謝逸楓：定調了！2018年中國房價穩漲！

文/謝逸楓

老謝給2018年中國房價定調：穩漲！即平穩上漲，不存在房地產崩盤，不存在暴跌跌漲行情，總體呈現小幅度上漲趨勢，區域分化。一二線熱點城市高位盤整，上漲幅度放緩，非熱點二線城市房價上漲；熱點三四線城市房價上漲，核心與低庫存的三四線城市房價大漲，高庫存與非核心三四線城市房價低位震蕩。不排除，一二線城市房價因地王集中入市、豪宅產品大量上市、限價限簽政策的暗中放鬆，房價出現反彈現象。

以上的房價數據變化與預判，以國家統計局公布的657個城市全國商品房、住宅商品房的房價，克爾瑞公布的288個城市新建住宅商品房的房價，中指院公布的100個城市新建住宅商品房的房價，國家統計局公布的70個城市新建住宅商品房的房價同比為準。

老謝研究房價、政策與土地市場、房地產市場、金融市場10年，根據大、中、小周期的看，長期看體制（經濟）+制度（房地產與相關戶籍）+人口（城鎮化、收入、結構、家庭）。中期看供需（房子生產周期、住房需求增長速度）+資源配置（教育、醫療、交通設施、人才、資金、優惠政策、金融、500強與上市企業、央企、國企等）+土地（供應、地價、出讓方式）。短期看政策（調控政策）+庫存去周期（去化時間）+金融（貨幣供應、房貸首付、房貸利率、資金成本）。

老謝按照上面的邏輯與具體的城市看，短周期的中國房價與四個指標有四個直接關係、四個間接關係有關聯。直接關係：1.樓市政策，這是非常重要的。2.土地供應，這是非常重要的。3.供需關係。4.去庫存周期。而間接關係：1.貨幣供應、房貸首付、房貸利率。2.資金價格成本、房企資金。3.人口增長、產業。4.資源配置。與經濟無關，因為2015年經濟增長是從6.9%降到2016年6.7%，它是個下台階的過程，為什麼房價猛漲？所以說房價上漲和經濟增長無關。

老謝判斷，2018年中國房價穩漲！即平穩上漲，不存在暴跌跌漲行情，總體呈現小幅度上漲趨勢，區域分化。一二線熱點城市高位盤整，上漲幅度放緩，非熱點二線城市房價上漲；熱點三四線城市房價上漲，核心與低庫存的三四線城市房價大漲，高庫存與非核心三四線城市房價低位震蕩。不排除，一二線城市房價因地王集中入市、豪宅產品大量上市、限價限簽政策的暗中放鬆，房價出現反彈現象。

根據與理由：第一是宏觀層面：2018年中國經濟增長的引擎器就是房地產，穩定經濟增長必須先穩定房地產。中國經濟下行趨勢惡化，離開房地產，經濟面臨巨大的風險爆發。不管是GDP，還是財政收入，還是產業結構調整，還是地方城市建設，還是基礎設施投資，還是人民幣穩定等，都必須靠房地產來支撐。毫無疑問，積極的財政政策與穩健的貨幣中性政策，意味著2018年的信貸不會全面收緊，也不會全面放鬆，會是維持著中性的基調，即適度的增量控制增速，保持穩定性與連續性。

特別是防止經濟下行趨勢惡化，債務、金融、財政風險的爆發，房地產更加要穩，必須防止下行過快，防止庫存增長過快。

2018年中國經濟、金融、債務不存在危機爆發，不存在戰爭，不存在銀行全面停貸，不存在全國性嚴厲調控政策，不存在全國性的根本性制度改革等。什麼情況下中國房地產才會崩盤、房價才會暴跌，至少有十種情形。其一是戰爭。目前中國不可能爆發戰爭的，最多是局部的貿易、經濟、邊界摩擦而已。其二是經濟危機。只要中國經濟保持5%以上的增速，絕對不可能爆發經濟危機。其三是金融危機。中國金融及銀行系統安全閥太多了，不擔心會爆發金融危機。不管是影子銀行，還是房地產貸款，還是債務等，風險可控，總體合理。

