何謂真正的房地產發展長效機制——從租售新政談開去

最新 01-09

上海社會科學界聯合會主辦主管

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以學術為底色以思想為旗幟

何謂真正的房地產發展長效機制

——從租售新政談開去

何芳 | 同濟大學經濟與管理學院建設管理與房地產系教授、博士生導師

本文原載《探索與爭鳴》2017年第11期

非經註明，文中圖片來自網路

2006年4月，建設部最早提出「加強對深化城鎮住房制度改革和實施房地產市場調控的長效機制研究」。2013年「抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制」被寫入政府工作報告。2016年12月，中央經濟工作會議提出「要堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落」。乃至當前，我國房地產價格調控政策不斷加碼，出台了限購、限貸、限售、限價等各種銷售市場調控政策。同時，各部委、城市政府紛紛密集出台各類租賃政策。在此背景下，如何科學評價各類租售並舉政策的合理性和成效，如何科學辨析與界定房地產長效機制內涵與構成，確保政策制定的戰略性和目標性，已成為影響房地產行業發展方向與國計民生的重要論題。

本文擬運用4E方法，評估租賃政策的公平性（Equity）、經濟性（Economy）、效率（Efficiency）與效果（Effectiveness）。並基於評價結果的思考，運用系統工程思想，探討房地產發展機制分層架構及長效機制的內涵，辨析房地產市場價格調控長效機制與房地產健康發展長效機制的本質區別，明晰房地產不同層級機制的設立目標及核心內容，為房地產長效機制的構建與房地產價格調控政策的實施提供參考。

房地產租賃政策4E評析

國發辦[2016]39號文首次提出建立租購併舉機制，於是，各部委、城市政府租賃新政紛紛密集出台。根據實施對象，可將政策分為兩大類：一類是為推行租售並舉而制定的房地產行業自身改革政策，包括市場化租賃政策、人才公寓政策、公租房政策、存量閑置低效商辦工業轉型租賃住宅政策、全租賃宅地供給政策等，統稱為「租售並舉」政策。另一類則是依託公共服務行業政策改革，附加租購同權條款，間接支撐租賃市場發展，統稱為「租購同權」政策。比如，教育制度改革的租購同權政策（廣州等城市政策）、戶籍制度改革的租購同權政策（無錫等眾多城市政策）。該類政策屬於關聯行業依附性政策。

對於租售並舉政策，學界觀點基本一致認同，只是理由不同。葛非等認為租售並舉有利於控制房地產價格、盤活閑置資源、促進消費推進經濟轉型升級；翟峰等認為開發新建租賃住宅、商業用房改建為租賃住房等措施，有利於擴大租賃市場規模化發展；倪鵬飛認為通過構建多樣化租購住房的保護機制和先租後買的機制（如中小城鎮以售為主，大城市以租房為主，新就業家庭和新市民以租為主、先租後購等）來實現租售平衡。

對於租購同權政策則呈現觀點的不一致性。徐伯元認為租購同權將引導樓市發展新思路；夏磊認為租購同權只是能讓租房者參加入學排隊，不能保證所有的租房者和業主同時享受優質的教育資源，因為教育資源本身是稀缺的；盤和林等認為如果不是均衡優質教育資源、增加學位，租購同權或會進一步推高學區房的租賃價格，進而推高學區房的售價；鄒琳華認為租購同權可避免非理性搶房，抑制房價虛高。

但由於租賃政策推出時間短，目前還缺乏對租賃政策的全面綜合評價。筆者擬運用4E方法，多視角全面剖析租售並舉與租購同權政策的公平性（Equity）、經濟性（Economy）、效率（Efficiency）與效果（Effectiveness），以期明晰當前各項租賃政策的核心邏輯與目標方向。

