2017房產終極分析：投資英國看倫敦，投資倫敦看地段

第一組數據：倫敦人均GVA全國最高

GDP與GVA的區別：

解讀|眾所周知，國內生產總值GDP（Gross Domestic Product），是指在一定時期內（季度或年）國家或地區經濟所生產出的全部產品和勞務價值，常被認為是衡量國家經濟狀況的最佳指標。

而GVA（Gross Value Added）是預估GDP的重要指標，在兩者之間有一組公式：

GVA - 生產稅收Taxes on Products - 生產補貼Subsidies on Products = GDP

也就是說GVA是提前預測GDP的重要指標。

圖|ONS統計了2016年全國各地區人均GVA，其中顏色越深說明數字越高，也就是說該地區經濟水平越高。

英國統計局ONS根據各地區收入及經濟產值情況繪製了一張圖，給出了各區域的人均經濟增加值（GVA per head）。而倫敦作為拉動整個英國經濟的引擎，以年增長3%為全國最高水平。

在過去一年中，倫敦人均GVA約46,482英鎊（約41萬人民幣），相當於是威爾士地區的兩倍（人均：19,140英鎊）。

我們再把計算範圍縮小到各個地方行政區，倫敦依然在榜單上佔據巨大優勢。

人均GVA前五名

前五名均在倫敦，排在首位是卡姆登&金融城地區，人均GVA達318,673英鎊（約280萬人民幣）。威斯敏斯特排在第二位，約為238,506英鎊。

第三位是Tower Hamlets為91,378英鎊，第四位肯辛頓&切爾西和哈默史密斯&富勒姆為68,675英鎊，而第五位的哈林蓋&伊斯靈頓為46,880英鎊。

圖|中心紅色為倫敦金融城，標註紅心區域為GVA值最高地區。

從地圖中我們可以清晰看到，以金融城為輻射中心，周邊地區均呈現健康而穩定的發展態勢。而緊挨其中的哈克尼Hackney我們也多次提到，其房價漲幅在過去20年內達780%。

最後附上英國人均GVA前十名：

第二組數據：倫敦初次購房者數量增長最高

倫敦如此大的經濟體量也拉動著房價不斷向前推進。

儘管房產價格幾乎到了讓人望而生畏的地步，但是在過去一年中（數據截止到9月末），共有10,600位初次購房者FTB購入了房價超過50萬英鎊的房產，這一數字是全國FTB的3.2倍，也就是說每4位初次購房者中就有1位選擇了倫敦。（截止到2016年底，大倫敦總人口數達879萬。）

來源|UK Finance & Savills

從時間線來看，在五年前僅有2800位FTB購置倫敦50萬英鎊以上的房產。這也一方面說明了倫敦房價的大幅提高，另一方面也顯示出了倫敦房產買家的強大購買力。

倫敦的房價目前確實處於增幅較慢的階段，而這也側面反映出當前是出手購房的好時機，從五年前對比五年後FTB購房人數增長280%，我們就能感受到倫敦房價的下一輪上漲正在醞釀之中。

圖|紅色區域為內倫敦，黃色區域為外倫敦。

隨著大量的FTB湧入倫敦中心，這也使得市中心房價遠超倫敦外郊，僅有3800位FTB購買了25萬英鎊以下的房產，數字對比五年前下降了81%。

數字的下降也反映出兩個問題，一是區位優勢越發明顯，大量人群不斷流入中心地帶；二是倫敦房價不斷攀升，低價房產已經少之又少了。

圖|綠線為白人數量，藍線為黑人數量，黃線為亞洲人（以南亞為主），紅線為其他情況。

再來簡單看下倫敦的人群分布，從90年代至今，白人比例一直處於穩定水平，基本沒有出現過流出大於遷入的情況。

這也折射出倫敦強大的吸引力，尤其是吸收發達地區的人口與財富資源。另外，亞裔與其他情況基本相當，並呈現穩定上升趨勢。

第三組數據：倫敦出售房產獲利最高

圖|Average profit平均獲利；Sellers making a profit投資者獲利百分比；Sellers doubling their money投資者房產價格翻倍百分比

近期，房產經紀公司Hamptons International發布一份調查，倫敦房產投資者出售房屋平均獲利252,196英鎊（221萬人民幣）。數據統計，如在倫敦持有房產8.8年以上，33%的房產價格至少翻一倍以上。

圖|排名前十中，僅一處不在倫敦（Elmbridge）

再來看一下具體行政區表現情況，肯辛頓&切爾西毫無疑問位於榜單首位，出售房產獲取利潤高達940,494英鎊（約825萬人民幣），該地區45%的投資者所持房產翻了一倍，綜合表現遠超第二名。

倫敦房市確實在2017年經歷了低溫期，但是對於上一輪入場的投資者來說，倫敦房市使他們的財富值大幅翻倍。

而在今年售出倫敦房產的投資者，獲利均在25萬英鎊以上，該筆資金還可以作為首付款繼續在倫敦購房（一套甚至多套）進行投資。

總結：從三組數據來看，英國最佳投資地依然是倫敦，而在倫敦表現最佳地區一直是中心地帶。優質地塊買一處少一處，更多的人口湧入，根本不愁後續的接盤俠。

入（房）市，要趁早。

更多諮詢英國房產投資，貸款方案，律師及稅務：UKFangChanTong

更多英國房產資訊關注「英國房產通」

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！