其四是債務危機。中國的債務集中於地方政府、央企、國企，不用擔心，最擔心的是民企與家庭，但是風險控制比較小。其五是房地產業貸款全面停止。這個基本不可能了，除非銀行都破產了。其六是特殊的政治事件，這個不擔心，穩定是大局。其七是全國性瘟疫，也是不可能的。其八是全國性大地震，不可能的。其九是重大的財稅制度改革，新稅開徵難度大。其十是嚴厲又錯誤的宏觀調控，分類調控是基調。

第二是制度層面：2018年中國經濟、金融、土地、教育、戶籍、產權、財稅等制度不可能會有根本性的改革或者改變，因為涉及到大局與各個利益集團等，只能夠慢慢的逐漸的調整，不是一刀切的。1.計劃階級或半計劃半市場經濟體制。2.產權制度，二權一制的土地所有權制。3.金融制度全面放開。4.土地公有制與招拍掛制度，18億畝耕地紅線。5.戶籍制度。6.教育制度。7.官員財產公開制。8.商品房現售制度。9.分稅制。10.經濟發展與增長模式。11.非市場決定資源配製。

第三是政策層面。2018年中國樓市政策維持2017年的調控，即維持調控政策現狀，分類調控，不加碼。短期行政限制、信貸、利率、稅收政策：其一是限的一系列政策，除限價、限簽的政策，一二線熱點城市有調整外，其他政策不存在調整的可能性。其二是去庫存的三四線城市支持首套的剛需、第二套的改善購房，房貸、利率、稅費、限購、財政、貨幣政策會有調整。其三是熱點的二三線城市會出限價、限簽的政策，控制房價漲幅。其四是熱點一二線城市繼續補土地與房子庫存。

長期的長效機制、住房、租賃、棚戶、保障、稅收、產權、金融的政策在2018年不會有根本性變化，只會比2017年稍微推進一些。1.房地產市場長效機制。2.租賃住房政策，12個城市試點。3.棚戶住房政策，錢仍是問題。4.保障住房政策，錢與土地及生產力仍是問題。5.集體建設用地建設租賃住房試點，13個城市。6.房產稅試點，上海與重慶，已停止全國試點。7.房地產稅、不動產遺產稅、不動產空置稅，難完成立法與開徵。8.小產權房轉正，沒希望。9.租購同權、租購併舉、只租不售，無法真正實現。10.房企自持，快要撐不住了。11.共有產權住房政策。

第四是供需層面。2018年商品住宅供需關係總體仍不平衡，熱點城市的供應緊張，需求旺盛。三四線城市庫存偏高、供應過大，需求不旺盛。不過，按照銷售竣工與住宅去庫存周期看，供應比較緊。其一是住房供應與需求看，房企土地購置面積增速由負轉正增長，另外一個新開工面積增速由正轉正增長，一二三四線城市開工面積回暖，但是住宅竣工面積下降。2017年1-11月份，全國商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%，增速比1-10月份回落0.3個百分點。而2017年前11月全國房屋竣工面積76245萬平方米，下降1.0%，1-10月份為增長0.6%。其中，住宅竣工面積54059萬平方米，下降4.1%。

2017年前11月住宅竣工面積54059萬平方米（5.4億平方米），下降4.1%。而住宅銷售面積126037萬平方米（12.6億平方米）。按住宅照銷售竣工比看為1：2.33，也就是說銷售出去的房子是新竣工房子的2.33倍，從這個角度看，說明住宅庫存不多，商業庫存非常嚴重。

其二是去庫存周期看，2017年11月末，商品房待售面積59606萬平方米，比10月末減少653萬平方米。其中，住宅待售面積減少651萬平方米，辦公樓待售面積減少8萬平方米，商業營業用房待售面積增加2萬平方米。按照商品房庫存結構看，2017年前11月5.96億平方米庫存里，有3億多平方米是住宅。相比於每年的銷售量，這點庫存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1:1，以這個速度很難消化庫存。