（一）租賃並舉政策評析與目標識別

主流觀點認為，發展租賃市場，願意租房的人多了，去買房的就少了，高房價也將得到遏制。實際上，我國住房租賃市場發育已經較為充分。全國約有兩三億的人非城鎮戶籍人口。其中，以外來務工人員、新就業大學畢業生等新市民為主的相當比例人群在城鎮租房居住。從經濟視角看，目前上海住宅租售比為1.5%~2.5%，遠低於銀行一年期存款利率和理財收益率，作為理性經濟人本應棄購選租。就此而言，我國房地產價格的增長不是因為租賃市場不發育，人們無處租房，才去買房推升價格。恰恰是房價不斷上漲趨勢及給人們帶來的強烈上漲預期，吸引了承租人加快步伐轉入購房市場。

從產權視角來講，所有權交易市場除了房屋使用屬性外，還承載資金資本融通的金融屬性，具有投資與消費雙重屬性。租賃權交易市場則具有消費使用性市場特徵，反映房屋使用的實際供求關係。在非投機性市場環境中，發展租賃市場可以減少購買需求，穩定房地產價格波動。但在投機性市場環境下，發展租賃市場顯然不能作為價格調控手段，解決不了當下炒房問題。對租售並舉政策進行4E具體分析可以進一步發現，針對房價調控目標租賃政策存在著公平性、經濟性、效率與效果的瑕疵。

1.閑置空置商辦工業用地轉性住宅租賃政策的4E分析

初看起來，商辦工業用地轉性住宅租賃政策似乎解決了資源閑置低效，加大了住宅租賃市場供應，降低了購房需求。但仔細分析，這一政策嚴重違背基本公平。不同用途地價不同，獲取成本不同，租賃成本不同。非居住用途轉居住，直接破壞了土地供應的公平性。不僅如此，它還擾亂了業已規範的規劃編製制度、土地用途管理制度、物業管理制度、水電煤使用制度等，致使現有制度體系和管理實踐發生巨大混亂。

此外，這一政策還缺乏效率。按照統計，我國有70~90億平方米住宅供應存量，住宅市場同樣呈現著供過於求的局面，住宅去化量大。住宅價格持續上漲不是住宅供應不足，而是因為住宅物業相較於商辦工業等物業而言，具有投資總量低、持有成本低、交易門檻低等一系列投機便利，致使住宅市場的投機性遠高於其他用途物業，住宅投資需求旺盛。在住宅市場高投機性背景下，商辦工業用地轉性住宅租賃，雖然有利於加快非居用地的去化，但並未改變資源錯配的缺陷。閑置用地的盤活應源於城市空間功能結構的優化配置。

2.人才公寓、公租房政策的4E分析

人才公寓、公租房本不是什麼新政，這是住宅保障性制度的基本構成部分。公租房制度具有救濟性，解決低收入階層居住的公平問題；人才公寓具有政策激勵性，用於吸引城市人才。本次深圳棚戶區更新改造建設人才公寓與保障房政策的最大亮點在於，城市更新從只考慮商品房開發的經濟利益，到更大力度地考慮解決原居民外遷導致的城市文脈斷裂、低收入階層居住與就業空間失配等社會問題。如果僅僅從加大租賃住宅供應量、調控房價視角來制定和評價政策，則政策效果一定會出現偏差，土地與房屋資源配置也一定會出現新的錯配問題。為了解決房價高企帶來的人才流失，建設大量人才公寓，致使具有相對高收入的白領階層享受政府公共福利，而中低收入階層仍然無法改善居住獲得救濟。因此，人才公寓建設總量與供應條件亟待進行科學決策，否則會產生新一輪尋租，帶來新的不公平，也無助於租賃市場健康發展。

3.長租公寓供地政策的4E分析

長租公寓供地即全租賃宅地出讓。全租賃住宅用地推出的正面效果是，政府直接、強行完成了機構租賃的推進，同時也完成了降低競標地價的任務。但是，在購房投機性需求不減的市場環境下，新增土地全部作為租賃住宅供應，不僅不能降低房價，反而因為新增住宅供應量減少，會進一步推升住宅價格增長。政策效率和公平性顯然存在諸多問題。

