銀行：今年最多漲2％！房價只苦這一年！專家：澳洲貸款太容易，小心重蹈美國覆轍！

新南威爾士大學商學院的一位經濟學教授警告，澳洲的借貸行業沒有從10年前美國房地產市場的崩盤中學到教訓，還在重蹈美國許多的覆轍。

Richard Holden教授在大學網站上發表的一篇評論文章中表示，盲目的借貸活動「令人非常不安」，讓人聯想起美國房市崩盤之前的情形。

Holden稱，「我擔心，銀行家、借款人和監管機構似乎沒有從那段非常痛苦的經濟歷史中吸取教訓。」

他說，最令人擔憂的一個問題是，澳洲的銀行向房產買家發放了相對於其收入而言相當高的貸款。

他在文章中指出，對於處在同樣收入水平（經稅收和匯率調整）的房產買家，現在澳洲買家獲得的貸款比美國主要銀行提供給當地買家的貸款多出了25%左右。

他表示，澳洲住房貸款的結構也「有風險」。他指出，澳洲審慎監管局（APRA）最近公布的數據顯示，35.4%的房貸是只付息貸款。

澳洲只付息貸款的危險在於，它們的只付息期限通常持續5年，且直到最近人們還經常對其進行轉貸（refinance）。

由於金融監管部門打壓只付息貸款，使借款人難以延長只付息期限，如今這種局面已有改變。

其結果就是，許多無法轉貸的借款人，一旦他們的5年期限結束，其還款就會飆升，這將推高他們拖欠房貸的風險，並最終導致其喪失抵押品贖回權。

「美國房市崩潰的一個關鍵觸發因素就是，五年期浮動利率貸款無法轉貸，借款人要面臨利息多次大幅上升一碼的情況，」Holden說。

其他令人不安的跡象包括，許多澳洲借款人在申請抵押貸款時，提供了有關其財務狀況的不準確信息，並利用個人貸款設法湊出20%的首付。

Holden表示，這些趨勢中有許多與美國在全球金融危機前的經歷如出一轍。

「不管有沒有泡沫，我們似乎在幾乎所有方面無所顧慮地重複美國的房市經歷。人們借得太多，銀行也縱容他們，」他說。

他還稱，最近的監管規定讓投資者更難獲得貸款，這是「一線希望」，但風險猶在。

「我們的家庭依然嚴重負債，債務是GDP的將近兩倍，而且一系列只付息貸款很快就要涉及本金還款，工資增長也停滯不前，」

但與此同時，銀行也表示雖然貸款風險讓人擔心，但是房價的上漲和投資情緒的增加依舊促使買家增多。

澳盛銀行（ANZ）表示，房價增幅將在今年第二季度下滑到1%左右，然後在2019年反彈到4%左右。

根據其分析，預計今年的房價年增長率約為2%，但放緩勢頭「不太可能持續」。

澳盛銀行的長期市場審查並不著眼於拍賣會清盤率，而是探究就業、經濟增長和利率等經濟因素。

該銀行表示：「我們的預測與我們的預期是一致的，即2018年全國房價增長將繼續放緩，儘管只是溫和放緩，且不會陷入負增長。」

澳盛銀行和國民銀行（NAB）在全國抵押貸款總額中各自約佔15%的份額，而聯邦銀行（CBA）和西太銀行（Westpac）總共占將近50%的份額。

為了應對監管部門對貸款增速的限制，借貸機構對借款人收緊了條件，尤其是投資者，並提高了一些貸款的利率。

公寓數量的增加和中國買家的減少也在推動房價增長放緩。

根據AMP Capital的分析，隨著房市繁榮繼續衰弱，12月墨爾本和悉尼的房價有所回落，為首次購房者創造了機會。AMP Capital預計，今年兩個最大城市的房價將下降5%左右。

「但其他城市也有自己的周期，」AMP首席經濟學家Shane Oliver說。

他認為，霍巴特房市或將繼續走強，珀斯和達爾文將快要觸底，阿德萊德、布里斯班和堪培拉的房市可能會溫和增長。

來源：澳洲第一傳媒

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