在中國炒房團面前，連「戰鬥民族」都慌了！但這只是假象？

房價的每一次波動，都伴隨著個人財富的洗牌。2015年下半年掀起的一輪房價暴漲，促成中國千萬級富翁俯拾皆是。資產價格迅速攀升的同時，保值的夙願催生出中國海外炒房團。

炒房團威力多大？如風又如雷，如露亦如電。美利堅、英格蘭、澳大利亞，新加坡、紐西蘭、加拿大，泰國、印尼、馬來西亞......中國海外炒房團足跡遍布五大洲、橫跨四大洋，輪番「買買買」轟炸下來，房價拔地而起。

以至於國際市場對中國資金的熱捧程度由熱變冷，翻臉只在一瞬間。多國紛紛出台限制政策，態度從開懷歡迎到避之不及。現在，連「戰鬥民族」也「扛不住」中國炒房團的威力了！

近日，據媒體報道，俄羅斯民眾發起請願，要求政府禁止中國人在貝加爾湖地區買地建樓，除了出於環境保護的意願之外，俄羅斯民眾更為擔憂本國小鎮可能會變成一個「中國省份」。目前，貝加爾湖畔旅遊鎮利斯特維揚卡鎮10%的土地已歸中國人所有。

中國土豪揮金全球地產

被指搶佔房源 推高房價

在中國買家的海外購房版圖中，俄羅斯只佔視角的其中一隅。發達國家的房地產投資市場上，中國土豪們揮金如土，美國、澳大利亞、中國香港、加拿大、英國成為他們首選投資佳地。

以教育資源為優勢的英國為例，成為這一輪中國購房者的首要海外投資標的之一。崛起的中國中產階級群體身體力行地驗證了「知識改變運命」這一教條的可信度，教育資源成為他們培養下一代不可或缺的投資品。

中國海外炒房利益所趨，將觸手伸商業地產之外的住宅市場，引起倫敦市長薩迪克·汗不滿，他曾委託倫敦政治經濟學院對海外投資人群進行調查。

2017年年中調查結果出爐，華人投資客佔到倫敦房地產海外買家的一半以上；倫敦市中心金絲雀碼頭樓盤海外買家比例為25%，其中絕大多數是中國人。

這麼看來，倫敦市長的「怒火」並非矯情。如此下去，「倫敦音」可能真的離唐山不遠了！

更讓薩迪克·汗感覺可氣的是，海外投資者不僅買走了豪宅，還搶購了為英國本地購買者準備的剛需樓盤。根據勞埃德銀行數據顯示，倫敦首次置業者購買的平均房屋總價為40.5萬鎊，但倫敦50萬英鎊以下的房地產項目50.5%被海外投資客拿下。

究其原因，資金實力上英國本地購房者難以匹敵開掛的海外買家。並且，英國政府對海外買家並無太多稅收或購房資格方面的限制，倫敦房地產印花稅政策對本地和海外買家也幾乎一視同仁，對比下來，香港、新加坡對非本地買家購房則徵收15%印花稅。

除了搶佔房地產資源之外，推高房價也被認為是中國買家海外投資的原罪之一。

據統計，2010年至2015年超過900億美元的中國資金流入加拿大房地產市場。瑞銀報告指出，多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼等8個城市房地產市場泡沫指數超過了1.5，這些城市的泡沫指數自2011年以來上漲了50%，而其他金融研究中心過去5年間只上漲了15%左右。

中國買手被認為是推高加拿大房價的重要因素。

中國式炒房難以全球複製

海外政府限購、徵稅等多手段狙擊

對此，加拿大政策曾在狙擊樓市投資方面祭出過大旗。

2016年8月，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省出台重稅政策，外國人或外國企業在當地購房，一次性加征15%的轉讓稅(PTT)。多倫多則在2017年4月推出16項「公平住房計劃」，向海外買家開徵15%的非居民投機稅、擴大對房屋租金上漲的法規控制、開徵房屋空置稅等，以抑制大多倫多地區及南安省的房價飛漲。

從政府意圖出發，並不希望海外資金影響本地的住宅市場，特別是保障底層居民居住的中低端市場。對於這部分熱錢，海外政府試圖用各種手段來排擠。

英國財政大臣哈蒙德在2017年11月發布新年預算宣布，取消30萬英鎊以下首套房印花稅，即房價不超過30萬英鎊永久不用交印花稅，50萬英鎊總價的首套房，前30萬英鎊印花稅也免徵，意在保障本地剛性需求購房者。

與英國政府的溫和手段不同，澳大利亞自2015年起相繼出台「海外買家不得購買二手房」、「添加空置稅」、「提高土地稅」、「徵收更高印花稅」、「取消海外資產可在澳洲銀行貸款」等政策。2017年7月1日起，澳大利亞維多利亞州對外國買家額外徵收7%印花稅，新南威爾斯州及昆士蘭州，也對外國買家額外徵收8%和3%印花稅。

相應的，2005-2015年澳大利亞移民流入約505.5萬人，同期澳大利亞人口增加量僅約340萬人。在截至2017年3月底的12個月內，澳大利亞8個州和領地首府平均房價上升了12.9%，是自2010年5月以來的最高漲幅。