按照當前市場，租賃投資具有超長的投資回收期。如果房地產價格下行，機構既將面臨經營性風險、現金流風險，投資主體也難有積極性。因此，全租賃宅地在受讓主體選擇和出讓條件的設立上，具有一定的非市場化因素，即採取向國有企業低價定向招標。但這一做法顯然失去了市場的公平性和效率，機構租賃市場化發展極有可能產生異化。如果強行推行機構完全市場化拿地以建設運營長租公寓，由於房屋價格成新高、配套設施全、管理規範、租賃住宅質量高，長租公寓的整體租金一定高於私人租房租金，其結果是要麼長租公寓難以被市場接納，空置率高，機構賠本經營；要麼拉高市場的整體租金水平，提高承租人支付成本。為此，政府需要制定公平、透明的土地、稅收、融資等一系列優惠政策，以保障機構租賃的真正市場化推進。

由此可見，所有租售並舉政策並不具有控制房價的效果，但是發展租賃市場卻能夠助推我國住宅多層級供給體系的完善，起到保障公民基本居住權，滿足不同收入階層的多樣化需求與選擇權，實現公民住有所居、住有宜居的作用。這也是租售並舉政策的根本目標。

（二）租購同權政策評析與目標識別

廣州市政府2017年6月30日發布《加快發展住房租賃市場工作方案》明確提出，賦予符合條件的承租人子女就近入學等權益，保障教育層面的「租購同權」。無錫、常州、珠海等多個城市的「租房落戶」政策也紛紛落地，皆體現戶籍的租購同權。但仔細分析政策，可以發現所謂教育與戶籍的租購同權都是有條件的；而且，購租同權僅僅是教育或戶籍核心政策外的附加條件。

如廣州市規定條件是，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地。無錫市規定條件是：凡在租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮社會保險、申領居住證均滿五年條件，准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。可見，租購同權僅是有條件的公平而非完全的公平。

取消租賃歧視，租購同權客觀上有助於減少租賃障礙，增大租賃人群，推進租賃市場發育。但必須清醒認識到，在戶籍制度管制的情況下，如果沒有城市戶籍，即使買房也享受不到同權的待遇。因此，租購同權目的不是為了發展租賃市場，也不是為了調控房地產價格。租購同權是實現公民平權、福利共享的社會制度改革的基本原則和導向。

2014年國務院發布《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，區分城市規模製訂落戶政策的要求：全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件和嚴格控制特大城市人口規模。顯然，租房落戶政策在不同規模城市間需要有序推進。對於實施人口控制、限制非戶籍人口購房的特大城市，則可能還遙遙無期，無法形成完全的公平。即使在租房落戶政策推行城市，也需要根據城市人口、財力、公共服務能力等狀況設置條件逐步實現公平。

形成於計劃經濟年代的戶籍制度，捆綁著公民對城市公共服務的享有權利，破壞了公民平權，割裂了社會階層，已成為我國經濟社會發展的一大制度障礙。我國公民的公共服務享有權利與戶籍密切掛鉤，而戶籍管理又與房屋產權緊密掛鉤。如果沒有戶籍制度的改革，其他公共服務領域的租購同權只可能形同虛設。因此，在戶籍制度改革中實現租購同權，是所有公共服務制度改革實現租購同權的前提和基礎。戶籍租購同權政策越徹底，其他公共服務領域的租購同權就能越徹底。在此基礎上，推進房地產租賃與銷售市場發育的效果就越大，就越能形成人才吸引和人口流動，增強城市的公平性、包容性和城市活力。

而有條件的租購同權，看上去可以降低學區房的購房需求，從而降低學區房售價。但是，在優質教育資源稀缺的背景下，學區房的租賃需求必然大大上升，租賃價格隨之迅速增長。人們從所有權交易爭奪擴大到租賃權交易爭奪，結果一定是高額售價與高額租金並存。可見，租購同權絲毫不能降低爭奪學區房的高額負擔，只是改變了高額負擔的支付方式而已，低收入者仍然難以獲得優質的教育資源。由於這一政策無法實現經濟與效率的提升，經濟問題與公平問題都不能得到解決，正所謂治標不治本。解決教育資源的公平性的根本措施只能是增加優質資源。

