這裡有一份關於房地產租賃市場發展的寶典！
2017年12月19日，由中國房地產業協會金融專業委員會、商業和旅遊地產專業委員、中國REITs聯盟，新浪樂居聯合舉辦的「2017 房地產租賃市場與資產證券化論壇暨第一屆中國租賃性住房發展峰會」在京召開。
大會秉承「房住不炒，租售並舉」原則，為更好地發揮資本市場作用，解決住房租賃市場發展伴隨的痛點問題，為住房租賃市場快速發展添磚加瓦，實現住房租賃市場在新時代的健康持續發展。本次大會邀請房地產行業政府領導、開發商代表、金融機構大咖一道交流思想、共敘發展，共同迎接新時代、應對新挑戰、面向新目標……
論壇以《租賃新政下 長租公寓運營商的機遇與挑戰》為話題，由樂居新房集團副總經理、新房集團北京公司總經理唐亮主持，參與對話的嘉賓有：熊貓公寓創始人王璽龍；灣流國際聯合合伙人孫波；美國華平集團執行董事張其奇；中金公司地產產業首席分析師張 宇；相寓副總經理張多。
面對目前房地產市場向租賃方向轉變的特點，美國華平集團執行董事張其奇表示：「中國過去是新房銷售比較旺盛，二手房的交易和租賃是比較弱的，但未來，可以預見的隨著新房市場越來越均衡，未來的走向趨於穩定，二手房的交易會慢慢上漲，租房的市場也會慢慢凸顯出來，未來整體的房價也會通過租房市場來調節，這是未來發展的趨勢。就像美國成熟的市場發展，既有新房市場，又有二手房市場，也有租賃市場，這三方是比較均衡的。」
提到長租公寓集中式及分散式的兩大業態，相寓副總經理張多表示：「說到長租公寓，離不開的兩個話題就是運營和服務。對於分散式的長租公寓來說，最複雜的點不在運營，而在服務。因為分散式公寓最難解決的一個問題就是標準化。在房產發展的過程中，我們實際上的產權性質不同階段、不同地段的物業品質、品類和性質差異都是非常大的。所以我們能在這塊做的最好的一點是，我們把它盡量網格化。如果把網格盡量縮小，在網格內我們的物業管理的數量越多，就會越來越類似於一個集中式公寓。雖然在標準化上達不到，但是在觸達的距離上可以達到。同時我們也看到了另外一個趨勢，尤其在分散式的長租公寓里，產品的同質化越來越趨於嚴重了。因此我們也在探索，能夠衍生出更好的增值的價值，更多增值的服務帶來給客戶。」
對於公寓行業選擇城市的標準，灣流國際聯合合伙人孫波提到：「其實就兩個標準，一個是人口，人口的密集程度，人口的數量以及流動人口的數量。第二點是房價，房價居高不下，包括限購政策不斷升級，這兩個因素都能不斷的產生對於公寓的市場的巨大需求。這兩個標準篩選下來，除了北上廣深之外，比如像成都、合肥、鄭州、南京，這些省會城市也好，人口密集型的大都市，都是公寓行業進入很好的選擇。但在一線和二三線城市的區位上，還是有些區別的。尤在大城市合規性非常重要，需求量很大，競爭激烈，但是合規性是首當其衝的。二三線城市現在進入的公寓企業還不多，相對來說空間還比較大，所以產品和服務是進入二三線城市，產品定位比如公寓、企業員工宿舍等等在成熟地段的高端產品都是可以做的。」
回到開發企業搶佔租房領域的現狀，石榴是開發商裡面的新銳，熊貓公寓是長租公寓里的新銳，熊貓公寓創始人王璽龍也在論壇中表示：「 在這個市場當中有一個數據，存量在個人手裡的閑置房源，沒有任何用的，也沒有做長租，也沒有做買賣，已經佔到了57%，就是分散式的。更不用說在市場當中集中式的存量的物業，所以這個市場是非常大的藍海市場。現在進入的人還是太少。不然的話，政府不會落地得如此之慢。但是在這個行業當中我們也看到，終於在今年有更多的金融機構開始進入到這個市場當中，這是一個非常好的現象。有了金融的助力，這個市場才會真真正正站在起飛的跑道上。」
