大勢已定！2018年，中國樓市「租賃」是主角，這些城市機會來了……

關注「公寓次世代」，關注中國存量房市場的未來

公寓次世代綜合整理丨中國指數研究院、正事堂PLUS

隨著中央經濟工作會議閉幕，2018年房地產市場大基調定了。

自1994年以來，中央經濟工作會議作為中國最高規格的經濟議會，每年底舉行一次，制定來年宏觀經濟發展規劃，一直是中國經濟最權威的風向標。

2016年它明確「房子是用來住的，不是用來炒的」，整個2017年限購、限貸、鼓勵租賃，長租市場風風火火，迎來爆髮式發展。因此，2017年中央經濟工作會議實際上決定了長租市場2018年的命運。

首先看政策原文。

加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

整個論述100來字，關於「租」出現了5次，頻次最高。顯然，明年的房地產市場，「租賃」將是發展主角，是明年住房制度改革的核心內容。

2015-2017，中央經濟工作會議政策變化

高層首次明確發展「長期租賃」，租賃立法將加速

從整體基調上看，圍繞的中心思想是「房子是用來住的，不是用來炒的」，推動租賃市場，已被認為是解決房地產諸多問題最根本的方式，房地產市場由購房轉到租賃，隨著租賃的崛起，明年一定是個「配套年」，相關配套政策，比如土地、金融和供應模式等政策都有望進一步細化並出台，政府、銀行主導的廉價資金和市場資本都將繼續大量湧入租賃市場。

首次明確了「要發展住房租賃市場特別是長期租賃」，並且強調「保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展」，住房租賃市場的發展一直受阻於政策、規則的不明朗，明年這些都將有所改變。目前，只有少數幾個城市的公寓企業可註冊「租賃類別」，消防標準也一直是行業最大的痛點，明年要保障租賃企業的合法權益，這些都必須明確。

如果說2017年租賃又站上了風口，2018年租賃的風只會更大。隨之而來的，還有全行業的企業化、規範化及互聯網化。

租賃市場機會：集中在重點城市群

2017年，住房租賃市場受到空前關注。經測算顯示，2016年我國住房租賃市場規模達1.38萬億元，至2020年可達近2萬億元。

從流動人口數量看，根據國家衛計委數據，2016年，我國流動人口總數為2.45億人，約佔全國總人口的六分之一。流動人口主要集中於城市群內的一二線城市，是未來租賃市場發展的主要陣地。根據2010年第六次人口普查數據，我國流動人口數量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

從流動人口收入來看，我國流動人口收入增長較快。根據《中國流動人口發展報告》，2015年我國流動人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高於全國城鎮居民人均可支配收入。

從流動人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數城市不足20%。這一結果與我國當前發展所處階段及當下人民生活習慣是相符的。一方面，我國目前尚處於發展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發達國家尚有不少差距。流動人口家庭總體而言相對當地居民收入更低，且收入中有相當比例需用於日常生活消費支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質。另一方面，由於流動人口在流入地「根基」並不牢靠，中國家庭普遍儲蓄及購房意識較強，因此也不願在租房上付出更高資金。

綜合分析，我國城市未來租賃市場發展空間，主要看租賃人口的絕對數量、流動人口流動範圍及租金增長空間。此外，各城市流動人口的長期居留意願、房價與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發展的差異化。

人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地產市場的發展均至關重要。近年來隨著新型城鎮化的推進，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。不過，租售同權能夠真正實現，住房租賃保護機制、教育、醫療配套都能落實完善，城市的住房租賃市場才能持續健康發展。

公寓次世代綜合整理

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