揭秘樓市降溫下依舊會大漲的城市及地區
2017年既是改革大年，也是舊有經濟發展模式逐漸轉變的一年。回過頭看，這一年，無論投資股票還是債券，都應該保持價值投資思路——買較為便宜的優質資產，房地產市場也是一樣。
——葉檀
從2015年開始至今，中國的資本市場都過的不算平靜，從股市到債市再到樓市，接連經歷了歷史罕見的震蕩。
2017年，中國經濟度過了資產荒，金融市場成功翻越了槓桿定點，開始了全面金融、信貸、債務、槓桿的收縮期。從證監會、銀監會相繼開出「史上最大罰單」，到「一行三會」集體出手對各類金融機構進行統一監管，再到金融穩定發展委員會的成立，影子銀行、地方債等問題都得到了抑制或解決。
而房地產作為有可能引發中國系統性金融風險的「灰犀牛」之一，也在這一年由去庫存進入到「去槓桿」階段。隨著多地樓市「限售」「限購」政策的出台，房子這一不動產已漸漸成為「凍產」，2017年最後一個季度，地產銷售數量明顯下滑，「被動加槓桿」之下，居民新增貸款數也迅速回落。而伴隨著房地產長效機制的建立，全國性的樓市降溫似乎已經到來。但不可否認的是，優質的資源永遠有限，儘管在現行政策下，仍有部分地區的房價具有極高的潛力。比如，葉檀老師最近講到的「粵港澳大灣區」。
儘管在中國，房價問題受政策等因素影響較大，但伴隨著供給側改革、金融監管、地產長效機制、財稅改革等的全面開展，在2018年，房價問題，終歸是供求問題，而影響房地產供求關係的主要有三點。
一：人口數，有購房需求人口的數量決定該地區房地產市場的大小。
以粵港澳大灣區的廣州和深圳為例，2016年，廣州市常住人口突破1400萬人，達1404.35萬人，比2015年末增加了54.24萬人，增量居四大一線城市之首；深圳市常住人口1190.84萬人，較上一年增加53.0萬人，人口增長數量僅次於廣州。
在城市化進程中，城市人口聚集能力十分重要，其主要原因就是新增的外來人口既可以成為該城市優質的勞動力、又可以成為該城市新增的重要消費力量，而「購置房產」一事對於外來人口來說，是一個幾乎無法迴避的選擇。所以說，一個城市的人口聚集能力越強，該城市的房地產市場增量空間越大。這一觀點很好地解釋了近年來深圳市房價的快速上漲，作為全國唯一的「移民城市」，房價潛力不可小覷。
除新增外來人口外，適齡人口數量也尤為重要。通常來說24-45歲是一個人最有可能購房置業的階段，我國房地產市場的大周期也基本符合這一規律。當「60、70後嬰兒潮」出生的人開始進入24-45歲這一年齡階段時，剛好是我國商品房市場開放的1998年，此後，這一批人的購房需求被釋放，至今為止，房價不曾出現大幅度下跌。然而2017年，第一波「嬰兒潮」出生的人群都已超過45歲，購房需求基本釋放完畢，其子女雖然剛剛開始進入購房需求期，但因父輩的積累和人數的減少，導致這一波購房周期無法重複上一周期的鼎盛狀況。
根據這一理論，可以推測，擁有更多80、90後的城市及地區，房價增長潛力更大。
二：交通區位，交通條件的優越既影響經濟發展，又代表了城市房價增長的動力。
從全球來看，交通的便捷性體現在港口運輸，因此，上海市所在的長三角地區自民國以來一直是我國經濟最為發達的地區之一，同理髮展起來的還有香港、深圳、廣州、天津等大型港口所在地。
從全國來看，鐵路樞紐位置則尤為重要。曾經伴隨著鐵路開通經濟獲得騰飛的武漢、鄭州、西安等城市，伴隨著高鐵的開通將迎來新的增長機遇。而根據一帶一路發展規劃，未來泉州、福州、蘭州、烏魯木齊等核心位置城市也將大有潛力。
從區域內來看，城市軌道交通的發達程度及規劃則尤為重要。從中國主要城市2020年地鐵規劃圖來看，除一線城市外，目前軌道交通規劃較多的城市為成都、重慶、西安、蘇州、武漢、南京等。有意思的是，這些城市無一不在2017年加入了「人才爭奪戰」，人口交通兩把抓，可以說關鍵城市的政策制定者對未來的城市發展都具有較為全局的視角與清晰的判斷。
三：現有房價，現有房價決定了該地區房地產市場增長的空間。
現有房價過高的區域其實並不適合置業投資，儘管它人口聚集能力不差、交通區位十分優越，但受限於增長空間較小，並不是現階段投資者好的選擇，比如說，香港。房價與城市人均收入、經濟競爭力和可持續競爭力存在一定的倒U型關係，當房價高於某一範圍後，房價越高反而會對該地區經濟收入、競爭力等產生抑制作用。近年來，香港高房價、貧富差距所導致的問題已經開始對香港經濟發展產生一定的負面影響。
經過近20年的房地產大周期，我國地方政府依靠土地財政快速積累原始資本，基礎設施建設已接近發達國家水平，與此同時也帶來了一定程度的債務擴張。2017年既是改革大年，也是舊有經濟發展模式逐漸轉變的一年。回過頭看，這一年，無論投資股票還是債券，都應該保持價值投資思路——買較為便宜的優質資產，房地產市場也是一樣。並且我們相信，未來5年內，這個思路都不會發生根本性變化。人口聚集能力強、交通區位條件優越、目前價格沒到頂的城市的房產依然值得關注。
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