最後，最為最早開始研究長租公寓的中金公司，對於長租公寓的投資價值，中金公司地產分析師張 宇先生表示：「我們在兩年多以前，就發布了關於長租公寓深度的研究報告。目前市場所談的萬億，最早的追根溯源的測算可以在我們報告裡面看到。我們個人覺得從投資的角度去看長租公寓市場，大家可能會習慣性的先去看投資收益率，會說中國有負槓桿率，算不過賬來。但我個人覺得，收益率本身是一個結果，而不是你應該做投資分析的出發點。所以我認為，更重要的是資產管理，是一個投資眼光和提升運營的能力，這才是真正投資的魅力和投資的價值，資產管理是你的品牌賦予資產的價值。
下午時段，論壇舉行了以《存量時代下地產資產證券化的新機遇》為主題的高峰對話，對話由地產雜誌總編張文豪主持，對話嘉賓分別是盈石中國總裁何誠、金茂資本總經理周立燁、華泰證券資產管理不動產金融負責人朱剛、睿信投 資董事總經理吉曉強和商房雲數據科技有限公司董事張力陽。
??周立燁向大家分享了金茂在資產證券化方面的實踐。她介紹到，金茂在資產證券化方面從規模上講有大概100億以上的規模，目前還在不斷進行這方面的嘗試。她認為，開發商進行資產證券化的前提在於運營能力本身的提升，因此，開發商應該把公司形成很好的資本結構。
??何誠認為，REITs最應該拯救的是商業地產的擁有者。專註商業地產領域，與資本相結合，能幫助中國更多的商業地產擁有者真正獲得流動性，實現持續發展。由於獲取成本低，他猜測，二線城市商業地產未來的REITs規模會更大。此外，他還特彆強調了合作的重要性。
??在朱剛看來，在達到成功發行資產證券化產品REITs標準的過程中，市場的價值標準和監管的標準不可或缺。監管主要是針對不動產證券化一些業務相關的發行，對城市的區位和資產的定位以及主體的選擇，這方面未來會逐漸完善。
??吉曉強表示，二線城市比一線城市資產證券化的收益率可能會更高。從業態上來講，寫字樓凈租金回報比較高。商業購物中心由於受到電 商的衝擊，目前整體處於下滑狀態，需要在運營上做出特色。
??張力陽在對話中強調，權威的基礎數據對於很多非專業投 資人進行房地產資產證券化投 資非常重要，而且數據基礎能夠讓各個投 資機構有一個互相評價的基礎，同時各方也應共同維護數據的真實性，為REITs的快速發展奠定紮實基礎。
??周立燁還對如何解決擴大經營規模與購入資產無法符合標準之間的矛盾提出了自己的見解。她認為，要解決這個問題，首先開發商要提升自身的運營能力，其次，還要在此基礎上創新金融產品，最後，就是要選好風口，結合自身稟賦以及市場投 資人的情緒，形成一定的市場共識。
??論壇進行了以《資產荒、資金荒、流動性——投資者看商業地產證券化》為主題的對話，對話由中國REITs聯盟秘書長王剛主持，參與對話的嘉賓有香港領展REITs首席資產管理執行官霍業生、鵬華基金管理有限公司國際業務部總經理尤柏年、景原資本聯合創始人（原摩根斯坦利紐約資本市場部董事）李巍、諾安資本管理有限公司總經理趙磊、大舉投資董事長楊斌和東方金誠國際信用評估有限公司結構融資部總經理郭永剛。
??霍業生向大家介紹了香港領展的發展史，2005年到今天，整個香港的房托市場已經有十個房托基金在市場上可以公開買賣，領展也在香港房托市場上起到了帶頭的作用，12年的時間，領展的資產包從250億上升到了1700億。
??尤柏年分享了鵬華萬科前海基金——這個中國唯一一隻特批的公募REITs的運行情況。鵬華萬科前海基金2015年7月成立，2015年8月中國匯改，基金對整個自貿區的業務產生了一定的積極影響，目前該基金房地產投資的回報率大概在8%左右。從多年的運營經驗中他總結到，公募的形式具有交易細節透明、審批流程便捷的優勢。
