國外房子很便宜嗎？留學生揭秘真相：別做夢了，到哪都「不容易」
前言：
以前在國內，大家都說國外買房便宜，老外的工資10年就能買一套房了，而且謠言總能衝上雲霄，在一些人口中，幾乎把國外買房跟在中國買白菜相提並論了起來，甚至有厲害的「網路大V」，為了彰顯智慧而捕風捉影，斷章取義來叫囂天下，揚言「外國人買房沒壓力，西方就是天堂」。以前在國內我也信了那麼幾句話，可如今在國外，環顧一眼傳說中的美麗世界，連我自己都懷疑這裡是不是真的歐洲。
在今天的文章中，我將結合親身經歷和各地華人華僑的反饋，以及西方媒體的相關報道，在立足於海內外不同視角看問題的基礎上，以「住房問題」為切入點，揭秘那些公知和大V口中「歐美天堂」的真實面目。
本文目錄（按提及國家順序）：
斯洛維尼亞，義大利，法國，美國，中國。
按照西方規則的定義，以上國家除了中國外，均為發達國家。其中斯洛維尼亞為初等發達，義大利和法國為中等發達，而美國為最高級別的發達國家。
正文：
斯洛維尼亞
兩年前，我第一次從一個叫安東尼奧的義大利人那裡，得到了所謂的「廉價購買發達國家房子」的信息，他是我們的外教，在教學過程中多次結合了國內傳言的「西方房子便宜」的帖子跟我們說：「要買房子找我，很便宜，而且可以移民」。他的話打動了不少人，但大家心中存在著一個巨大的疑問：一個稅更高，勞動力更貴，人均收入更高的發達國家，房子還更便宜，世界上有這麼好的事？
安東尼奧曾反覆跟我們推薦過斯洛維尼亞海濱的房子，在他的口中房子便宜是因為：這個地中海沿岸的初等發達國家，因為當地人自己沒錢買房子，所以房子很便宜。按照他的介紹，靠近海邊的房子只要兩百多萬人民幣，而且面朝大海，還給永久綠卡。
因為沒有見識過，此前也只是聽聞，所以在最初的時候，大家的幻想是這樣的：
幾個月後，我們都已經在歐洲開始了學習生活，同在義大利留學的龍和邏兩個同學，剛好約我去臨近的斯洛維尼亞兜一圈，我們順道去看了一眼安東尼奧說的「物美價廉」的別墅。我們帶著憧憬和疑惑一路從亞得里亞海沿岸的新格里卡到科佩爾附近，最後繞到了首都盧布爾雅那，一路下來的現實情況證實了我們內心的疑惑：便宜沒好貨。
安東尼奧口中的「別墅」，其實就是坐落在離海不遠的村子裡的一些兩三層的房子，房子基本上都有幾十年甚至上百年的歷史了，顯得比較老舊，即便是新的，其周邊環境也和老房子差不多，而且外出交通不便，沒有配套的現代化公路、鐵路（是上個世紀老舊的公路和鐵路），僅存的數十年前的公路也是許久沒有修理了。對於年輕一族來說，有一點是比較痛苦的：這裡手機幾乎沒有信號，移動互聯網也處在時有時無的狀態。如果做一個形象的比較，可以這樣理解：你在中國農村老家的那房子，花點錢翻修一下和這個差不多，而且交通和通信基礎等配套設施還比這裡的好。
現實總是能打破人的幻想，因為實際情況是這樣的：
當然，我們不是說這裡不好，每個地方都有各自的特點。對於喜歡清靜，追求過半隱居的生活的人來說，這裡確實不錯，甚至可以當做餘生的第二故鄉；此外，如果閣下有錢任性的話，買來度假也是挺好的（很多中國買家就是買來度假的，常住真的不能忍，因為買個菜和基本的生活物資，都可能要開車去幾公里外，村裡一片寂靜）。
帶著遺憾，我們又去了一趟斯洛維尼亞的首都。讓我們感到一百分驚訝的是，雖然之前大家見識過了法國、德國、義大利、奧地利這些發達國家的城市，也心知肚明西方城市的「現實狀況」，但是像斯洛維尼亞首都盧布爾雅那這樣的「震撼」，還是第一次——這座首都，規模還不及中國的一個縣城，配套設施非常落後，你甚至可以用小鎮來形容這座城市。可以這樣說：在國內環境好一點的小縣城或者小鎮買一套房子，不比這裡差，基礎設施還比這裡好。不過，花兩百萬在這裡買個房子養老不錯，但年輕人在這裡會發霉腐爛（閣下如果想炫富也是可以的，中國人在這裡的形象是「富豪」）。
