這個區域人口房價齊飛！中國打造第一大灣區，未來超世界兩大灣區

目前，粵港澳大灣區常住人口約7000萬人，到2030年前後，粵港澳大灣區的人口會增長1800萬，達到近9000萬人規模，成為全球人口最多的灣區。

有專家預測廣州房價還會繼續高漲，通過觀察二手房成交量和二手房價格，目前廣州和深圳二手房價格還在上升。廣州市區房價最新數據31120元/平米，雖然房價在全國所有城市裡排名第八，但是房價增速僅次於福州、濟南，排名第三位。

其次分析，通過房租租金數據，如果房產稅來了，當地房價跌不跌，租金高的不一定崩盤。但如果租金低，房地產就很難說了，近期大方向上珠三角地區房價一定會平穩。

為什麼中國有那麼多灣區，只有粵港澳大灣區可以成功呢？

從高速鐵路來看，中國現已形成兩個大鏈條

從黑龍江漠河到雲南騰衝這樣的一個鏈條，形成了3大經濟區：

1、京津冀經濟區

2、長三角

3、珠三角

從北京到香港的京港鐵路線形成了一個大開發區，人們非常看好的是鄭州、武漢，尤其是武漢，這倆是南北通道。

還有一條東西通道從上海到成都，兩個通道交接的地方，是我們城市群的第二極。

中國的城市群未必越大越好，為什麼說粵港澳大灣區可以成功？

一個是列入了國家規劃，雖然看起來圈子不是最大。從京津冀城市群看，2016年開始，北京人口在往下走，分散到天津、石家莊、雄安新區。2015年開始，上海作為國際特大城市一直常住人口往下走。

在珠三角廣州和深圳，粵港澳大灣區人口凈流入繼續上升，大概10年前廣州人口沒有到1000萬，現在升到1450萬。深圳作為中國唯一的一個移民城市，人口也一直在上升。

京津冀地區人口流動表

從表中看出，北京12-16年凈流入規模變化減少了47萬人，而河南迴流人口最多24.4萬，所以河南鄭州為什麼房價節節上升是有道理的。天津流出人口僅次於北京42萬人。

長三角人口流動圖，上海明顯流出，安徽浙江流入增加

珠三角人口流動圖，廣州和深圳均有較大流入

粵港澳大灣區產業配置圖

1、香港金融發達

2、深圳是中國最接近矽谷的城市（舊金山的矽谷）

3、廣州文化和貿易

對於深圳房價，嚴格意義上，專家認為灣區交通軌道經過的地方，黑馬的地方是有希望。

粵港澳灣區與舊金山的奧克蘭、紐約灣區、東京灣區對比，我們的面積人口都是第一，經濟增速接近7%也是第一。

萌芽期、發展期（目前階段）、成熟期

之後廣州、深圳、佛山、東莞形成片區人口還會增加。

相比東京灣區DID（城鎮人口密度，每平方公里4000人以上用紅點顯示），粵港澳人口較為分散。

我們的粵港澳大灣產業和人口還不夠密集（全國數據看，每平方公里我國6000人，而日本1500人左右），相信2018年會發展更好，你覺得呢？

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