??李巍重點向大家介紹了美國REITs的情況，目前美國的REITs主要有三種形式：公募REITs、私募REITs以及公開上市非交易房地產信託的形式。第三種形式的所有監管機構跟公募REITs一樣，但它不在交易所上市。投資人所購買的是股權，而不是股票。
??趙磊在對話中主要向大家介紹了QD基金。他表示，諾安基金的主要業務是投資REITs，而不是組建REITs，至今為止諾安基金大概運作了六年，目前國內有五支，實際上投REITs的有四支，兩支是做全球的。他認為，國內投公募基金最重要的考慮維度是要保障收益，使投資人盈利。
??楊斌認為，從資產配置的角度來看，由於跟其他大類資產的相關性非常低，REITs可以作為很好的資產籃子里的配置產品。他以大信商業信託的發展歷程為例介紹了新加坡市場：方向正確，道路曲折，結構美好，前景光明。
??郭永剛主要講了信用評級方面的問題，他表示，國內現階段評級要解決的重要問題是發行人到投資人之間的信息不對稱問題。投資人需要知道產品的風險點和關注點，包括兩個核心指標：第一個是DSCI，即債務的負債倍數；第二個是LTV，也就是抵押率，抵押率反映了對物業的估值。他還特彆強調了信用評級是發行人跟投資人之間的中介機構的角色。
??論壇進行了主題為《構建新時代房地產租賃市場資產證券化健康生態》的高峰對話，對話由恆業基金董事長許鵬主持，戴德梁行估價及顧問服務部高級董事 胡峰、渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理李耀光、華西證券資產證券化部執行總經理榮希、工總行投資銀行部研究中心副處長、房地產首席分析師柳陽以及中輪律所合伙人郝瀚參與了對話。
??關於長租公寓的住房租賃reits落地問題，李耀光認為，長租公寓的資產證券化和REITs和傳統其他商業物業的類REITs和資產證券化的相似度體現在都是以樓為單位做成相關的REITs、類REITs處理，交易方式都是按照中信啟航和其他產品類似的模式，分為三個組成，分別是重資產、中型資產和輕資產。他認為，公寓相對於其他的商業物業板塊最大的問題在於需要用合適的法律架構、合適的法律設計實現統一。他強調，通過產品設計來揚長避短，是未來公寓及其他產業做資產證券化和類REITs的重要內容。
??胡峰從估價評估方面向大家展開了介紹。他表示，對公寓的評估要具體情況具體分析。評估時首先要分辨服務式公寓和白領公寓，根據不同公寓的特點採取不同的操作方法，主要考察產權的有無、收益的方法以及市場的比較等。對於未來國家鼓勵發展的不能流轉的集體土地，評估問題還面臨巨大的挑戰，但核心是抓住經營收益。
??關於資管新規的短期影響問題，榮希認為，資管新規最終影響在於銀行層面的資管產品。從短期的市場供給來看，很多非標產品，包括房地產類的資產和地方政府的資產會轉化成標準化的產品，利用資產證券化和ABS、債券去替代非標投資，長期來看可能更多的資金鏈會回歸到資產負債表內。
??柳陽認為，資管新規的主要影響在於對銀行非標的影響，因為它對銀行的理財發行等做了很多限制。他強調，房地產租賃市場發展需要特別關注規模問題，需要更加完善的配套政策、證券發行制度和更加合理的租售比來不斷把規模做大。
??郝瀚為大家解析了法律法規方面的問題。他表示，法律法規在一個健康的生態體系裡面的制度性頂層設計的作用不可忽略，資管新規落地以後，創新就變得異常重要。目前中國資產證券化行業創新層出不窮，是一個很好的時機，未來隨著越來越多更高層的制度落地，創新會面臨越來越大的挑戰。郝瀚希望2018年中國真正的公募REITs能夠落地。
??柳陽也特彆強調了創新的重要性，他相信未來的融資方式、融資渠道，包括規模，都會有更進一步的發展。
TAG:北京新浪樂居 |