在昆明買房，這些特殊房產能不買就不買！

在昆明買房，對很多人來說不是一件小的事情，是關乎到整個家庭的厲害關係，在此，雲南房屋網小編建議大家在買房前，多慎重一下，碰到這些昆明特殊房產，小編建議大家能不買就買，要買的話也一定要當心！

一、共有房產

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什麼是共有房產？房產證上有一個以上的權利人，這種房產就是數人共有的房產。購買共有的房產必須要取得所有共有人的同意，否則，買賣合同可能被認定為無效。購買共有的房產要注意以下幾個問題：

1、房產證上是夫妻一方的名字但房產屬於夫妻共同財產

在這種情況下，房產證上登記的一方雖然未經另一方同意就賣了房子，但由於不動產登記具有公示、公信的效力。對於購房人來說沒有義務也沒有能力對該房產是否是夫妻共同財產進行核查，因此只要購房人是善意的，不明知輔以一方不同意賣房的事實，則買賣合同是有效的。

2、產權證上是兩個人但簽訂合同時只有一人簽字

根據司法解釋的規定，夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。

他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

二、配套房、中低價房

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配套房是指政府提供優惠政策，限定建設標準，供應本市重大工程、重點舊區改造等建設項目被拆遷居民的政策性商品住房。中低價房是指政府提供優惠政策，限定建設標準，供應本市中低收入家庭的政策性商品住房。

很多地方規定，配套房、中低價房在取得房地產權證後的5年內不得轉讓、出租，但這些規定不是法律或行政法規，因此即使違反也只不過是不能立即辦理過戶手續，買賣合同本身還是有效的。但是，由於要等到五年之後再過戶，法律風險是很大的。

即使購房人已經住在房屋內，也有可能在將來房價上漲後被當初的賣家毀約，賣家可能將房屋抵押或者另行出售給他人，導致不能過戶。

如果賣家一房二賣，而且他人已取得了產證，此時購房人只能轉而追究賣家的賠償責任，而難以取得房屋產權。因此，難以有萬全之策保證上家會在五年後順利過戶，購買此類房產要千萬小心。

三、售後公房

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買賣售後公房主要涉及到兩個問題：

1、售後公房產權人的問題

出賣售後公房，產權證上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產權人，如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人。

不過基於不動產的公示和公信力，因此只要與房產證上的權利人簽訂了買賣合同，則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效，其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任。

2、同住人的居住權利

同住人雖然不是產權人，但在房屋內享有居住權。以前在辦理售後公房過戶手續時，房地產交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現在僅對此進行形式審查，並不會要求同住人到交易中心當場簽名。

如果未經同住人同意，產權人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利，因而拒絕遷出房屋。

基於不動產登記的公示和公信力以及對交易安全的保護，同住人只能向出賣人主張居住權，或者要求分割出賣人取得的房款，而無權主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋。

為盡量避免此類糾紛，在購買售後公房時要對同住人情況進行了解，可要求上家出示戶口簿，並要求同住人以書面形式承諾同意出售房屋。

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