按照住宅庫存去化周期看，3億多平方米住宅，只需要2個月到2.6個月就可以消化掉。2017年前11月還有76.84億平方米的商品房施工面積，其中52.70億平方米是住宅，每年大概竣工10億平方米，其中今年前11月住宅竣工5.40億平方米，銷售量則12.6億平方米。相比之下，每年有3億多平方米寫字樓和商場竣工，但是一年賣不出去這麼多寫字樓和商鋪。

第五是土地層面。2018年商品住宅土地供應仍負增長，特別是純粹商品住宅建設用地的供應量，主要是租賃住房、保障住房、共有產權住房、棚戶住房、自持住房、工業用地、商業用地等非商品住房佔到商品房用地指標過大，擠壓商品住宅用地的比例。2010年房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%%；2011年房企購置土地面積4.43億平方米、增長10.9%；2012年房企購置土地面積3.56億平方米、負增長19.5%。2013年房企購置土地面積3.88億平方米、增長8.8%。

2014年房企購置土地面積3.33億平方米、負增長14%；2015年房企購置土地面積2.28億平方米、負增長31.7%；2016年房企購置土地面積2.20億平方米、負增長3.45%。到2017年前11月房企購置土地面積2.2158億平方米，同比增長16.3%，增速比1-10月份提高3.4個百分點、土地成交價款11436億元，增長47.0%，增速提高3.7個百分點。儘管房企購置土地面積增長16.3%。2002年-2014年房企購置土地面積一直保持著3億平方米-4億平方米以上，到2015年開始，到2017年連續保持著2億平方米的，負增長50%-66.6%。

實際房企購置土地面積自2012年開始，過去五年一直保持著持續下降的趨勢，由2011年的4.43億平方米下降到2017年前11月的2.2億平方米，全年預計2.3億平方米-2.5億平方米，全年看住宅商品房土地供應依然是負增長。

2017年前11月商品房地價5161元/平方米，環比前10月商品房地價4995元/平方米，增加了166元/平方米，環比上漲10.3%。2017年全年預計5200元/平方米左右，同比2016年4144元/平方米，上漲1056元/平方米，同比上漲12.5%。土地成本進一步攀升，2017年前11月地價（5161元/平方米）占商品房房價（7879元/平方米）的65.5%，比重再創新高，比前10月63.1%，比前9月的61%還高出2.4%、4.5%。

地價暴漲很多，2012年-2017年前11月的實際商品土地供應總增長還是負的。2017年預計住宅商品房土地供應負增長30%以上。所以很多城市土地出現短缺，包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市。如果土地不供應，還老埋怨房價漲，不就得漲。因為土地供應短缺。土地供應少，土地是兩年開工，所以房價在2012年、2013年、2014年-2015年、2016年連續2年、3年、5年的土地供應低增長、負增長會有影響。

因為房企購買的土地面積增長中商品房的面積沒有增長，增長的一大堆是租賃性住房和共有產權房及保障性住房、棚戶改造房、工業用房、商業用房、綜合用地房等其他住房的面積，這部分面積對我們通常所說的市場的房價，不是指商品房的房價，而是指住宅的房價。

今年商品房用地供應是持續惡化的，並沒有得到改善。從2011年宏觀調控之後，就出現了一個大幅下降，一直延續到2012年，所以2013年的房價會暴漲，2014年、2015年的土地供應大幅度下降，2016年房價就暴漲，2015年、2016年的土地供應仍大幅度下跌，儘管加強調控，2017年仍是房價大漲，就是因為之前土地供應大量的負增長。

到2012年、2013年、2014年、2015年、2016年土地供應持續下降，同時商品房庫存非常高，一定會減少土地購置，因為錢都壓在庫存的房子上。但是，銀行與樓市調控收緊，所以房企不可能砸錢不斷買地擴大生產，而是減少開工和減少土地購置，採取市場化的辦法應對樓市調控。政府限制需求，房企就會減供給。政府需求放開，房企擴大供給。

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