首都：盧布爾雅那全景
那麼，大家很關心的斯洛維尼亞人的收入問題來了，他們富有嗎？別指望了，在西方，「某某亞」的，要麼是欠發達國家，要麼是有點不太讓人相信的「發達國家」，老百姓手頭沒什麼錢，物價也不低。斯洛維尼亞人的日子雖然還過得下去，但也是緊巴巴的，對他們來說，買房子也相當艱難，所以現在最大買家基本是中國人。
義大利
義大利這個國家很具有代表性，是世界八大發達的資本主義工業國之一，各方面的發展水平在歐洲各國中來說都算中等偏上的，從整體上來說是：既不突出，也不落後。那麼，在義大利買房的現實情況是什麼樣的呢？
義大利的房價和這個國家的性質一樣，同樣不算上游，但也不算下游。這個國家和中國一樣，房價也是因地段、區域的變化而大起大落的。總的來說是北部貴，南部便宜（南部很落後，也很窮困）。但不管怎麼樣，還是那句話：對於這裡的老百姓來說，房子也不便宜。而且作為斯洛維尼亞的鄰國，義大利房子目前最火熱的買主也是中國人（2008年經濟危機之後，這個國家的經濟被中國人「佔領」了半壁江山）。
從總體上來看，一線城市米蘭、羅馬以及旅遊城市威尼斯的房價很高，而普通省會城市或者知名二三線城市的房價，也基本上和國內二三線城市差不多。看到這裡，很多人可能會覺得不錯，認為世界第八大發達國家的房子這個價已經很不錯了，甚至會有人糾結於「人均收入」這一問題，從而直接斷定義大利人買房「輕鬆」，不過，只要實際深入到這個發達國家生活一段時間，很多人就會發現——現實不是想像的那麼美好。
義大利二線城市中心城區街景
先說說我的經歷。我最早的時候是住在威尼斯一帶的，所以先講講這一帶的情況。首先，威尼斯極其周邊地區，是義大利工業以和社會經濟最發達的地區之一，綜合來說，在整個義大利乃至是歐洲都算得上是比較發達了。如果要做一個關聯性的比較的話，可以將威尼斯比作中國的廈門，威尼斯及其周邊之於歐洲就相當於廈門及其周邊之於中國（這只是為了方便理解，沒有等同性）。當然，我們考慮到威尼斯城市的「水城」與「旅遊城市」的特殊情況，不對威尼斯「貴得離譜的房價」進行討論，我們要討論的是，整個威尼託大區及其走遍區域的實際情況。
那麼，在威尼斯周邊的二三線城市買房子，是一種什麼樣的體驗呢？情況大概是這樣的：我和朋友先後走訪過該地區的梅斯特雷、波代諾內、烏迪內、以及戈里齊亞等工業城和經濟重鎮，這些城市都是該地區的省會城市，城市規模基本上可以和國內中小型的縣城相當（西方城市通常規模比較小，這個的鄉鎮在他們的概念里就可以叫城市了）。
總的來說，在這些地方買一套房子，便宜的在100萬人民幣出頭，貴的也就幾百萬人民幣。乍一聽起來好像還不錯，因為這些地區在歐洲的標籤是：經濟挺好、環境還行、相對安全、工業發達，背靠阿爾卑斯山，面朝地中海，歐洲文明的核心區之一，可謂是風水寶地。可是，現實的情況卻是這樣的：城市道路坑坑窪窪，通訊信號時有時無，基礎建設落後中國至少20年，交通出行也不便捷（因為人少，沒有什麼生意，所以連計程車都找不到），除此之外，在這裡買到的房子還可能是很有年代感的老建築——之前看到一棟4層樓只賣18萬歐元，而且在市區，就是房子和我姥爺家上個世紀的差不多，連門都幾乎是同款，外牆也脫落了許多。其實，大家可以這樣理解：在這些地方買房子的情況大概就是——花100多萬在國內的一個縣城買了一套房子，結果下了樓就是崎嶇不平的人行道，走到大街上稀稀拉拉沒幾個人，打個電話還佔線，買點生活物資還要去郊區，沒有夜生活，連白天都是一片安寧。雖然情況會比斯洛維尼亞好許多，但也很「原生態」。