「租購同權」源自公民平權思想，是制度公平的必然要求。買房者與租房者都是城市居民，都在城市就業與納稅，理應共享城市公共服務。在市場經濟發達國家，租購同權是普遍現象，租房子與買房子享受公共服務基本一致。因此，購租同權應該是公共服務制度改革的基本準則之一，也應該是改革政策的基本條款。不過，需要特別關注的是，在現有體制下，戶籍、教育、醫療、就業、養老、社保、稅收等多項制度相互掣肘、交叉關聯。其中，戶籍制度改革能否落實租購同權，是教育、醫療、就業、養老、社保等所有公共服務制度改革實現租購同權的基礎。戶籍制度及各項公共服務制度改革，考驗著國家和地方政府改革的決心，同時受制於地方政府財政實力、公共設施容量壓力以及政策執行力。租購同權政策作為附屬性政策，在實踐中同樣需要遵循制度變遷的路徑依賴，切實可行地推行。

房地產長效機制

概念誤區與內涵辨析

（一）房地產長效機制概念誤區

通過4E評價，我們知道緣起「房子是用來住的，不是用來炒的」而頒布的各項租賃政策，在調控市場存在明顯瑕疵，很難減少炒作調控房價。但是客觀上，它們卻起到了完善住宅供應層級體系作用，有利於促進房地產長效發展，明確了房地產制度優化方向及執行層面的資源優化配置問題。如公租房、人才公寓總量應該配多少？配在哪裡？配置比例？與市場化住宅的比配？等等。完成這種配置，儘管無法實現住宅價格調控，卻有利於保證各階層的居民實現住有所居和住有宜居。

筆者由此引發思考，被政府與學界籠而統之頻繁提及的「房地產市場與價格調控長效機制」和「房地產健康發展長效機制」，應該是兩個不同的概念範疇，我們需要在理論上加以辨析。否則，不加區分地、不明內涵地大談如何建設長效機制，會讓政策制定與實施陷入無序和無效之中。

以房地產長效機制和調控機製作為關鍵詞，筆者查閱國內CNKI資料庫，相關文獻有100多篇，大多是新聞評論性質文獻，學術性文獻僅40多篇。其中，直接研究房地產長效機制的文獻更是僅有6篇。歸納起來，這些文獻所提出的長效機制主要包括以下幾方面：如完善相關法律制度、實施差別化信貸政策、差別化交易稅收政策、創新土地供給制度、開徵房地產保有稅、發展租賃市場、引導規劃與開發經營、改變預售制度、限制投機交易等觀點。陳淮認為，房地產業長效機制是指有利於中國城鎮化長期發展、人口合理聚集以及空間分布的機制，有利於房地產業的供求、短期均衡和長期均衡不斷趨近的機制。樊綱認為，房地產長效機制就是為了能長治久安，讓房地產按照市場機制真正良好地運行下去。宋春和等認為房地產行業的長效調控機制是指，以抑制投機需求為主、以穩定市場和地方政府預期的長期化、穩定化的政策體系。裴亞洲則認為，房地產調控長效機制的本質是制度改革，缺乏深層次制度改革則無法完成市場的調控。

《探索與爭鳴》2017年第8期刊發易憲容一文提出，「房地產市場長效機制確立的核心，就是要通過公共決策的方式，通過信貸政策、稅收政策在事前、事中、事後對住房性質嚴格界定，去除70%的房地產消費市場的投機炒作賺錢功能，讓房地產市場成為一個以居住功能為主導的市場。」這一觀點顯然是基於抑制投機視角實現市場的價格調控，但作為長效機制仍存在多處值得商榷的地方：首先，忽視商品住宅具有消費與投資雙重功能這一房地產經濟學理論的概念基石，如何人為地做住宅性質分拆；無視房價上漲的金融因素，簡單用公共決策的行政手段，如何根本上解決房價市場化上漲問題；抑制上升周期中投機性市場的短效極端政策，如何形成房地產市場的長效機制。「房子是用來住的，不是用來炒的」，表明中央對房地產金融風險的重視和對控制房地產投機、調控房價的決心。特殊時期可以行使多種行政手段控制房價，包括提高交易所得稅率收回投資收益，然後通過貨幣金融政策的調整，讓住宅不再成為資金的蓄水池；但這些不能作為房地產市場化管理的長期手段和機制。

