中國人在美國買房子需要了解什麼？和擔心什麼？
「來美國買房如今已成為眾多人的選擇，無論是為將來自己養老還是為孩子創造更好的未來，美國是人們心中的首選。尤其是國內股市動蕩、匯率大跌，經濟減緩等一系列不穩定因素，讓中產階級和富裕階層有優化資產組合的傾向。
為什麼在美國買房子？」
a. 美國房屋產權為私有制，永久產權
中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有制，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有制，並且是永久產權。一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己。
b. 美國房子價格不高，甚至低於中國
現今，美國所有房屋的平均中間價格為16.3萬美元，也就是說，有一半的房產低於97.8萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。
c. 美國房產政策完善，法律環境健全，房屋產權受保障
美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產信息是公開的，購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細信息。所有的交易信息， 包括實際價格，稅額， 交易日期， 交易情況， 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣上方的權益，比較公平公正公開。
d. 美國房產可以獲得較高的租金回報率
以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。
e. 美國有多種房產類型，可以依據投資目的自如選擇
美國房產類型分為：1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。
雖然在美國投資購買房屋的好處多多，但對於沒有投資美國房地產經驗的人士來說，還是有許許多多的疑惑需要一一解答。最常遇到的來自中國客戶都會問一些基本問題，比如：到底來美國買房子是否可行？如果可行，那麼如何去買？由於對美國的不熟悉，很多人會猶豫，會有太多的問題不能確定，比如去美國買房有何限制？買房流程及步驟如何？該準備什麼文件？購房過戶中到底有那些費用？投資後回報率如何？是否安全？該在哪裡買房？等等。由於在諮詢時，有一些常見的問題反覆地被提到，所以我們根據大家的經常提的實際問題，準備了如下一些問題的解答，希望對您想在美國買房產有一些幫助。
1、沒有綠卡的外國人可以到美國購置房產嗎？
可以。任何外國人都可以在美國買房子。美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。同時，法律透明公開，購房程序要比其他國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過傳真完成交易。
2、美國買房可以移民嗎？
當前最熱門的移民目標國，如美國、澳洲、英國、加拿大，都是經濟發達國家，一般不會利用買房移民這種方式吸引外資。所以在大多數國家裡，買房與移民完全是兩個完全沒有聯繫的兩件事。
3、在美國買房是必須本人到美國才能買嗎?
理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在【Dave Oleary地產】接觸到的案例中，有的投資人委託他的朋友幫他看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。
4、在美國買房要多少錢？
美國屬於比較熱門的國家，像美國加州洛杉磯、舊金山，好學區的房子100萬美元左右，爾灣有60~90萬美元的，像鑽石吧、核桃市等70萬的也有。矽谷的現在很紅火，100萬美元的房產有的加價20萬美元才能買到。
5、在美國各大城市買房需要多少首付？
美國買房，本國通常的做法是先支付20%的首付，外國人要支付35%-40%的首付，然後用按揭貸款來支付剩餘的房款。據房地產資訊網站Zillow報告，在美國，平均20%的首付款相當於36,500美元。但實際數額千差萬別，取決於住房所處的位置以及你想要購置什麼價位的住房。
6、在美國的房子有哪幾種種類?
在住宅類房產中，通常分成獨棟別墅、公寓、聯排別墅。獨棟別墅在美國房屋裡面最多的一種，所謂獨棟別墅，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。別墅可以稱為豪華的獨棟別墅。公寓通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。聯排別墅和公寓的差別不大，通常來說聯排別墅是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。聯排別墅的房子一般為一層或二層，很少用到三層。公寓和聯排別墅所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。
7、在美國可以買那一種類型的物業?
美國各州法律規定不盡相同，但絕大部分州不限制外國人(公司)購買一般的居住和商業性房地產，比如東西海岸主要的：加州、佛州、紐約州等等。少數州如新墨西哥、俄克拉何馬州等要求只有公民或居民身份才能購買當地的居住和商業性房地產，大多數州對農業、礦產等戰略用地有所限制。
8、美國買房是買新房好還是二手房好？
在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌的某房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。在加州，大部分優良的地段已經被老的住宅社區佔據，所以一般大規模開發的新建房地段會稍偏，但是新房戶型設計新穎有效，房屋比較智能化，並且普遍內裝現代奢華，買房後直接拎包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，建議詢問【Dave Oleary地產】經紀人幫助你權衡比較。
9、到美國買房需要準備哪些文件?