想必很多人會揪著「當地工資高」和「人均收入」來質疑。這很正常，因為平時大家看到的他們很可觀的人均收入都是稅前的。實際上，在稅後，當地和歐洲其他發達地區的情況是類似的，絕大多數人拿到的只有一兩千歐，如果一個人過單身的日子，那還不錯，生活挺小資的，綜合當地物價和生活所需支出來看，和國內二三線城市賺五六千差不多，但如果有妻子，甚至有孩子，那即便兩個人都有穩定的收入，僅靠工資過日子的話，日子也是緊巴巴的，更別提買房了。
那麼，相對前沿一點的中大型城市怎麼樣呢？我以我現在所在的中部城市博洛尼亞為例。這座城市的影響力雖不及威尼斯，但也屬於經濟富庶地區，它在義大利的地位可以理解為國內的二線頭或者一線尾的城市。在這座城市買房，有一些很具有吸引力的地方：大學城，歐洲四大文化中心，經濟較好，義大利南北交通核心樞紐城市，國際空港城市······乍一聽有點「高大上」吧？但實際上，這依舊是一座比較原始的城市（歐洲城市除了傳統文化氣息濃一點，其他基本都是「大農村」的形象）。就規模來說，這座城市和我們國內一二線城市的一個區差不多大，城區面積和普通縣城差不多，小城市存在的問題它同樣存在，而且大街上經常垃圾成堆，踩到狗屎的幾率也很高，大街上的尿騷味很多，街道大半個月沒人打掃也是正常的，而且網路信號差，斷網和刷不出網頁的事情幾乎每天都能上演一兩次，也沒有配套的娛樂設施。相比於前面的小城市，這座城市倒是人多一點，熱鬧一些，購物也便捷一點，就是房子價格也高出一些，在150萬到400多萬人民幣之間。
城市鳥瞰圖
曾有一個叫Marco的當地人告訴我，他自己的房子，在首付30%之後，還款30幾年，每個月1100歐，而他的工資在扣除醫療稅和社會保險等各種費用後，是1850歐元（這是稅後工資，在當地已經算還不錯了），那麼，他每個月只剩下750歐元，再扣去每個月的交通費、服飾費、水電煤氣費、物業費、話費之後，他的伙食費只有200到300多歐元，日子算不上山窮水盡，但也相當拮据了。也正是因為這樣現實的情況，而且在西方觀念中並不一定要「擁有房子」，所以在這座城市中，很大一部分人都在租房，不論是家庭還是個人的「房屋持有率」都遠低於中國。
那麼，有人可能又會問了，難道就沒有那種有地鐵、設施到位、環境相對好一點的地方嗎？答案是「有」，就是有點貴哦，因為「一分價錢一分貨」這個道理，全世界到哪都一樣。
義大利最貴的兩大前沿城市，羅馬和米蘭——這兩大城市在西方乃至全世界都是響噹噹的了，而且就名義上的配套設施而言，這兩座城市不比國內二三線城市差（和一線城市比起來還是不及國內發達城市）。
我們以米蘭為例，在米蘭，45平方米的一居室大概是150萬到250萬人民幣之間，貴的可達500萬，大一點的、靠近地鐵站的，也要超過1000萬人民幣。總的來說，核心區每平方米基本在8-20萬，其餘城區基本在5-8萬，郊區交通相對不便捷地區，大概是在2-4萬之間，對於一些工薪階層的人來說，工作一年不吃不喝，也只能買得起2平方米左右的房子，而收入高一點的人，也不存在十幾二十年就能買套中國人那麼大的房子，除非你真的是拔尖人才。（以上均已換算成rmb，因為共同性質比較多，羅馬就不詳談了）。
整體感覺下來，義大利這個國家，買房也不輕鬆，而且就數據來看，普通老百姓房屋持有率也遠低於中國，對於絕大多數人來說，日子真不是中國傳言中那樣的滋潤，如果用「緊巴巴」來形容這裡人的生活，也不為過。