概而言之，當下對房地產長效機制的認識相當混亂。除了陳淮從供求配置視角提出長效與短效概念外，大部分觀點幾乎都是以調控房價為目標。少有學者關注到房地產市場與價格調控長效機制、房地產健康發展長效機制二者之間存在著內涵差異、時效差異、目標差異和內容差異；少有學者關注到市場與價格調控機制長效性提法的合理性。之所以出現多種認知，皆源於房地產長效機制自身包含內容及其影響因素的複雜性。因此，我們更加需要明晰其內涵，用理論指導實踐。

（二）房地產發展機制內涵

房地產健康平穩發展機制是大的系統工程。根據霍爾的系統工程思想，系統工程的建設運營從時間維視角需要經歷系統設計、系統建設、系統運行、系統反饋和系統修正等幾個步驟。結合房地產行業基本規律，房地產健康發展機制的構建與運營遵循同樣的邏輯和規律。具體而言，系統的設計與建設對應著房地產發展的制度體系創立與建設；系統的運行對應著房地產投融資、開發建設、運營、服務、管理等實施體系建設；而系統反饋與修正對應著房地產的政策調控體系建設。因此，所謂房地產健康發展機制，是指包含房地產行業頂層制度設計、房地產配置運營與房地產市場調控的影響行業發展的全面制度與政策體系。也就是說，房地產發展機制包含三個層級：第一層為房地產行業制度體系，是行業頂層設計，具有穩定性和長效性，屬於長效機制；第二層為房地產配置運營機制，具有操作性和長短結合性，屬於執行機制；第三層為房地產調控政策體系，具有針對性、時效性和動態性，屬於短效機制。

每個層級機制對應不同的目標，不應張冠李戴。只有清晰認知，才能將長久的制度優化目標與短期的政策調控目標有效結合，針對性地解決不同時期政府、老百姓和市場的痛點問題。長久以來，學界與實踐領域缺乏對其間概念的辨識，不加區分混為一談，沒有意識到房地產價格調控沒有長效措施，房地產長效措施只能是房地產制度體系的變革和房地產配置運營戰略優化措施。

房地產健康發展機制

三層級目標及內容設立

依據霍爾系統工程活動的邏輯維視角，每個層級的房地產機制建立，均需經過明晰目的、分析問題、提出方向與措施等維度進行。具有這樣的思路，才有利於我們基於目標和問題導向，去設定任務方案，選擇合理的手段和方法，構建房地產健康發展機制三層級目標及內容。

（一）在制度層面構建房地產長效機制，促進房地產業健康平穩發展

房地產制度體系的建立健全屬於行業的頂層設計。制度完備關係著房地產業發展戰略與方向，也是國家長遠可持續發展的基石。制度設計不僅需要考慮房地產的市場建設，還需要協同房地產市場化與非市場化的平衡問題。房地產制度體系的構建目標是：建立科學、合理的制度行為規範體系，兼顧公平與效率，促進房地產行業健康平穩發展。

就房地產制度內容而言，從開發運營管理全過程看，包括房地產投融資制度、開發建設制度、市場管理制度、房地產稅收制度、物業管理制度、房地產中介、評估與諮詢管理制度等；從房屋類型看，包括商品房管理制度、保障性住宅管理制度；從產權交易視角看，包括預售房（一手房）交易制度、存量房（二手房）交易制度、市場化租賃管理制度和保障房租賃管理制度等。同時，房地產制度建設還離不開財政制度、城市建設管理制度、土地制度、金融制度、稅收制度、人口戶籍制度，甚至我國官員績效評估與晉陞制度等一系列配套制度的完善。