現金買家和貸款買家所需要的準備問題有所不同。
現金買家需要準備的文件：1、有效的護照和簽證；2、準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)；3、在美國當地銀行開設的帳號。
貨款買家需要準備的文件：1、有效的護照和簽證；2、工作證明、工作收入(請詢問【Dave Oleary地產】微信xiaotao1519。鄭娜"）；3、自付款部分 的資金證明(中英文版的銀行存款證明)；4、在美國當地銀行開設的帳號。
10、房子是坐北朝南的嗎？
中國人喜歡坐北朝南的房子主要是因為朝南的房子光線好，冬天又暖和。然而，雖然都在北半球，美國人在蓋房子時並沒有這個概念，甚至東西朝向的房子還比南北朝向的多。對於那些堅持要求坐北朝向的中國人而言，適合的選擇就更少了。不過判斷房屋的朝向也有一個小竅門，就是根據街名的後綴。比如街名後綴為Ave的，都是東西朝向，後綴為Road、Street或Drive的，都是南北朝向，後綴為Court的，一般是在街的盡頭，一排房屋圍成一個圓圈，沒有正南正北的朝向。
11、買房可以用現金嗎？
這裡的現金就是花花綠綠的鈔票，許多中國人想用現金買房，但令國人困惑的是，美國的過戶結算公司並不接收現金，他們只接受匯款或銀行出具的本票（casher』scheck）這兩種結算方式，連個人支票也不收，除非是合同生效後的第一筆誠意金。
其實這源自美國嚴格的現金管理制度，而且不僅僅是買房的支付方式有嚴格規定，很多政府收費結算方式也是很呆板單一的，比如有些法院收費，只收現金支票（moneyorder），不收個人支票和信用卡。
12、去美國買房的基本流程是怎樣的?與中國買房程序上有什麼不同
只要做到以下10步，就能輕鬆購得你的美國夢屋
1、在線選房
2、溝通洽談
3、實地看房
4、貸款預審
5、檢查房屋
6、簽署合同
7、貸款審批
8、購買保險
9、過戶公證
10、房屋交接
在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的作欺、違約的機會率會降至最低，整個買賣的程序你可以諮詢洛杉磯華人房產經紀第一品牌-DaveOleary地產，我們會為您選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。
13、去美國買房要準備多少資金？
去美國買房的費用包括
1、美國當地的房產價格（在34-70萬美元左右）
2、過戶費用等雜費（大約幾千美金）
3、美國房產稅（1%-3%，加州一般為1.25%-2%）。
我們以在美國購買一套50萬美元的房產為例，買家需要準備的資金為：房產總價50萬+相關費用（幾千美元）+第一年房產稅（1%-3%，加州一般為1.25%-2%），以上費用不包括將房產委託管理、出租的手續費。
14、購房資金如何匯到美國?
如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，需要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考察或觀光旅遊，順便開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行或者諮詢DaveOleary地產的顧問。
15、房東為什麼賣房？
數據顯示，幾乎90%的中國人在看中某個房子後都會提出這個問題，儘管它可能涉及到賣方的隱私。大家問這個問題，無非有兩個原因：一是擔心買到凶宅；二是想掌握主人賣房的心理以便討價還價。美國的法律規定，若客人直接問是否為凶宅，賣方或賣方的經紀人必須如實作答，如果客人不問，賣方和賣方的經紀人則沒有義務披露。賣房往往還有個原因，那就是鄰里關係問題，如果真實原因是遇到了壞鄰居，買房人是無法得知的。有些甚至可能涉及種族原因，比如不願與異族或不同膚色的人為鄰，但在美國種族歧視是違法的，賣方絕對不會講出來。不過你可以在網上查到每個大社區的種族構成情況。
16、在美國買房需要支付多少傭金給經紀人?
在美國無論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何傭金給經紀人，除非你們另有協議。
17、送傢具嗎？
美國的房價並不包括傢具在內，除非房東主動在信息披露文件中說明（這種情況非常少見）。這是因為他們的傢具可能有些是古董，是上幾輩人傳下來的，有特別重要的紀念意義，所以即便你願意掏錢購買，他們也不願意出售。所以，人們有時喜歡一個房子，可能是因為房屋內的軟裝飾很別緻，或者傢具搭配很適宜，當這些東西都搬走之後，房屋也就變得十分普通，所以呢，當你挑選房屋時，要用穿透力的眼光去看待房子，充分運用和發揮你的想像力。
18、怎樣知道我要買的房子的房產稅是多少?
