RBC漲息15個基點，開闢地產按揭市場新紀元
RBC漲息15個基點，開闢地產按揭市場新紀元
要說2018是個按揭貸款夢碎年，現在看來一點也不誇張。過去幾年裡，加拿大街頭巷尾的搶房大戰如火如荼，一房難求的局面，現在可能要轉變成一貸難求的新常態！
加拿大最大的銀行-皇家銀行RBC周四宣布，將五年期固定按揭利率提高15個基點。這本來不是什麼大事，但是在這個時間點上，就顯得有些微妙。
今年開始執行壓力測試後，加拿大央行要求的五年按揭測試水平，在皇家銀行這次加息後，首次超過5%的分水嶺。
簡單的測算一下，5.14%的按揭門檻壓力測試，使得一個七萬加元年薪的購房者，按揭貸款減少5000塊加幣，看似數目不大，但是對於許多普通購房者，只有5%到10%的首期買房者，他們將無法通過壓力測試，甚至會去B Lender 借高利貸。
壓倒駱駝的最後一根稻草，本來輕如鴻毛，但是在加拿大債務壓力山大的情況下，RBC搶跑央行，率先提高按揭利率這件小事情，成為加拿大按揭貸款市場的重磅事件，甚至可能開啟房貸市場的新紀元！
RBC漲息後，其他五大銀行勢必跟隨，加拿大人今年購房的五年按揭壓力測試門檻將會提高至5.14%！
這種五年按揭水平，是2009年採取低利息政策以來的最高水平，距2008年初的水平還是有一定差距，但是別忘記一點，那時候的房價可只有現在的一半而已！
重負之下本來已經步履艱難的買房人，如果再讓他們來個跨欄跑步，難度無疑增加很多！
習慣了低利息流動性狂歡派對的房地產投資者，去年下半年開始就突然被加拿大央行揮動加息大棒，打了個措手不及，很多人都對過去的好日子十分懷戀，認為這只不過是個暫時現象，經濟沒有實質性發展，央媽怎麼能狠心加息打壓房地產呢？
況且在去年夏天和秋天連續兩次加息後，槓桿武裝到牙齒的加拿大人就倍感壓力，因此在年底的最後一次央行會議上，大多數分析師，還是認為加拿大央行今年的加息，至少要在2018年三月以後才可能提到檯面上。
無奈新年剛過兩周，加拿大央行卻又一次露出加息的猙獰面目！
起因竟然是由於經濟數據向好，加拿大失業率被壓低至5.7%，創下四十一年來最好的就業記錄！
一月份的央行會議後，還將發布貨幣政策報告，大多數情況下，加息這類重大決策，會出現在伴隨有貨幣政策報告的央行會議後。1月17日眼看就要到了，下周加拿大央行如果再加息0.25%，央行的一小步加息，對於很多加拿大人來說，卻是在債務之路上又跨越了艱難的一大步！
房貸按揭從本質上講，是以五年國債收益率為參考的，國債收益率越高，按揭利息就會隨著提升。
加拿大央行即使下周不加息，今年三次加息的概率還是很大，債券交易員認為，國債收益率還會提升50到75個基點。
美國連續的加息環境下，美國債王格羅斯在本周四的月度展望中發出警告：長達25年的債券牛市開始步入熊市，在特朗普稅改和美聯儲等主要央行縮減QE推動下，有很多理由讓10年期美債收益率，在今年年末會漲到2.7%以上！
一些熱衷地產投資的朋友，可能覺得這有什麼：債券熊就熊吧，股市跌就跌吧，跟我有何關係？反正我除了投資房地產，其他一律都免談！
事實上，債券市場的情況與房地產信貸環境大有關係。要知道，不是每間房子都是以現金買下，大部分人都會去銀行貸款買房。很多房地產投資者都有一個理念，用別人的錢，發自己的財！
確實，銀行給您的貸款都是別人的錢。但是，加拿大銀行的盈利模式，最根本的是吃利差！
看看上圖就不難發現，加拿大五年期國債收益率在過去的一年裡幾乎要翻了一倍！試問一下，有幾個人的五年期按揭貸款利率漲了這麼多？
房地產最瘋狂的時刻，筆者在每個周末的固定講座中，多次跟聽眾提到，有空常來聽聽，即使不投資，了解一下債券市場，對於如果選擇按揭貸款也是有幫助的！很多朋友聽過講座後，才知道原來按揭市場與國債有如此重要的關聯。
那麼，這麼大的債券市場虧空，銀行必須要想辦法一步步的通過提高固定按揭利率來緩解。
由於房貸固定利率是與國債收益率直接掛鉤的，一旦國債收益率上升，銀行卻不提高房貸利率，那麼利差消失，甚至出現虧本的時候，銀行一定會原封不動把這些不利因素「反饋」給貸款買房的人，否則明天就不用開門了。
這跟提高最低工資對小企業的影響是一個道理，只不過銀行是個高槓桿的機構，對於國債收益率提高一點點都非常敏感！
現在，加拿大的國債收益從年初到現在短短兩周，就再次上升20多個基點，對於加拿大的商業銀行，面臨兩個選擇：一個是自己消化，另外一個則是轉嫁給貸款人即上調房貸利率，後面的選擇似乎更加合理！
目前，不僅是新的購房者難以為繼，即使現有房產，把房子當成提款機，等著拿房子養老，要套出房子升值部分的資金來生活的人們，也同樣面臨困難。房價下挫，再加上壓力測試，可能讓房主原本能拿到的資金減少，根據估算可用資金的比例可能減少18%！
如果說房地產市場可以上漲，房價是船，信用和按揭就是水，剛性需求再大，沒錢也是枉然。隨著按揭的收緊，壓力測試和利息的提高，整個信用和按揭市場都出現萎縮，水漲船高，退潮時也是一樣道理，不過是個反向過程而已。
按揭市場信用收緊後，不僅是貸款額度降低，如果不是拿著T4的正式工作的貸款者，小生意和自雇等T4A的收入證明，將會更難拿到貸款。
2018年的加拿大地產信貸市場正在醞釀巨大變局，過去的近十年里，加拿大政府人為壓低利率，造成房貸市場的嚴重失衡，資金供給的缺口都由政府承擔，長期而言，加息和加稅是必然出路。
關於加稅的問題大家現在都看的很清楚，加息的問題也同樣是無法迴避的。雪上加霜的是，加拿大房地產市場今年不僅面臨加息壓力，還有房貸按揭壓力測試，在兩座大山的壓迫下，2018年對於許多加拿大人並不輕鬆。
注︰文中提及產品只作參考，不構成推薦。閣下投資前需評估個人風險承受能力，並與專業投資人士商榷為準。
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