2018年，杭州樓市會走出獨立行情嗎？
PART 1
再過幾小時，2017年就將翻過最後一頁。
許多年後，當我們再次回憶起生命中這「最長的一年」，或會像《百年孤獨》里馬孔多那一場世紀大雨，刻骨銘心，卻又恍然若失。
這一年，杭州賣出了3900億的商品房，僅次於上海；賣出了2230億的土地，僅次於北京。雙雙創下歷史新高！
作為一個GDP僅為全國第十的城市，其樓市之鼎盛，令人錯愕不已。
整個2017年，杭州樓市都如一場《妖貓傳》中的極樂之宴，目光所及，只有不可思議的華麗、煊赫與癲狂。全款托關係、地王、號子費、3秒售罄、一年翻番的房價……
市場的狂熱之外，更有「萬邦來朝」般的輿論追捧。
19大紀念郵票上，把杭州（G20場館）放上去，與北京、上海、深圳相提並論，郵票主題是「築夢」，不得不讓人遐想其中的深意。
若是放廣州或者天津，可以理解為一線城市、直轄行政級別，但為什麼是杭州？
經濟學家張五常曾說過：我若是買房投資，就買深圳與杭州，兩地新經濟活躍。新經濟活躍的杭州，會是實現中國夢的地方嗎？
編寫房地產教材的北師大教授董藩，則一直稱杭州是一線城市。更有甚者，認為5年後中國的城市分兩類：北上深廣杭、其它城市。
水庫歐神2016年尚不看好杭州，今年態度大轉彎，把杭州與深圳視為同級別城市。
這座江南千年古都，曾是「龍興之地」，如今，因為G20，因為阿里巴巴，再一次成為全世界的焦點。為了迎接2022年亞運會，正在熱火朝天地修地鐵、建高鐵、造場館……
然而，杭州這棟綺靡的「花萼相輝樓」外，從北京、上海，到南京、廈門，樓市的壞消息卻一個接著一個。
PART 2
從2016年底開始的樓市調控，已在多地引發實質性房價下降。
整體上，除杭州外，目前中國樓市的現狀是：一線城市及其衛星城呈跌勢，二線城市銷量萎縮價格下探，三四線城市冷熱不均。
尤其慘烈的是環京燕郊、廊坊一帶，房價已下跌40%左右，成交量更斷崖式跌去94%。
從土拍市場，也可以感受到絲絲涼意。
北京，11月3日三塊地，一塊溢價0.51%，一塊底價，一塊流拍。
廈門，12月29日土拍，兩塊地均未達最高限價，土地市場冷卻明顯。翔安馬巷X2017P06地塊起拍價 ：1.1萬，上限價 ：1.7萬，由旭輝僅以1.2萬元/㎡ 拿下。
鄭州，新豪宅片區北龍湖宅地最新成交僅1.7萬/㎡，比旁邊地塊的3.7萬/㎡，直接少了2萬一平方米。
只有杭州，大家仍在年底群情洶湧地搶房。1000多萬搭上兩個車位，沒關係還買不到；還有某央企，剛報警抓了一個倒賣號子的中介。
我試著在幾個群做了一個小調查，70%以上的人都支持「杭州例外論」。
也就是說，杭州樓市目前的繁榮，並非迴光返照，而是將一直持續到至少2022年。即便2018年舉國樓市一片慘淡，杭州也會走出「獨立行情」。
理由呢？首先是政策紅利帶來的「金光護體」論。
杭州亞運會是中國舉辦的第三次亞運會，1990年在北京，2010年在廣州。短短15天的賽事，卻事關國家面子，「只許成功，不許失敗」。
1990年，北京亞運會總投入25億，財政部撥款7億，18億來自民間捐款。
2010年，廣州亞運會總投入1226億，財政部撥款11.8億元。1214.2億地方解決。
2022年，杭州亞運會總投入據說起碼1200億，財政部撥款「杯水車薪」，大頭仍要地方解決。
地方財政收入主要來源是稅收、賣地、發債融資。世界經濟一體化了，他國一片減稅，哪個城市敢加稅？地方政府債，又是防範金融風險首要打擊對象，誰敢「頂風作案」？剩下的，也只有賣地一條路了。
土地市場要持續上揚，前提便是樓市始終繁榮。為此，有關部門會隨時牽動手上那根政策的線繩……
PART 3
支持「獨立行情」的，另一個就是阿里巴巴改變城市論。
前一陣，關於上海會不會成為「環杭州城市」，突然成為熱點話題。起因就是杭州出了阿里這樣一家世界級的企業，導致很多家在上海的人，成為往返滬杭的「候鳥」。