每項制度的改進優化與制度間的協同都是動態而長久的，都關係到房地產健康平穩運行。目前，我國房地產制度體系建設面臨的制度改革重點是，如何實現商品住宅與保障住宅的平衡？如何完善租賃市場管制制度包括推進機構制度？何時和如何開徵房地產稅？必須明確，徵收房地產稅絕不是調控房地產價格的長效機制。日本、美國、我國香港等國家和地區都徵收房產稅，但房地產市場仍然形成多次價格泡沫的現象。

（二）在實施層面合理配置運營體系，促進房地產供求均衡配置

房地產配置機制側重技術性，基於現有頂層制度，完成房地產資源與資產的具體配置，以實現房地產市場供求關係的平衡和價格穩定，既有長期戰略性配置目標，又有短期均衡性配置要求。因此，房地產配置體系構建的目標是，建立科學、合理的方案與策略，從戰略和戰術兩個層面進行資源配置，實現房地產長遠期供求平衡、不同階層間供求平衡，促進房地產健康平穩運行。基於房地產視角，具體分為兩大核心配置體系：住宅配置體系和非住宅地產配置體系。

住房配置體系是房地產配置的焦點，涉及的是住宅的供給側管理。需要解決住宅的市場化與保障性配置的均衡以及多層次保障房體系的均衡。包括商品房、公租房（含廉租房、人才公寓）、共有產權房（經濟適用房）、動遷安置房的配置總量、結構和布局等。在總量上，應合理制定住宅供應計劃，形成與住房人口需求相適應的動態供給機制，做到既要滿足人口居住的客觀需求，又要避免城鎮化快速擴張導致的住宅用地過度供應。在結構上，形成與人口家庭結構、人口收入結構、救濟保障制度、人才導入政策相匹配的住房供給體系，實現保障性供給與市場化供應相平衡、租賃市場與銷售市場相平衡、房型規模與需求結構相均衡。市場化租賃需強化規範性和專業性，公租房租賃需確保保障性和救濟性，人才公寓需明晰激勵性與公正性；從而滿足各類群體的住房需求，穩定住宅的無望性需求和恐慌性需求，降低住房投機需求波動。

房地產供給體系是指商業、辦公、住宅、工業等各類房地產的配置總量、結構、布局、配置方式等。合理的房地產配置體系有助於城市發展，依賴與土地供應制度的協同，同時又必須遵循城市發展規律、土地經濟與利用規律和房地產開發運營規律。如宏觀層面的供地空間選擇上，要形成與城市發展規律相適應的供地戰略——人口、土地、產業良性互動。供地的空間選擇則應符合城市圈、都市圈的發展規律，等等。

科學的房地產配置運營機制具有戰略性和戰術性，是房地產發展的中長效機制。然而，科學的房地產供給計劃，雖有利於供求平衡以解決市場價格波動，但無法解決投機性市場過度炒作帶來的房價上漲問題。

（三）在調控層面推行逆周期靶向性政策，促進房地產價格健康平穩運行

社會經濟系統運行出了問題，需通過反饋機制在制度層面、實施層面進行系統調整，其行為一定具有針對性、時效性和動態性，難以長效運作。周期理論揭示了房地產由復甦、繁榮、衰退到蕭條的過程，這一過程是房地產市場運行的基本規律。房地產調控政策的目的就是制定逆周期靶向性政策，逆周期而動，以減緩周期波動振幅和拉長周期長度，促進房地產價格健康平穩運行。所謂逆周期靶向性政策，是指找准市場波動的根本原因，採取行政性與市場化等多種手段，逆周期精準施策。該機制的特點是精準性、時效性。不同周期階段採用不同政策。價格調控沒有長效機制，價格調控目標達到，政策措施就可逐漸退出。

回顧30年的房地產市場發展歷程，房地產價格一路上漲，其間有過大大小小數十次政策調控，雖然有短期效果，但從未改變不斷上漲的趨勢；甚至在去槓桿、去庫存的宏觀政策背景下，仍然能夠在全國一二線城市、三四線城市相繼掀起漲價浪潮，上漲幅度高達50%~100%。調控無效的客觀狀況，激發政府、學界積極探尋真正的房地產市場及價格的長效調控機制。那麼，能否找到這一機制呢？這需要我們尋找房價上漲的核心邏輯與原因，然後才能實施靶向性政策，亦即針對價格上漲原因精準施策。