中國樓市的殺手鐧「限購」政策，也被國外政府套用。2017年10月，紐西蘭新上任總理、工黨領袖Jacinda Ardern宣布，2018年年初禁止海外買家在紐西蘭購置房產，澳大利亞人除外。同時，英國財政部正在起草限制海外買家購買房產的計劃。

中國人為什麼熱衷海外買樓？

資產價格暴漲 錢多尋求保值

中國海外炒房團為什麼可以遍布全球打造「中國省份」？貝加爾湖居民在請願書中說，「中國買家給出的價格遠遠高於俄羅斯買家」。這一價格決定市場的因素造成貝加爾湖地區被大量中國投資者滲入。

不是李健那首紅遍大街小巷的《貝加爾湖畔》歌曲迎招來了中國海外炒房團，而核心原因只是中國人口袋裡的錢太多。

2015年下半年以來，中國一線城市房價暴漲，截至2017年3月17日最嚴調控政策出台之前，北京整體房價幾近翻番。隨後一線城市房地產調控政策出台迫使資金流出，房屋購買熱潮轉向二線城市，棚戶區改造帶來的資金熱潮又捧紅三四線小城市。

房價盛宴之下，個人財富出現不同程度的上升。

房地產價格帶動服務價格上漲，進而推升工資水平。國家統計局發布數據顯示，2017年上半年，全國居民人均可支配收入12932元，比上一輪房價上漲之前的2015年上半年全國居民人均可支配收入10931元，兩年時間漲幅18.31%。

由資金推漲房價的另一面，人民幣購買力趨於下降。

2016年人民幣納入SDR以來，對美元價格出現極其明顯的貶值態勢，「做空人民幣」的言論不絕於耳，海外多機構對人民幣長期走勢看貶。一方面源於貨幣超髮帶來的購買力下降，另一方面在於對中國經濟步入下行階段的擔憂。

儘管政府通過直接干預，和去槓桿對經濟內生結構進行調整，人民幣對美元匯率自2016年底至今出現一波強勢上漲，但以上對人民幣匯率擔憂的兩大威脅仍未完全解除。

對資產保值進而不至於從中產階級位置上滑落，是部分中國投資者海外購房的驅動所在。

榮耀加身到被驅逐

中國炒房團的海外劇情顛覆

回首2014年，「萬達倫敦ONE」項目推介會在北京舉行，這是萬達在英國敦倫的地標項目，璀璨光環與無限憧憬加身。這一年，正是中國房企集中海外投資的開啟之年。

數據顯示，2009年中國海外房地產投資總額6億美元，而2014年這一數據就超過了165億美元。「2012年10月，中國政府鼓勵企業走向海外做全球資產配置，房企海外發展速度最快」，仲量聯行國際資本集團中國部總監夏颺颺曾在接受財經網專訪時表示，2012年底至2013年初，中國房企開始探底海外投資，下手則一般需要一般6個月至1年時間。

就是在這一年，國內房地產業界普遍在探討「拐點」與「白銀十年」話題，中國房地產市場經歷高速增長之後，首次在嚴厲的限購舉措中敗北，實現了2008年想調頭卻被4萬億攔截的「健康發展」。

彼時，海外政府對中國房地產企業投資也異常歡迎， 2008年金融危機以後，金融機構投資放緩導致項目停工，經濟復甦的情況下房地產市場出現供不應求，中國房地產企業因此迎來海外投資機會。

普通購房者的視野也隨著企業一起「走出去」，加上國內房地產市場調控帶來樓市下行，在人口撫養比出現拐點的當口，誰也難以預料樓市會出現2015年下半年以來的這輪暴漲行情，全球資產配置成為當時的熱門話題。

永久產權、教育配套、以及與國內房價價差形成的巨大「性價比」，成就了一大波購房者前赴後繼的進行海外房地產投資。

而這一現象未能持續太久就出現劇情逆轉。大量的資金將「中國式炒房」搬到國外，出於對當地購房居民的保護和對房地產市場秩序的維護，或者說在自身經濟復甦無需外援支持的背景下，國外政府開始相繼對這一模式說不。

在此劇情顛覆的過程中，中國海外炒房團開始經歷深深淺淺不少的坑，除了海外政策變動風險外，同時面臨著貨幣成本增大風險、泡沫破滅風險、以及外匯管制變化帶來的風險。

為防止人民幣匯率進一步貶值，2017年起中國外匯管制開始收緊，個人購匯需明確填寫「不得用於境外買房等尚未開放的資本項目」，按正常途徑換取外幣也常被告知銀行沒有準備充足外匯。

房地產企業的海外投資也在為「保匯率」讓步。

就在前兩個月，萬達倫敦ONE項目被曝存在逾期竣工風險，房地產企業海外投資政策收緊、建設費用超過預期，更改項目規劃導致的當地政府和民間組織反對等系列因素，直接映射出中國出海的投資團面臨的諸多潛在風險。

「倫敦ONE」住宅2014年開盤首期66套房源全被中國內地買家買走。近期，倫敦房產中介網站MY LONDON HOME上13套「倫敦ONE」二手房掛牌出讓。猶記得，在2014年的那場北京推介會上，第一太平戴維斯預測，2014年到2018年，倫敦房地產投資資本增值將達到24.4%，租金收益將達25.8%」。

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文章綜合自環球網、華爾街見聞、21世紀經濟報道、北京商報報道

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