當然，有人又會糾結：那為什麼他們收入那麼高？為什麼那麼多中國人去買房？為什麼那麼多人移民到那裡去呢？這個問題我已經說過無數遍了，今天最後回答一次：（1）脫離當地勞動力成本和物價談收入的，都是耍流氓，你在國內賺個幾千塊的生活，和他們賺一兩千歐過的日子差不多；（2）有錢到哪買房都不貴，中國房屋限購令催生國際炒房熱也不是一兩天的事情了，我同學也買了兩套，人家一為生活，二為升值變賣；（3）世界之大，人各有志，中國移民比例遠低於西方國家，人口基數大導致了什麼都是「排山倒海」，從而形成被誤解的假象，以此從現象到現象的判斷來斷言中國「不好」實為沒依據的自我揣測。實在不信，您加把勁，世界大門常打開，美麗天堂等您來。
法國
法國的整體情況和義大利差不多，兩個國家在現代化「作」的道路上也有「異曲同工」之妙。該罷工的罷工，該鬧騰的鬧騰，嗨過了頭之後，開開心心地邁向了發展中國家的大門。而就買房這件事情來說，雖然就所謂的工資和房價比上看，法國人的壓力會略小一點點，但大體情況是和義大利等周邊的歐洲國家差不多的，誰都談不上輕鬆。
首先，我們來看看巴黎地區的年輕人與房價的恩怨情仇吧！來自歐洲媒體的相關報道顯示，隨著近年來高居不下的失業率、低薪等社會現實問題的越發嚴重，僅在巴黎就有超過15萬名年齡在25-30歲的年輕人選擇回鄉「啃老」，其中很大一部分投靠了父母。對他們來說，迫使他們離開巴黎的，除了不景氣的經濟外，還有高昂的房價，這裡面的高昂有兩層意思：一是房價高，二是房租高。而在歐媒去年底的報道中還指出，在巴黎及其周邊的一些地區，房租大約佔了工薪階層月收入的40%—50%左右（不同街區不太一樣，有偏高的，也有偏低的，這只是一個大致情況）。
到這裡，很多人可能會問及巴黎的房子到底貴不貴，答案是「貴」，僅巴黎各大區的均價就已經高達7萬多人民幣，而市區均價也已近10萬人民幣，一些火爆的街區，則高達近20萬人民幣，就價格而言，應該和北京差不多。但單獨談價格，而忽略了當地的實際工資、物價、生活支出以及人口數量的情況，都是有失偏頗的（巴黎面對的是幾百萬人的望眼欲穿，而中國的北上廣深是幾千萬甚至幾萬人的虎視眈眈），所以我們不做那些沒有實際可比性的單向比較，我們來換一個角度來說，來看一下一個法國人按照當地標準工資工作25年，能買多大的房（需要注意到的是，這是按照稅前計算的，稅後工資會大打折扣，而且並沒有扣除高昂的物業費和其他的生活必要開支，因此根據實際情況來看，下圖數據也將縮小一些）：
上圖來自法國房貸機構：Vousfinancer
這裡同樣需要注意到的是，在上圖中所顯示的法國主要城市，除了巴黎的基礎建設還能過得去外，絕大多數城市已經老化嚴重，配套設施也遠不及中國以及東亞日韓地區的城市。
美國
說完上面的幾個國家，很多人肯定不痛快了：「作者你無恥，都在說歐洲，有本事你說一下美國啊！大家說的是美國很好，可沒有說歐洲好啊！」嗯，誠如眾人傳言，作者也多次耳聞在美國只要存夠20萬美刀，摺合人民幣130多萬，就能擁有一套房，還是永久性的，這豈不是比歐洲划算多了！？一開始我也信了，後來同學的男朋友從美國來歐洲，談話間感嘆了一句：「美國還不如歐洲，我寧可在歐洲買房」。這激起了我很大的興趣。
在從多位留學生和當地華人華僑交流求證之後，我發現美國和全球各地都一樣，房價高低也取決於地段。
在美國，一套房子的價值包含了地價、建築許可和房屋造價三部分。以通常情況來講，建築許可一般是5-10萬美元，而造價因為材質與原材料價格不同而沒有個閉區間，不過一般不會低於20萬美元的。此外，和全球各地一樣，地價的價格主要看地段，而且大城市的地價絕對沒有大家想像中的那樣便宜，房價也自然不低，甚至大城市周邊郊區的價格也居高不下。
