵站1.8公里，地塊出讓面積為85897㎡，體量約13萬方，起價13500元/㎡，溢價率50%封頂，也就是說上限樓麵價達20244元/㎡。

該地塊容積率僅為1.5，適合規劃為低密度住宅產品。

製圖：快房網

經過417輪網上競拍，該地塊由上海首創以總價239442萬元競得，樓麵價18576元/㎡，溢價率38%。經過測算，該項目保本房價在27000元/㎡以上。

值得參考的是，地塊西側的金輝星橋地塊是在今年9月27日成交，拿地樓麵價為14700元/㎡。地塊緊鄰的萬泰·城章、贊成首府等二手房掛牌價在18000-19000元/㎡。景瑞御華府的精裝二手房掛牌價達到22000元/㎡。

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11178元/㎡ 空窗6年 瓶窯區塊首秀

16005元/㎡ 古墩路北地鐵宅地金底價成交

空窗了6年的瓶窯土地市場，也趕上了2017年的末班車，余[2017]41號良渚新城瓶窯精工路以北地塊今日出讓，體量僅2.21萬方，起價僅為10000元/㎡。其實，該宗地塊是新規劃的瓶窯區塊首秀。

據悉，瓶窯區塊規劃總面積約15.93平方公里，東臨良渚新城，南接未來科技城，東苕溪縱貫全境。

經過了23輪競價，該地塊由碧桂園以總價24680萬元競得，樓麵價11178元/㎡，溢價率12%。

未來3年內，瓶窯區塊還將有大規模的土地推出，預計2018年將達到250畝，並呈逐年遞增態勢。碧桂園的率先入駐可以算是搶佔先機。

「離地鐵有多近？」是購房者買房時最關心的問題，在一級市場也是一樣，靠近地鐵的地塊都是兵家必爭之地。

製圖：快房網

余[2017]43號良渚新城古墩路北杜文路西商住地塊緊鄰2號線良渚站（預計年底開通），體量約21萬方，商業建面佔比20-25%，樓面起價16000元/㎡，按照50%溢價率計算的上限價格達23999元/㎡，這一封頂價是今天所有出讓土地中最高的，本以為會有一場激烈的爭奪，但是競拍過程出乎意料閃電結束。

因為掛牌期間只有一家單位報價，直接底價成交，總價335134萬元，摺合樓麵價16005元/㎡，溢價率僅為0.03%，無自持面積比例，競得單位為保利&融信。

看到這裡的網友應該發現，今天土拍會已經成交的5宗涉宅地塊，均未達封頂價，也沒有競自持的環節，與此前無宅地不封頂的燙手行情相比，已經有明顯降溫，開發商拿地策略也在回歸理性，這也可以作為判斷2018年杭州樓市走勢的依據之一。

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