當下，關於房地產的上漲有多種學說，主要有人口導入上漲論、經濟發展論、土地房屋稀缺論、貨幣超發論等。

1.人口導入上漲論和經濟發展論之驗證：2015年，在一線城市房價快速上漲、三四線城市呈現冰火兩重天的背景下，大多數人普遍認為是因為一二線城市產業發展好、公共服務好、人口持續導入，帶來房地產剛性需求強，促使房地產價格不斷上升。但是，筆者用2004~2016年上海人口發展、GDP指標、人均收入指標與房地產價格做相關分析發現：上海房地產價格的波動與人均收入指標並沒有很強的相關性。GDP指標在2012年以前與房地產價格波動具有高度相關性，但之後呈現「GDP增速開始下降、房地產價格繼續增長」的背離走勢。有意思的是，人口波動同樣出現背離。上海總人口自2010年以後，每年增加人口分別呈現「由約50萬、40萬、30萬，直至2016年甚至負增長為-15萬人」的梯級下降。對比首爾、東京、紐約等大都市人口增長規律，筆者發現這一規律與城鎮化水平的增長規律非常相近，都成「S」形增長曲線，即大城市人口發展到一定階段開始呈現平穩趨勢。也就是說，大都市人口絕不是無限制上升趨勢，房地產的剛性需求也不是無限制的增長。這在理論上其實是可以解釋的。城鎮化發展高級階段會形成城市群；在快速交通互聯互通的格局下，還會形成所謂大城市周邊的1小時都市圈；人口則會由原來不斷的點狀集中改為片狀聚集；大城市的發展最後必然呈現城市群、都市圈的共同發展格局。

2.土地房屋稀缺論之驗證：根據上海統計年鑒數據，2015年住宅供應總量63007萬平方米，按常住人口計人均居住建築面積為26平方米/人。若以戶籍人口按小康水平35平方米/人計，非戶籍人口按人均25平方米/人估算，上海2500萬規劃人口需要住宅總面積為7.2億方。據上海市房屋狀況信息中心數據，上海2017年6月住宅總量6.6億方。也就是說，上海僅需新增約0.6億方即可滿足住宅未來總量基本需求。2011~2015年上海的住宅施工面積年平均規模8381萬平方米，以此估算2016年住宅施工面積，考慮已供未施工的，以及上海大型社區和郊區新城、新市鎮待出讓土地，可以說，上海住宅的用地平衡並不存在供地短缺的說法。

3.貨幣超發論之驗證：利率是貨幣政策的重要指標，也是影響房地產價值的重要指標。如果我們做歷年利率曲線與房價曲線對比，可以發現利率在高點時，房價下降；而利率在低點時，房價上漲，兩者呈現典型負相關關係。理論上這可以用房地產的資本化價值測算機理解釋。房地產價值等於未來凈租金收益的貼現值累計之和。貼現率作為分母，與房地產價值呈負相關。貼現率為安全利率與風險回報之和。因此，安全利率越小，貼現率越小，房地產價格越高。梳理我國利率走勢會進一步發現，目前銀行基準利率只有4.6%，為經濟改革開放以來的最低點，與此相對應，2015年M2總量150萬億較10年前增長了500%。通過測算我們發現， 2006~2016的10年間，M2年複合增速14%，M1年複合增速16%，房地產價格的年複合增速14%，貨幣發行與房價增長呈高度相關。