從美國的整體房價來說，大西洋沿岸地區和太平洋沿岸的加州地區比較貴，而紐約是非特殊情況下最貴的地方。就紐約而言，一套房均價150萬美元。不過，加州因為比較特殊，房價比紐約還要貴。這主要是因為加州有著名的矽谷和好萊塢，因為這兩個光環的存在，導致了加州房價高達300萬美元。而舊金山這種農民集中營，房價平均也要120萬美元，也是讓大夥累得夠嗆。
不過，在美國中部地區的房價的確要便宜很多，均價在20萬美元左右。而且再往上一些就可以買到不錯的郊區別墅。可是，這是因為地廣人稀導致的，而且配套資源極度缺乏（傳言比歐洲還落伍，但沒有到訪，所以不做直接評價），經濟也相對落後，在美國人心目中算是偏遠地區了，理解起來其實不難，就和中國人花錢去中西部偏遠地區買房是一個道理，所以在這些地方出行，你必須自己有車。
因為此前很多人還提及了在美國能花不到10萬美元就能買到房子的事情，我還特意向美國華人求證了這一消息是否屬實，來自美國華人的回復是：是，能買到。但是，在進一步查證之後，我們發現不到10萬美元的房子就是個坑，和前文中提及的斯洛維尼亞便宜的大房子是一個意思，大家還是慎重——因為這些便宜的房子一般都是荒郊野嶺或者治安不太好的區域，要麼是年代久遠並且年久失修的半廢棄房，要麼就是有不一樣的精彩故事，畢竟便宜沒好貨是世界統一的真理。
此外，絕大多數的西方國家都有一個現實的問題：按照工資來算，買房可能略輕鬆於中國人，但後期養房貴。簡單地說就是：堤內損失堤外補。我們以前文中美國中部地區的便宜房子為例，有些人可能會認為：偏是偏一些，但二十多萬美元在美國郊區買套房子也很值的嘛！不過，別高興得太早，因為在美國，買了房之後就真的是「永生永世」的事情了，因為在美國，如果你的房子不是太貴的話，很可能會出現「養房可能比買房貴」的現象。
首先，在美國買房必須要繳納的是產權稅。確實，大家都知道，中國房子只有70年產權，而美國是永久的，這一天起來好像挺不錯的。不過，可這個永久性的房子不是第一次付完錢就是永久了，而是要每年花錢買的，也就是說，如果在美國買了房子，每年都需要買一次產權，這是強制性的。而且這裡的產權稅，是不論房子面積和新舊的，只要它是套房子，寫著你的名字，你就一定要交。當然，這也因地區而異，總的來說是從房價的1%-3%不等。我們舉個例子，如果按70年算，一套50萬的房子每年要交大約1萬美元的房產稅，而70年需要交70萬稅，已經超過了房子總價。而很讓人「心痛」的一點是：如果閣下在美國買了房子，卻拖欠了房產稅，那麼依照美國的法律，閣下的房子就可能被回收拍賣了。可見，這房產稅對於美國人來說也是非常大的負擔。
其次，還有房屋保險費，這一費用每年從幾百到幾千美元都有可能。另外，一些家庭還需要單獨購買地震險，每年費用大概為1000—2000美元。而且，美國和中國的自然環境很類似，各種天災頻繁，颶風、地震、龍捲風、超級大暴雪和森林大火等時長光顧，不買保險而選擇靠勇氣去征服地球是十分有氣魄的一件事...舉個例子，2017年美國的颶風過後，是這樣的：
據說，你家飄走了······
再者，是房屋保養費：總的來說，如果只是做簡單的保養的話，每年幾百美元是可以解決問題的。但大家知道，美國的房屋有很大一部分是木製的，所以經常要進行定期的維修，可是美國的人工不比歐洲便宜，所以，有些現實問題也是蠻殘酷的。而在保養費中，最具代表性的是物業費：通常來說一個月在200—1000 美元不等，但在一些大城市好地段的物業費甚至更高...