在美國各州、各地的地產稅率都不相同，加州的房產稅一般在1.25%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請你諮詢專業的房產顧問或經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數字，需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同。
19、在美國買房如何確保交易安全？
在房產交易中兩大關鍵問題是，產權是否清晰可售和交易資金是否安全。這兩個問題都可以找產權保險公司解決。產權保險公司是為購房者提供調查、產權保險、資金監管、過戶登記等服務以確保產權的安全可靠並且能夠合法交易，如同貼身警衛般保障購房者的權益，即使真的遇到麻煩，最差的結果也能把錢拿回來，最大程度上保護用戶的權益。
20、在美國買房能貸款嗎？
當然可以，一般來說，海外買家的貸款首付相對較高，必須高於35%以上，最高可以貸到200萬美金。不過，海外投資者在美國申請貸款的周期會比較長，其中審閱、確定買家的還款能力是關鍵。一旦通過審閱，其操作流程也跟國內差不多。在美國，常見的房屋貸款年限分30年、15年、7年、5年、3年。
21、怎麼在美國辦理購房貸款？大概能貸多少錢？
在美國申請房貸的流程，過程與國內的房貸申請流程有相似之處，大致分為選擇貸款機構——獲取貸款機構預先資格——貸款機構審核申請人資質——房產評估——貸款機構放貸。在美國，房屋按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。目前在美國絕大多數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要達40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高一些的利息。
22、在美國辦理房屋貸款，需要什麼文件證明？
如果大家能夠支付較高的首付比例和貸款利息，那貸款申請在操作層面上所需要準備的文件大致如下：
1、足夠完成首付和其他交易費用的現金證明（存期至少60天）
2、提供在美國或國外的資產證明
3、護照
4、近期收入證明（工資單或稅收申報表）
5、信用記錄，國內相關信用報告，信用推薦信
6、擁有美國銀行賬戶（不一定是貸款銀行）
7、房屋買賣的交易合同
8、提供目前居住地址證明。
23、中國客戶在美國買房貸款，有什麼銀行比較快捷，方便，省心？
一般美國的貸款都是叫做Full-Doc的貸款，就是對居民身份，收入等要求較高。中國客戶來美國買房子，因為沒有本地收入，會找一些特殊的貸款，比如華美銀行，這樣的貸款利息稍高，但是普遍要求至少40%的首付以及比較高的預留金，有時候滙豐銀行也有類似貸款。還可以找一些私募基金（Private Equity)。
24、在美國買了房子，我的孩子就可以申請就讀美國的公立學校嗎？
在美國，絕大部分公立學校是不簽發學生簽證的，但也有少部分公立學校可以簽發I-20（來美之前最好和你想要上的學校確認）。所以如果你只是在美國買了房子而沒有其他身份的話，你的子女需要擁有學生簽證，才能既在美國讀書，又得到合法的學生身份居留美國。在過去的經驗中，公立學校只需要用住所的水電單，租房合約或房產證就可以申請讓孩子在你所住地址對應的公立學校上學，而最近有些公立學校除了要你提供水電單、租房合約或者房產證以外，也需要你提供有效的簽證，才能入學。建議來美之前個買房之前請和當地的學校確認或請教專業人士。
25、買了美國學區房是否就能上周邊的學校？
美國的公立中學和小學（包括1年幼兒園），都是採取「就近入學」的原則。好學校必然吸引家長來買「學區房」，進而推動房價的上漲。美國法律規定，任何孩子包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在這個學區內，都享有免費教育的權利。
26、如何確定美國房產賣房利潤？
美國房產賣房利潤是調整以後的賣價（Adjusted Sale Price）減去調整後的成本（Adjusted Cost Basis）。調整後的成本是買價（Purchase Price）減去銷售傭金、律師費等。調整後的賣價是賣價（Selling Price）減去房屋整修費用（Cost of Capital Improvement）。國稅局（IRS）對整修費用有較嚴控制，如維修熱水器的費用不能列為整修費用，但安裝一台洗碗機則可以。再如，你可扣除僱工的工錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據（Receipt）應妥當保存。
來洛杉磯投資房地產只要您找到DaveOleary地產作為經紀人，以上所有的問題將迎刃而解。
現在是投資美國房市的最佳時機嗎？
總部設於俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示，美國房地產市場進入自2001年17年以來最穩健的時期。全美健康房地產市場的領先指標2017年第四季度上漲至109.8，該數據高於100表示產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區的當地數據。包括改善就業的措施，人口統計以及抵押市場。
房地產是具有強周期性的經濟部門。從美國幾十年的房價變化來看，差不多每10-12年一個周期。經過了2006年一直到2012年初的樓市回跌， 美國己經走過5年到6年的房價下降期，未來差不多5～7年美國房價會繼續穩定上漲，現在美國房產正值最佳投資時機，具備財力的國內投資者完全可以把美國房地產看作長期強勁獲利的工具。機不可失，購房諮詢請聯繫DaveOleary地產：
DaveOleary地產，專註於美國西海岸地產交易，持有美國政府核發的房地產執照，公司坐落於加利福尼亞州紐波特比奇，業務範圍覆蓋洛杉磯、爾灣、聖地亞哥、棕櫚泉等著名城市，擁有超過19年的美國房地產投資交易經驗，幫助無數華人在美安家置業。
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