很多人詫異於德國為什麼房價如此穩定，不少學者也將其歸因於德國嚴格規範的租賃制度和發育的租賃市場。調研數據顯示，從 1970~1995 年德國房價持續上漲的 26 年間，房價增速為 5.7%；而我國從 1985~2010年的 26 年間房價年均上漲為11.9%。1969~1998年的30年間，德國M2/GDP介於0.24~0.34的低水平，沒有多大波動；而我國從1985~2015年30年間，M2/GDP由0.58增加到2015的3.3，增幅達570%。德國房價為什麼不漲，我國房價為什麼猛漲，道理不言自明。德國確實有一套完善的租賃管理制度幫助居民穩定租賃選擇居住，但這並不是房價不漲的根本原因。無論哪一個國家，只要貨幣超發，必然會流向具有資產虛擬特徵的房地產上。越是貨幣供給大，實體經濟下滑，資金越是容易流向房地產，房地產價格就越是居高不下。因為土地的虛擬資產屬性決定了房地產為資金最大的蓄水池。

這些數據足以解釋，為什麼房價越調越高。因為，所有的因素與手段在資本洪流下，一定會顯得如此微不足道。因此，如果真要尋找良方去房地產投資屬性，還房地產消費產品屬性，促使房地產價格穩定的長效措施，也只有一個「收縮貨幣」！社會經濟系統在動態運行和發展，房地產也在動態改變。除了調整貨幣供應，房地產逆周期的各項調控政策只能是暫時的，短效的。

房地產價格調控的具體政策措施有：控制資本流入和提高資金成本的貨幣金融政策（房地產開發貸與購房貸的限制、貸款首付比例調整、貸款利率調整等），提高交易成本和持有成本的稅收政策（購房2年、5年期限內，營業稅征與免、房產交易所得稅征與免），房地產交易政策（限購、限售、限期限、限價），土地政策（土地供應方式、土地供應量、節奏與結構、土地供應條件）等。

此外，若想房價調控短期有效，各項政策均可發揮到極致。如將房地產交易所得稅的稅率提至50%甚至更高，讓炒房者徹底無利可圖，擠逼資金進入實體。韓國曾實施過該種措施，加拿大最近也實施了對國外購房者加征15%房地產稅的政策。我國目前的「五限」行政化調控手段也屬此類。這些政策具有極強針對性，但只能是短效的政策手段，實施於特定周期中。

總而言之：（1）當前推行的長租公寓、公租房、人才公寓、共有產權等住房政策與租購同權政策，本質上只是助推了住房保障制度和租售並舉市場化制度的建設和完善；助推了戶籍制度及公共服務制度公平化改革；助推了政府對人才導入和降低居住成本，提高城市競爭力的決心。它們完善了房地產供給制度，但無助於價格調控。（2）不加區分地、不明目標地大談如何建設長效機制，會讓人們陷入無序和急躁之中。只有分層級理解房地產發展機制內涵，針對國家不同發展時期和發展階段存在的問題，充分把握房地產及關聯制度體系、房地產配置機制和房地產市場與價格調控機制的目標、特徵和內容精準施策，才能發揮各類政策的最大效果。（3）住房保有環節應儘快開徵房地產稅，從多套房、大面積高房價開始實施。房地產稅雖然不是調控房地產價格上漲的機制，但是穩定價格波動的長效機制，能提高投機的成本、降低投機程度、提高資源利用效率、維護社會公平，還能減弱房地產與土地財政捆綁的風險。（4）城市發展方向、土地、住宅的供給規模、結構和布局屬於技術層面的內容，解決的是資源最佳配置問題。我們不能將其混同於價格調控的目標中，更不能被價格調控目標左右，被金融市場綁架。資源配置需要堅持遵循自己的規律與邏輯。否則，最終一定會負面影響房地產發展。（5）市場和價格的調控機制通常為逆周期短期操作手段，不應成為長效調控機制。在利率仍然過低的環境背景下，目前採取的諸多措施恐怕只會是短期有效。如果繼續貨幣投放，一定還會出現價格越調越高局面。我們要認識到，眼下我國對防控金融系統性風險的關注高度和對房地產市場價格調控力度是過往歷次所不及的。我們既需要在各種高壓調控房價空間內完成「去槓桿、緊貨幣和調結構」的宏觀經濟目標；也應注意出手謹慎，避免過度刺破房地產泡沫，引發金融系統性風險。

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