2016年，上海市貨物進出口總額為2.87萬億元，而阿里零售平台交易額是3.77萬億元。
阿里早已不是一家企業，而是一個平台，乃至一整個經濟生態，聯結著上下游數萬家企業。其目標是，2036年成為全球第五大經濟體！
以阿里為代表的新經濟生態下，杭州正在迸發出驚人的能量與活力。
從人口上看，杭州數量不如同處長三角的南京，但勝在上市企業多，一共163家，僅次於京滬深，全國排名第四。根據獵聘網數據，2016年和2017年上半年，人才凈流入城市榜上，杭州均排名第一。
阿里及眾多上市企業的存在，成為杭州房價有力的支撐。正如亞馬遜帶著西雅圖的房價，一路超過了大紐約。
有人喊出，5到10年，杭州房價全面超越上海！
無論按照城市化規律、人口流入、氣候環境，還是M2趨勢、土地財政、供需關係，似乎都會得出一致的結論：杭州的房價還要漲……
我身邊就有一大批外地朋友，想在杭州買房子，若非限購攔著，早衝進來了。
前兩天，吃飯碰到某央企的杭州總，他也在掰著手指頭等下個月，2年社保一滿，立刻去買一套自家開發的房子。
他說，他在北京經歷過，上半年1萬多沒賣的二手房，下半年一下漲到6萬的行情，杭州這一年漲一兩倍的房價，還可以有很大空間，安全得很！
但舉世滔滔之下，杭州真的能獨善其身嗎？
PART 4
在「杭州永遠漲」的普遍樂觀之外，事實上，還有另一條邏輯線，預示著「杭州必下行」。
首先，從經驗看，房地產有明顯的周期性。
它就像牛頓的萬有引力定律一樣，是一個在地球上被反覆映證的公理。
無論已故中信首席經濟學家周金濤的「康波周期」，還是恆大首席經濟學家任澤平的「2017、2018年炒股，2019、2020年買房」，都在強調這一規律。
此前，無論北、上、深，還是「四小龍」南京、廈門、蘇州、合肥，在經歷了兩年的狂飆突進後，樓市如今都已頹勢明顯。
行情晚啟動半年的杭州，要想不步後塵，必須「拽著頭髮離開地球」。
但這的確是一個小概率事件。從2015年初至今，杭州樓市重啟，大熱上漲行情已持續兩年，已是史無前例。2018年若還繼續漲，將打臉所有的「周期論」。
整個2017年如狂似癲的行情，對未來5年杭州購買力透支明顯，韭菜真的來得及長嗎？
尤其是12月底最後一輪開盤潮，雖人潮洶湧，但許多中產已經是「面子式買房」。也就是說，這一年大家都買房了，為了面子，年底我也要搶一套。買定離手，現金一空，安耽！
眼淚已哭乾的剛需，則沖向可按揭的翡麗公園和江南府，終於完成「上車」的救贖。
我身邊的富人，多數也已打完「最後一顆子彈」。尤其是信達濱江壹品、杭州壹號院、奧邸國際和鳳起潮鳴，4大豪宅一齊開盤，兇殘地又收割了一大撥富人。
那麼，明年杭州的3900億年銷售額誰來埋單呢？
剛需或許仍有一波餘威，豪宅市場的地王們，早已從申花幾個盤的平淡銷售中，感受到了一絲恐懼。
更多的利空來自未來5年的土地供應。
據杭州市國土局發布的《2017-2021年杭州市區住宅用地供應中期規劃匯總表》，將一共出讓宅地41327畝，若按容積率2.5、套均100㎡計算，未來5年，杭州可新增住宅供應69萬套。
而此前，2014-2016年，這三年杭州新房的銷售，總計也不過35萬套。所謂「杭州住宅稀缺論」，數據上不支持。
PART 5
還有一點，杭州絕不會例外，那就是2018年中國的金融政策。
前些天，遇到某接近銀監會的國企高管，他表示，明年的錢會很「貴」。除銀行貸款外的其它開發商融資渠道，類似信託、發債，中央都將全面收掉。
很多拿了地王的中小房企會扛不過去，併購和不良資產處置的業務非常看好。
顯然，一旦現金流扛不過去，開發商的第一個選擇是降價，而不是被併購或銀行查封。這時候，樓市特別容易發生踩踏效應。
回頭看看杭州，本月18日餘杭的幾場土拍，均未封頂。春江水暖鴨先知，開發商已明顯更謹慎了。
最後，杭州想走出「獨立行情」，還要謹防黑天鵝事件。
血淋淋的例子就是南京。一個月前，南京十大新盤齊開，富人們睡馬路搶房，一時被視為南京樓市「滿血復活」的跡象。