最後，是一些扎心的費用：假如閣下想在美國買一套房子給家裡，盡量寫自己子女的名字吧，因為如果之後閣下想把房產轉到自己子女名下的話，還需要繳納高額的贈與稅。而這一項稅收針對外籍人士是更高的，沒有美國綠卡的外籍人士是要繳納高達40%的贈與稅的。而如果要賣房子，閣下還要交資本所得稅······
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就目前來看，中國各年齡段的房屋持有率均領先全球，這是受社會文化影響以及多種因素導致的。根據不同機構的統計數據來看，中國家庭住房持有率大概是80%-90%，更值得注意的是，中國80、90後的住房擁有率達到70%，而絕大多數西方國家僅為40%左右。在澳大利亞和阿聯酋，這兩個國家的年輕人分別只有28%和26%擁有自己的房子，法國為41%，美國為35%，英國為31%。
通過以上的資料我們可以看見，在西方，有很大一部分人是沒有自己的房子的，根本不存在傳言中的「人人都有房」、「老外都買得起房子」的情況（嚴重地區是大多數人沒有房子），這裡面的原因很多，文化上是在西方沒有「有家就必須有房子」的思想文化，也沒有可怕的盯著房子不放的丈母娘，但也和西方社會現實的情況有很大的關係，因為到哪，買房子都不容易。道理其實很簡單，買得起，買得划算的話，誰不願意買？
總結：
就目前來看，在中國買房不容易，但這不代表在國外買房就輕鬆。世界本就沒天堂，更沒有各位心中想像到的「收入更高，但支出更低」的美妙遠方。商人和利益導向者不是傻子，誰會絞盡腦汁之後，跟你做不賺錢的交易？
幻想很美好，現實很殘酷。路在腳下，腳是閣下自己的，怎麼走和怎麼選擇，都是閣下自己的事，所以還是那句話：蘿蔔青菜，各有所愛；世界之大，人各有志；中國不差，但西方也並不是幻想中的那麼美好；用一顆平衡的心去看待世界，你會活得輕鬆很多。畢竟——生而為人，誰都不容易。
想噴的噴吧，想罵的罵唄。作為一個行走海外的作者，我寫我眼中的世界，閣下也大可做自己香甜的舊夢，這都是我們各自的權利。作者的話都在這裡了：
（1）中國房價確實不低，但國外房子絕對不是傳言中的那樣「便宜」，便宜的通常破破爛爛，或者配套設施落伍，甚至遠離塵世。資本主義的世界，是不存在做虧本買賣這回事的，除非商人都是傻子；
（2）一分價錢一分貨，拿著小縣城的預算別指望住上配著地鐵的「北上廣的房」，道理世界各地都一樣，紐約和米蘭城區的房子你照樣買不起，絕大部分老外也買不起，天空很藍，但世界很殘酷；
（3）國外房子不算便宜但也不是太貴，問題在於養房貴，國內一次性付清，國外永久付費累計還更貴，各有好壞沒必要噴，只有適不適合自己，沒有誰好誰壞，當然有些人到哪都在噴——人生實苦，你何必費勁；
（4）不管在哪個國家，買房子對於絕大多數人來說都是一件吃力的事情，不存在「輕鬆」的說法，大家都不容易，你喊破喉嚨世界也不會為你改變，與其花大把時間抱怨，不如想想怎麼改變人生；
（5）沒有海外生活經歷前我和大家一樣，對國外「物美價廉」的房子抱有一定的幻想，但現實往往是殘酷的，所以現在撰文盡量還原事實，信不信與我無關，那是您自己的事，大家互不相欠。
本文作者：
劉斯郎，公眾號《郎言志》主編，海外留學生，青年作家，全網矩陣閱讀超10億的95後媒體人，作品常因內容獨特和語言犀利而引起熱議。由劉斯郎主筆的《郎言志》專註於從海內外不同的角度看世界，揭秘西方真實的的模樣，從海外更廣闊的視角解讀中國與世界，值得您的關注哦！
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