孰知一個月後，南京樓市卻已是一地雞毛。
不僅土地接連流拍，就連「集萬千寵愛於一身」的華潤國際社區，7000多組蓄客，開盤竟然還有200多套沒賣掉！
據說起因之一是，上個月的南京十盤齊開，因限價太狠，開發商要求3天內交齊全款，很多人到錢寶大額取現，導致平台直接爆掉，錢寶創始人張小雷自首。
錢寶的500億爆掉之後，許多人幾百萬本金盡墨，不得不臨時放棄購房，於是新盤開盤慘淡。
接下來的連鎖反應，或許還要慘烈。錢寶事件後，類似資金盤如蛙寶、麗州財富寶等都發生擠兌。一些損失慘重的南京人，已開始低價甩賣二手房救急。
大批湧向市場的「跳樓價」二手房，又將進一步將新房推向窘境……
那麼，杭州會不會發生「黑天鵝」事件呢？上個月，一條誤傳的阿里總部搬往雄安的消息，已讓杭州人經受了一次「壓力測試」。
相比北京、上海和深圳的全方位城市優勢，杭州的房價，已過度寄託於一家企業的繁榮上。
這也意味著，杭州房價的抗風險能力較弱，「雞蛋都放在一隻籃子里」，一旦出現風吹草動，極有可能出現大幅的波動。
PART 6
兩條互相打架的杭州房價「邏輯線」，我們該信誰？
杭州樓市的「極樂之宴」後，是繼續跳著霓裳羽衣曲，還是漁陽鼙鼓動地來？
先說一下，亞運會結束後，故事的下半段是這樣的：2000年北京亞運村房價下降，2010年廣州亞運城與調控重疊，房價腰斬。
盛會結束，賓客散去，被人記住或是遺忘全憑自身，本來什麼樣就是什麼樣。
那麼亞運會概念的板塊能不能買啊? 親，太理性是不行滴！
這麼多年來，沒買房被打臉的不都是「理性的人」嗎？他們看清了開發商的套路、售樓小姐的假笑、抵押貸款暗含的風險，選擇旁觀不上當。但你理性，不代表別人也理性，要敬畏市場。
什麼叫市場？打個比方，A被懷疑殺了同事，證據自相矛盾，案情撲朔迷離。
他被控訴一級謀殺罪，如果罪名成立，將判45年。由於證據有疑點，公訴方和辯方律師達成一項交易：
如果主動承認，那麼是二級謀殺罪，只需入獄10年。前提是，交易必須在陪審團宣布結果之前達成。
陪審團在房間里緊張地討論，而屋外當事人面臨艱難選擇。
若不認罪，以陪審團結果為準，有兩種可能：1、陪審團判罪名成立，則入獄45年。2、陪審團判罪名不成立，則當庭釋放。
若現在認罪，則入獄10年。
市場就像陪審團，是由一個不同身份、背景、地位、職業的人組成的群體。
可以被外部影響，可以被內部影響，並非每次裁決都是公正的。好人可能會被判有罪，殺人犯可能會被判無罪。
從短期看，房地產市場，就是如陪審團一樣的「投票機」。
很多時候，多軍、空軍、市場先生、房企，都不掌握真相，你得懂得不能過分依賴真相。短期來看，公正不會自己彰顯，你得選擇和「投票機」站一邊，學會和市場做朋友。
奧體、錢江世紀城到底能不能買啊？大家預期一致，都認為會漲，就應該把價值投資放一邊，也別光顧著笑話人家接盤俠。
真正聰明的人，政策一松就買進，漲瘋的時候逃頂。
安全的逃頂時間，應該在亞運會前夕。市場和陪審團不同之處是，理性會遲到但總會來到，房子終歸要回歸居住屬性的。
其他的板塊，請自行舉一反三。投資、投機，傻傻分不清楚。最傻的是，花大精力去把兩者分清楚的人；聰明人知道，投資投機其實是人與人之間的博弈，了解人家的心理很關鍵。
1998年起，中國房價趨勢是一路上揚的，可一些人賺翻了，一些人還不錯，而一些人還虧了。思路不對，努力白費。
亞運會和一座城市的房價，短期來看，是火上澆油的關係，長期看沒關係。
樓市要火起來，究其實還是離不開中國經濟、政策，國際大環境。無論2018年杭州能否走出「獨立行情」，一個人，或一個城市，終究會走上他命定的那一條路。
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文∣金豆豆
編輯∣二叔
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